9月29日，正處房市“金九銀十”的關(guān)鍵時(shí)期，國家有關(guān)部委公布5道政策令牌力遏房價(jià)過快上漲。

　　其中新的房貸政策將完善此前“差別化住房信貸政策”，主要體現(xiàn)在全國范圍內(nèi)暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；貸款買房首付款比例調(diào)整到30%及以上；消費(fèi)性貸款禁止用于購買住房等。

　　一家國有銀行上海分行人士表示，總行在9月30日下發(fā)執(zhí)行文件，預(yù)計(jì)將很快實(shí)施。另一家股份制銀行個(gè)人銀行總部負(fù)責(zé)人表示，他們將在節(jié)后實(shí)行新政策。

　　“這一次和以往不同，政策是把過去有彈性的做法全部一刀切了，因此如何執(zhí)行比較明確。”上述股份制銀行人士稱，該行近兩個(gè)月按揭貸款的增長已明顯放緩，新房貸政策將對(duì)銀行按揭規(guī)模增長造成一定壓力，不過預(yù)計(jì)總體影響有限。

　　詭異的是，銀行股、房地產(chǎn)板塊9月30日在利空政策下反向上漲，銀行板塊上漲1.24%，房地產(chǎn)板塊上漲3.75%。

　　按揭貸款增長將受限

　　本次差別化信貸政策的新意之一在于，對(duì)首套房首付比例不區(qū)分90 平米以上或以下，一律執(zhí)行最低三成標(biāo)準(zhǔn)。此前，國十條規(guī)定建面90平方米以下的首套自住房首付可只付兩成。

　　“新政策將直接抑制一部分自住型購房需求，進(jìn)而會(huì)影響到按揭貸款規(guī)模增長?！币患夜煞葜沏y行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說。

　　變化之二是，在全國范圍內(nèi)暫停三套房貸，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

　　而此前三套房和異地購房政策可以存在地域性和銀行間差別，雖然銀監(jiān)會(huì)多次給商業(yè)銀行吹風(fēng)，但僅有北京、上海等地銀行停止對(duì)三套及以上的住房貸款。

　　此次新政取消銀行和地方的自主權(quán)，將一定程度上抑制投資購房需求。

　　因?yàn)樯鲜鲎兓芸赡苁勾舜巫》啃刨J政策在商業(yè)銀行得到較好的執(zhí)行，齊魯證券出具的分析報(bào)告預(yù)計(jì)，至少在未來半年之內(nèi)，房地產(chǎn)市場的成交量將會(huì)受到明顯沖擊，商業(yè)銀行的按揭貸款增量將因此顯著下降。而商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制，有可能會(huì)間接收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

　　實(shí)際上按揭增長已顯示下滑勢(shì)頭。8月，上海市個(gè)人住房貸款繼續(xù)萎縮并出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌，當(dāng)月減少10.6億元，同比和環(huán)比分別多減183.8億元和13.3億元。自4月新國十條發(fā)布以來，上海市個(gè)人住房貸款市場便一路下探，從4月份單月新增83.1億元一路跌至7月的2.7億元。

　　“9月我們?cè)谏虾５陌唇以鲩L稍好一些，預(yù)計(jì)新政對(duì)按揭增長有壓力，但不是很大。最大的擔(dān)心在于新政埋下伏筆，房價(jià)上漲過快地區(qū)要出臺(tái)限購政策，以及房產(chǎn)稅箭在弦上，這些政策使得未來房地產(chǎn)市場存在不確定性?！鄙鲜鰢秀y行人士說。

　　禁止變相房貸

　　此次房地產(chǎn)新政的另一新意是，要求商業(yè)銀行禁止發(fā)放用于購買住房的消費(fèi)性貸款，封堵了變相獲得貸款的途徑。

　　4月國十條出臺(tái)后，由于第二套房貸、第三套房貸政策門檻大幅提高，借道消費(fèi)貸款實(shí)現(xiàn)購房愈演愈烈。而消費(fèi)貸款期限短、額度低、利率高，不少中小銀行借此彌補(bǔ)房貸市場。

　　“此前銀行對(duì)于消費(fèi)貸款能否用于購房，有不同的理解，保守的銀行不允許這么做，但激進(jìn)的銀行就可能會(huì)打擦邊球了。”上述國有銀行人士說。

　　市場上也出現(xiàn)大量的投資公司，為客戶提供裝修合同或者消費(fèi)合同，進(jìn)行包裝，然后去銀行獲得信貸，同時(shí)收取貸款額2%左右的費(fèi)用。

　　一家投資公司人士稱，他們可以為客戶提供消費(fèi)型貸款，用于購房，期限最長可達(dá)20年，要求在上海地區(qū)擁有至少兩套個(gè)人產(chǎn)權(quán)房，且負(fù)債不高于房屋總價(jià)的3成，或擁有一套總價(jià)不低于120萬的無抵押個(gè)人產(chǎn)權(quán)房。貸款額最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的70%。他稱，“目前利率已從6%以上，上升到7%以上（即基準(zhǔn)利率上浮20%以上）?！?/p>

　　今年2月，銀監(jiān)會(huì)對(duì)個(gè)貸也要求采用貸款人受托支付的方式，銀行貸款須直接打到第三方受托支付賬戶。但仍有方法可以規(guī)避。一則是借用投資公司或者找一家裝修公司，走第三方過賬，付一定通道費(fèi)，另外則是按照相關(guān)規(guī)定，金額在30萬以下的小額消費(fèi)貸款可以直接支付。

　　因此，雖然8月份上海個(gè)人住房貸款出現(xiàn)了較大規(guī)模的負(fù)增長，但當(dāng)月個(gè)人消費(fèi)貸款新增20.6億元，比7月仍有0.4億元的增長。除了當(dāng)月汽車貸款貢獻(xiàn)了20.8億元的新增量外，其他消費(fèi)類貸款也有強(qiáng)勢(shì)拉升。其中不排除有部分個(gè)人消費(fèi)貸款替代個(gè)人住房貸款的情況。

　　“現(xiàn)在明確禁止消費(fèi)貸款用于購房，我們會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行，加強(qiáng)貸款用途控制?！鄙鲜龉煞葜沏y行個(gè)人銀行總部負(fù)責(zé)人說。