至10月15日廣州出臺限購令，京滬廣深四大一線城市全部實行限購，其中，北京限購令出臺時間最迅速，廣州最晚，卻最為嚴厲。此外，杭州、溫州、三亞、海口、天津、廈門、重慶等幾乎所有重點二線城市也全部出臺了類似限購政策。

廣州的限購令規(guī)定，廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，同時還出臺了嚴格的差別化商業(yè)房貸政策，這些規(guī)定基本與其他一、二線城市的限購令相同。

不過，廣州進一步提出，未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房，以及暫停第三套房公積金貸款等措施，同時，住房公積金也同步實行差別化信貸政策。廣州房管局副局長、新聞發(fā)言人黃文波在新聞發(fā)布會上表示，“我們認為未成年人單獨購買商品房是不合理需求，是一種超前的消費需求，這種超前消費應(yīng)該得到抑制?！?/p>

此外，廣州的限購令將從頒布之日起即時實施。其中，新房交易的時間按照網(wǎng)簽日期認定，二手房按照房管局業(yè)務(wù)收件時間認定，沒有緩沖期。

9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)文出臺了提高首付款比例等新政策，北京部分售樓處稱，銀行和公積金部門均表示尚未收到正式文件，還不清楚如何厘定執(zhí)行新政的日期，目前，北京各大樓盤并未強制提高首付比例。

10月12、13日，國泰君安邀請北京、上海、深圳、重慶、武漢、西安區(qū)域市場的銷售代理公司負責人對區(qū)域市場的銷售、政策及前景進行解讀。與會人士表示，前期，地方對于市場還是比較保護的，政策也相對寬松；近期政策力度加大，除部分城市出臺限購令外，限制異地購房、三套房貸停貸也已經(jīng)執(zhí)行。

武漢、西安等部分城市人士表示，政府政策整體還是比較中庸，目前還沒有出臺“929”后的細則。但信貸政策已經(jīng)執(zhí)行，限購令還不會出，異地購房信貸已經(jīng)執(zhí)行，但銀行目前仍有一定操作空間。

對于限購令的效果，與會人士透露，除西安外，其余城市目前的銷量并未完全反映政策效果，銷量會繼續(xù)萎縮。目前銷量僅是小幅下滑，并且呈結(jié)構(gòu)性狀況，地段較差區(qū)域影響更大，好地段或好品牌開發(fā)商的銷售影響則并不明顯。

此外，北京市場對未來較為樂觀；武漢由于大面積舊城改造導致持續(xù)的大量拆遷重購需求，對市場也相對比較看好；上海、深圳區(qū)域認為銷量短期會明顯下降，可能會有二次探底，銷量萎縮后會有降價壓力；武漢區(qū)域認為銷量隨后會下降，但房價估計持平。(李慎)

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11個城市的住宅限購令

本報綜合消息 隨著廣州宣布限制每戶家庭購買一套房后，中國 本報綜合消息 中國目前已有11個大城市出臺住宅實施限購令的其他10個城市是：北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門、三亞。

據(jù)媒體報道，各大城市與4月樓市調(diào)控所產(chǎn)生的完全不同，新一波糾紛主要是因為行政指令計劃不準買房造成的。而上一波退房潮也開始隱現(xiàn)，引發(fā)購屋者與發(fā)展商的糾紛則是由于樓市調(diào)控導致購房者預(yù)期房價降，而出現(xiàn)的恐慌性退房現(xiàn)象。

深圳中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界推算，在深圳因限購令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房成交1萬5000套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計算，深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過3000套，約占年度成交總量的十分之一。

王世界表示，退房主要集中在簽了認購書而未網(wǎng)簽者，以及交了定金而未過戶者，這將引致很多糾紛。

11城市“限購令”細則對比

本報綜合消息“限購令”成為二次房地產(chǎn)調(diào)控的重點。目前北京、上海、天津、廈門、福州、寧波、杭州、南京、深圳、廣州、三亞等十城市均出臺相關(guān)“限購令”細則。

天津“限購令”稱，在天津市暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。自本通知發(fā)布之日起，天津市及外省市居民家庭在天津市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套商品住房。對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理權(quán)屬登記手續(xù)。

