最近一段時(shí)間以來(lái)，北京市的樓市調(diào)控政策層出不窮，讓貸款購(gòu)房人目不暇接，記者近日了解到，近期借款人非常想了解當(dāng)下北京的各家銀行如何認(rèn)定首套、二套、三套房以及如何房貸，為此記者采訪了“偉嘉安捷”的相關(guān)專業(yè)人士，請(qǐng)他們根據(jù)銀行實(shí)際操作情況進(jìn)行講解。

首套房——

家庭成員名下無(wú)住房又無(wú)住房貸款紀(jì)錄

典型案例：鄭先生是一名軟件工程師，工作已滿三年，名下無(wú)住房也無(wú)貸款紀(jì)錄，計(jì)劃與相戀多年的女友今年結(jié)婚，可是在目前高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)下，鄭先生的積蓄加上父母的資助款加起來(lái)也不足以支付購(gòu)房款，只能通過(guò)銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。

專家分析：“國(guó)十一條”中規(guī)定像鄭先生這種情況現(xiàn)在購(gòu)房屬于首套房。鄭先生名下既沒(méi)有住房，也未曾有過(guò)貸款購(gòu)房紀(jì)錄，所以鄭先生現(xiàn)在貸款購(gòu)房可以享受首套房的優(yōu)惠政策，即首付比例最低20％，利率最低可享受下浮30％。

二套房——

家庭成員名下現(xiàn)有唯一全款住房

或有唯一一次貸款紀(jì)錄

典型案例：林先生是一家國(guó)有企業(yè)員工，已結(jié)婚多年，有一個(gè)正在上小學(xué)的兒子。林先生及妻子名下只有現(xiàn)在居住的唯一一套住房，為結(jié)婚前貸款購(gòu)買，并于2009年結(jié)清貸款。他想知道如果將這套結(jié)清貸款的房產(chǎn)出售后再購(gòu)買一套面積大點(diǎn)的房子是不是可以算作首套房。

專家分析：如果林先生將這套房產(chǎn)出售再貸款購(gòu)房的話，是會(huì)被認(rèn)定為二套房的。因?yàn)槟壳把胄屑白〗ú繉?duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說(shuō)雖然林先生將名下房產(chǎn)出售后，名下無(wú)住房，但因?yàn)槠涿略羞^(guò)貸款紀(jì)錄，能夠在央行的征信系統(tǒng)中查詢出來(lái)，所以再次貸款購(gòu)房時(shí)還是會(huì)被劃為二套房的范疇，需執(zhí)行首付比例最低50％，利率上浮1.1倍。

三套房——

家庭成員名下已有兩次貸款紀(jì)錄

典型案例：遲先生在一家外企公司做部門經(jīng)理，與妻子田小姐已結(jié)婚多年，現(xiàn)在有個(gè)上幼兒園的小女兒。遲先生家庭現(xiàn)住房情況如下：遲先生名下有一套一居室的房產(chǎn)，父母資助貸款購(gòu)買的準(zhǔn)備結(jié)婚用，田小姐婚前名下有一套公積金貸款購(gòu)買的房產(chǎn)。兩人結(jié)婚后一直居住遲先生的房子，田小姐的那套房產(chǎn)一直用于出租，但因?yàn)槟翘追慨a(chǎn)離家較遠(yuǎn)，兩人商量后將田小姐名下的房產(chǎn)于去年結(jié)清貸款并已出售。眼下，孩子要上小學(xué)，遲先生想在附近再貸款購(gòu)買一套大點(diǎn)的房子?？稍谶t先生向銀行咨詢時(shí)，卻被告之再購(gòu)房的話屬于第三套房，目前銀行是暫停對(duì)第三套房發(fā)放貸款的。

專家分析：遲先生家庭如果再購(gòu)房的話屬于第三套房，因?yàn)?月底下發(fā)的“京十二條”中也明確了對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的家庭暫停發(fā)放貸款。而遲先生和其配偶田小姐名下各有過(guò)一次貸款紀(jì)錄，雖然有一套已結(jié)清出售，但央行的征信系統(tǒng)還是可以查到田小姐的貸款紀(jì)錄，根據(jù)目前銀行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，遲先生再購(gòu)房的話屬于第三套房，銀行拒絕為其發(fā)放貸款也是有根據(jù)的。

從目前北京房貸市場(chǎng)的實(shí)際操作情況來(lái)看，以上三類人群是比較典型的首套房、二套房、三套房案例，現(xiàn)階段宏觀調(diào)控房貸收緊的環(huán)境下，購(gòu)房人在貸款買房前最好先將房貸政策咨詢好，然后根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況選擇合適的貸款方案較為穩(wěn)妥。