違反限購令

或?qū)o法辦房產(chǎn)證

據(jù)新華網(wǎng) 有的城市由于個別購房人超出當?shù)匾?guī)定的家庭限購套數(shù)，引起了一些經(jīng)濟和法律糾紛，給購房人帶來了重大風險。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布風險提示，提醒購房人及時了解調(diào)控政策，避免由于違反限購套數(shù)，導致無法辦理合同備案或房地產(chǎn)登記的情況發(fā)生。

住建部有關(guān)負責人強調(diào)，購房人應(yīng)當如實準確申報家庭組成情況及住房情況，不要輕信房屋銷售人員、經(jīng)紀人員所謂的“規(guī)避建議”或“幫助規(guī)避”的承諾，更不要采用假證件、假材料等方式購買住房，防止因申報情況與實際不符導致不能辦理房地產(chǎn)登記等現(xiàn)象的發(fā)生。

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繼9·29“新國五條”后，“限購令”、“限價令”便在全國一線城市迅速鋪開。真乃急急如律令，政府不惜動用行政手段，快刀斬亂麻，橫豎是不讓投機瘋狂再次蠢動。盡管“限字令”類似計劃經(jīng)濟年代發(fā)糧票的行為，備受市場派人士所詬病，但出于當下房地產(chǎn)市場“方生未死”的尷尬境地，才有“限字令”等“事急馬行田”的尷尬之舉。

“馬行田”自有不得已之處，是“緩兵之計”，對短期的房地產(chǎn)浮躁之風也會起平抑之效。首先，非常之策出于非常市場，不合理的表面實有合理的內(nèi)核。當前，樓市處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整初期。一方面，“方生”的保障性住房體系還在布云未雨之際；另一方面，投資性市場性質(zhì)“未死”。而當此尷尬之際，加上通脹預(yù)期有加大之勢、流動性有增無減、外資涌入難以遏制等，皆是樓市所面臨的系統(tǒng)難題，如此，高房價擊鼓傳花的游戲尚有巨大空間。因此，在房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整、去投資化遠未完成的當下，勢至急處，唯有采用非常之策。

對房地產(chǎn)公共政策來說，“限字令”的行政色彩濃厚，與其說它對市場有多大的遏制作用，不如說它是政府對于房地產(chǎn)市場一種斬釘截鐵的表態(tài)。而它出臺的更大意義則在于告訴市場、告訴心存投機心理的人們，不要低估中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。而這恰恰是本輪房地產(chǎn)調(diào)控必須堅守的價值觀。

此輪調(diào)控已是調(diào)控以來的第8個年頭。這8年，樓市年年調(diào)控，房價年年上漲。面對無房者“時也，命也”的感嘆，政策如雪花般飛來，卻是落地即融，化解于無形，政府調(diào)控陷入了極深的信任危機。中國的房地產(chǎn)新政必須重塑信用，使公眾相信此次調(diào)控將是根植于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與社會生活內(nèi)部的制度性改革，而非應(yīng)對民怨的權(quán)宜之計。

“限字令”的陸續(xù)出臺，至少告訴市場，不應(yīng)低估政府調(diào)控的決心，這是中國捍衛(wèi)經(jīng)濟安全的重要努力，是與房地產(chǎn)投資階層的不懈較量。目前，房地產(chǎn)新政對銀行貸款、開發(fā)商定價、土地稅收的控制已到了細致入微的地步，調(diào)控之手深入貸款、融資、定價等各個市場領(lǐng)域。還有未出的“后手”是什么？

可以預(yù)料的是，在“限字令”之后，更嚴厲地限制外資涌入房地產(chǎn)市場的政策將會很快到來，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的系列稅制改革也為時不遠了。因此，便算是短期內(nèi)房價難以明顯下挫，但購房者仍可稍安毋躁，靜觀待變。

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數(shù)據(jù)顯示：周六廣州網(wǎng)簽不足700套 現(xiàn)場探訪：中低價位樓盤人氣仍旺

廣州版樓市調(diào)控細則10月15日剛剛出臺，戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能限購一套新房，公積金貸款政策也跟進商業(yè)貸款要求收緊。各大房產(chǎn)網(wǎng)站對陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)監(jiān)控均顯示，剛剛過去的周六廣州樓市網(wǎng)簽量不足700套，比起此前每天近2000套的成交量，驟降約七成。

新政后第一個周末，本報記者走訪市內(nèi)的樓盤發(fā)現(xiàn)，一些中低價位的樓盤僅僅開放樣板間儲客，便已吸引了大量的人氣。

房地產(chǎn)專家韓世同認為，新政對于遏制房價上漲和大規(guī)模投資性購房還是十分有效的，只要遏制住房價飆升和大規(guī)模投資性購房入市，房價就將重新回到下行的態(tài)勢。因為新政雖然對房價的即期效果不明顯，但對于降低投資需求、成交量萎縮以及令市場重新進入觀望期的作用和效應(yīng)還是十分明顯的。

經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑表示，除部分上市房企需要沖刺年底業(yè)績之外，中小開發(fā)商的資金壓力更小，鑒于“限購令”估計將持續(xù)至年底，大型開發(fā)商旗下的樓盤將有降價壓力，但中小項目則不然。

二手市場方面，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘分析，由于只能新買一套房，買家會謹慎使用這個限額，不會輕易動用；而業(yè)主為了獲得預(yù)期的收益，惜售之舉預(yù)期將增加。

另外，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計1～9月二手成交資料顯示，廣州市戶籍買家占總體買家的37%，非廣州戶籍則占63%。政府叫停非廣州常住家庭的購房，已經(jīng)將這部分的買家屏蔽在外，亦會引致成交量下降。

李粵湘預(yù)期，10月份全市二手住宅成交量將環(huán)比下降約50%。

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10月15日，廣州成為第11個出臺限購令的城市。即日起，廣州的戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購1套商品住宅，非常住的外地個人和家庭不得購買商品住宅，未滿18歲的人士不得單獨購買商品住宅。“我們認為未成年人單獨購買商品房是不合理，而且是一種超前的消費需求，應(yīng)該抑制?！睆V州市國土房管局副局長黃文波在新聞發(fā)布會上表示。

合富輝煌首席分析師黎文江認為，廣州的限購令有效堵住了未成年人購房和利用公積金購買第三套房的漏洞，但政策的嚴厲程度并未超出預(yù)期。

限購限外限年齡

據(jù)介紹，廣州限購令再次強調(diào)了國家要求的差別化住房信貸政策：第一，各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對第2套房貸首付比例不得低于5成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；第3套及以上房貸全面停貸。第二，禁止各商業(yè)銀行發(fā)放消費性貸款用于購買住房；禁止發(fā)放浮動型住房貸款和不指明用途的住房抵押貸款；禁止在全額還款前追加貸款。第三，住房公積金同步實行差別化信貸政策，對購買經(jīng)濟適用住房和90平方米以下首套商品住房的，首付比例可為2成；首次購房但建筑面積超過90平方米的，首付比例為3成；第2套房貸的，首付比例不低于5成；第3套及以上房貸的，全面停貸。

差別化的稅收政策也是調(diào)控手段之一。黃文波指出，廣州將按照有關(guān)規(guī)定，實行差別化的土地增值稅征收政策，對經(jīng)濟適用住房不預(yù)征，對普通商品住房按2%的稅率預(yù)征，對非普通商品住房按3%的稅率預(yù)征，對別墅按4%的稅率預(yù)征。對定價過高、漲幅過快的樓盤，廣州市地稅局將會同市國土房管局密切關(guān)注，并由廣州市地稅局重點對其進行土地增值稅清算和稽查。

黃文波解釋，限購令所指的商品住房包括一手住房和二手住房，而交易時間的認定，一手住房按網(wǎng)簽時間認定，二手住房以房地產(chǎn)交易登記部門業(yè)務(wù)收件時間來認定。對于商業(yè)銀行和住房公積金的第2、3套房貸的認定標準，將嚴格采取“既認貸又認房”的審查辦法。

在10月8日傳出限購的消息后，為趕搭尾班車，不少市民都加快了交首期、簽合同的流程，導致廣州的商品住房網(wǎng)簽量激增。從10月9日~14日，廣州全市每天的網(wǎng)簽量都超過1000套，是正常水平的5~6倍。

跟風限購預(yù)防熱錢沖擊

據(jù)了解，在廣州以前，全國已有10個城市出臺了限購令，包括北京、上海、深圳、廈門、寧波、福州、杭州、南京、天津、溫州等?！按饲耙呀?jīng)有一些一線城市出臺了限制購買的政策，大家也知道目前確實存在著流動性過剩的問題，如果廣州不采取限制購買的措施，大量的熱錢就會涌進來，房價和成交量都會出現(xiàn)波動?！秉S文波說。同時，他也強調(diào)了限購令只是臨時性的措施，“房價如果繼續(xù)有上漲的態(tài)勢，我們不排除還會采取更為堅決的調(diào)控措施。如果房價調(diào)控平穩(wěn)，那么也有可能取消或者部分取消限制性的措施?！?/p>

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對記者表示，跟其他幾個城市比起來，廣州的限購令并無太多新意，“100%是軟著陸，可以定性為跟風政策。對市場的影響更多是心理層面。”

黎文江則認為，限制未成年人購房和禁止公積金的第三套房貸款，堵住了此前一直被利用的漏洞，有利于抑制投資和投機需求，但政策本身的作用還是偏向于“預(yù)防”。

根據(jù)廣州市房協(xié)的藍皮書，從目前廣州市購房人群的結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)購房人群占總購房人數(shù)的99%，廣州市購房人群占了總購房人數(shù)的60%，而40%非廣州戶籍的購房人群中也有很多是常住人口。因此，有分析人士指出，限制外地人購房對廣州樓市的影響相當有限。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因為限購的風聲早已泄露，廣州本地的開發(fā)商得以提前做好準備。10月15日記者從一位接近亞運城的人士處獲悉，國慶以來，亞運城一直在加快簽約速度，“國慶前賣掉的那3000多套，大部分應(yīng)該都可以在今天簽完，搶在限購令實施前。”由于擔心限購令影響客戶簽約，這個中國第一大盤在此前幾天就已經(jīng)暫停認購了，只接受登記，“第二批貨量的銷售多少會受影響，開發(fā)商已經(jīng)在想對策了?！?/p>

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“限購令”成為二次房地產(chǎn)調(diào)控的重點。目前北京、上海、廈門、福州、寧波、杭州、南京、深圳、廣州、三亞等十城市均出臺相關(guān)“限購令”細則，以下是十城市“限購令”政策：

北京

暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

上海

暫定本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）只能在本市新購一套商品住房（含二手存量住房）。

廈門

采取臨時性限購措施。即日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

杭州

暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購買1套商品住房（含二手存量住房）。

寧波

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）在本市只能新購1套住房；能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房。無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房。

南京

保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。嚴控投機炒房，對違反上述規(guī)定、不能提供相關(guān)證明的，銀行不予貸款，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理權(quán)屬登記。

深圳

在本市暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。對于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

福州

從即日起至2010年12月31日，福州市行政區(qū)域內(nèi)戶籍居民同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女），只能在福州市五城區(qū)新購買一套商品住房；對于能夠提供在福州市行政區(qū)域內(nèi)一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民家庭，只能在福州市五城區(qū)購買一套商品住房。暫停在福州市擁有2套以上（含2套）住房的福州市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非該市戶籍居民家庭、無法提供在該市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民在福州市五城區(qū)繼續(xù)購買商品住房。

廣州

各相關(guān)單位必須嚴格執(zhí)行同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市市轄十區(qū)新購買一套商品住房的政策；商品住房是指新建商品住房和二手住房。

購房家庭是指本市戶籍居民家庭，或能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

未滿18周歲的人士，不得在本市單獨購買商品住房。

三亞

三亞市決定自10月12日起，對三亞市戶籍居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）及非本市戶籍居民家庭，實行限購1套商品住房政策，同時嚴格執(zhí)行國家關(guān)于境外機構(gòu)和個人購房管理的規(guī)定。對違法違規(guī)購房的，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不予受理房地產(chǎn)登記。

為堅決抑制不合理住房需求，三亞市政府出臺意見要求三亞市各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。對貸款購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括貸款人、配偶及未成年子女），貸款首付比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。

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最近，多個城市出臺了“限購令”，然而這些城市的樓市并沒有受到很大打擊，某種程度上“限購”反而刺激了購買量，北京和深圳等地甚至還繼續(xù)出現(xiàn)“排隊買房”現(xiàn)象。

首先是“末班車效應(yīng)”。限購之后，很多人預(yù)期政策將越來越偏緊，激起他們?nèi)屬徸》?，尤其本來就有購房計劃的，更會提前去購房，政策的不確定性，讓很多購買力在短時間內(nèi)集中性地爆發(fā)出來。

其次，剛性需求的力量確實很強。我國城鎮(zhèn)住宅新增能力并不突出,尤其1999年后城鎮(zhèn)住宅竣工量增長緩慢，年均增長速度只有4%，大大低于1988~1998年的年均23%增速。住宅供給的止步不前，除了住宅全面市場化后，開發(fā)商出于利益最大化動機而囤地、囤房，不能不說與土地招拍掛后地方政府有意控制和收縮住房供應(yīng)用地有很大關(guān)系。再加上我國經(jīng)濟發(fā)展失衡，大量人才往沿海少數(shù)幾個大城市擁擠，而這些城市往往土地供應(yīng)又十分緊張。

第三，限購確實打擊了投機炒作、囤積多套房產(chǎn)的人，但問題是，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會保障不足，貨幣流動性泛濫，是房價的兩大推動力。為了養(yǎng)老保障和防止通脹，絕大多數(shù)普通人只要有機會都會傾向于去買一套房存起來。再加上高收入者這些年收入增長速度確實不低，他們對自己的未來收入預(yù)期很高，這些都進一步刺激人們購房欲望。

第四，目前的調(diào)控政策沒有從根本上改變?nèi)藗儗Ψ績r不斷上漲的預(yù)期。尤其房產(chǎn)稅并沒有形成有效的威懾力。雖然市場上一再傳聞持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，但消費者“對房產(chǎn)稅的預(yù)期并不高”，指望著第二套、第三套房才會開始征，相信“法不責眾”。但政府確實也處于兩難境地，不開征房產(chǎn)稅，人們?nèi)匀挥袡C會就會“囤積”住房，但開征房產(chǎn)稅又是一件很復雜的事情，所遇到的挑戰(zhàn)很大。

如果限購令能堅持1~2年，筆者不否認它在長期會逐步發(fā)揮一些作用。但中國住房問題是不是就此能解決了？筆者不持樂觀態(tài)度。房地產(chǎn)調(diào)控仍然任重道遠，住房制度的全面調(diào)整才剛剛起步。

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從北到南，房地產(chǎn)“限購令”的接力棒從上海傳至廣州、深圳等十余城市，不過十天時間。雖然各地政策略有差異，或是限制第二套購買，或是限制第三套購買，究其源頭，都與“京版國十條”有關(guān)。早在4月份北京就曾如此規(guī)定：“北京家庭只能新購一套商品住房”。

既然限購，不讓買就不買吧?？墒菗砣谑袌隼锏哪切╁X往哪里去呢？這不是杞人憂天。

今年2月份CPI漲幅達到2.7％，即已超過了2.25％的一年期存款利率，居民實際存款利率也第一次由正轉(zhuǎn)負。8月份CPI攀升至3.5％，首次超過3.33％的三年期存款利率，居民在銀行的存款業(yè)已七個月連續(xù)為負利率。街頭巷尾都在商議著怎樣讓錢保持必要的“浮力”。

商品房就這樣被推到了最前沿，買房保值成為很多人的首選。這其中的邏輯可能很簡單——“負利率”成為土地黃金成色急劇提高的重要推手，以土地為主要生產(chǎn)資料的商品房怎么可能會被隨意削價呢？“限購令”固然能阻止投資或投機者大批囤房，而一些高價商品房也可在當?shù)卣樟钕?，謹慎調(diào)價。但關(guān)鍵在于“限購令”的定義是“暫時性行政規(guī)定”，也就是說，在一個可以估量的、并非很長時間段之后，“限購令”終將解禁。

這個預(yù)期被今年1至9月的土地價值給予了注腳。全國30個主要城市獲取土地出讓金8900億元，而去年同期僅5200億元，大幅增長了近70％。微妙之處在于，北京、南京、武漢、杭州、深圳等城市，相比去年土地出讓數(shù)量同比是下降的，其中杭州、深圳下降幅度超過20％，北京也下降了9％。少賣了土地，收取的土地出讓金卻大幅增加。地價的上漲不言而喻，地價和房價間的關(guān)聯(lián)誰能視而不見呢？

都看到了，被出讓的土地終將變成商品房出售，地產(chǎn)商多支出的土地款終究會體現(xiàn)在房價上，持幣觀望的家庭也必然會將財富傾移向商品房。負利率像鞭子一樣在后面驅(qū)趕財富，商品房則像財富避風港，坐等有著多余或并不多余的儲蓄的人們趨之若鶩。

都看到了，如果土地買賣與地方財政收益之間的轉(zhuǎn)換關(guān)系沒有變化，高地價、高GDP最終會外化為難以退燒的高房價。今年以來，一個值得注意的現(xiàn)象是“地王”稱謂不見了，但是掩蓋了“地王”，卻沒有能掩蓋其背后越來越龐大的現(xiàn)金流動。而且更需要關(guān)注的是，既然在減少土地出讓的同時，土地收入可以同比上升70％，地方如何有動力擴大土地供應(yīng)規(guī)模？土地供應(yīng)規(guī)模的減少是確定的，反映在終端商品房的表現(xiàn)則是供應(yīng)量下降。

所以，我們擔心，暫時的“限購”，只不過是讓身處財富貶值焦慮的家庭，對如何轉(zhuǎn)移投資方向變得無所適從，而一旦“限購令”解禁，像“堰塞湖”一般沉積的財富，就會令房價報復性反彈成為大概率事件。

所以，我們相信，這種頭疼醫(yī)腳的應(yīng)急式調(diào)控的確見效很快，能收一時之功效，但始終是權(quán)宜之計。我們更應(yīng)該視之為關(guān)鍵改革的時間窗口，切不可以為大局已定，而不知這樣的調(diào)控很可能累積更大的調(diào)控壓力。

在近期國土地稅費金改革國際研討會上，一位土地改革官員感嘆道：“明代張居正從提出清丈全國土地到實施基本完成，也就是兩年多的時間，而我從2003年接到房地產(chǎn)稅任務(wù)時是滿頭黑發(fā)，七年過去了，我頭發(fā)基本上全白了?！奔幢闳绱?，以長期征收房地產(chǎn)稅替代畸形的土地拍賣制度，仍然崎嶇難行。每一屆地方財政都期望將土地收益最大化，寧可在這個畸形的鏈條上，不斷延伸出暴力拆遷、強占土地等惡性事件，如果這就是土地轉(zhuǎn)型的代價，只能說這個代價帶來的聚變風險，被大大低估了。

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北京上海等8個城市出臺住房限購令，廣州樓市調(diào)控細則將在近期出臺，同樣涉及限購等措施。主要一線城市將全部頒布限購令。10月各地房地產(chǎn)成交量迅速下降。（10月14日《新京報》）

似乎還從來沒有一項宏調(diào)政策，能像“限購令”這般高效率地在地方樓市顯威。作為落實宏調(diào)新政的“限購令”，以其強烈的行政色彩和“一刀切”的彪悍姿態(tài)，于不少城市迅即打壓了樓市成交，似乎有效遏止了樓市回暖的勢頭。

限購的初衷與意義無可置喙，但就眼下的語境而言，單槍匹馬的限購顯然承載了過多的價值期待。業(yè)界人士認為，“考慮到9·29調(diào)控政策中涉及行政問責的條款，此輪限購的普及，是地方政府的政治性表態(tài)，其執(zhí)行力度和效果還需進一步觀察”。這一說法也許并非空穴來風：一者，限購的意義，在于以行政手段打壓投機性需求、保護居住權(quán)層面的剛性需求，但事實上，只要樓市暴利存在轉(zhuǎn)手兌現(xiàn)的空間，其對流動性的吸引力就將長期存在，暫時的限購，必然隱藏著政策寬松后需求釋放、房價報復性反彈的風險；二者，“限購令”的關(guān)鍵在執(zhí)行力，而一些地方的調(diào)查表明，限購令的執(zhí)行并不十分到位，各種規(guī)避限購政策的對策層出不窮。

樓市調(diào)控的常態(tài)，當回歸于市場手段，以信貸和稅收政策為旨歸。從各地語出多門的“限購令”來看，公眾并未一味看好：譬如這一樓市的利空消息，卻詭異地在資本市場表現(xiàn)出“利好”局面，如同踩下了房地產(chǎn)板塊的“油門”，刺激近日房地產(chǎn)股票加速上揚。投資者的這種投票選擇，當然不是沒有道理：長遠而言，限購令這一“獨行俠”能走多遠，處處充滿疑問，加之隨著美日等發(fā)達經(jīng)濟體推出新一輪經(jīng)濟刺激計劃，全球流動性可能再度泛濫，中國樓市上行的行情依然得以預(yù)期。

以“限購令”治樓市亂象，猶如給高燒的病人潑冷水，盡管物理降溫效果明顯，但終究不是解頤之計。高房價的癥結(jié)，不在買房的人身上，而在土地財政與房地產(chǎn)市場那里。遺憾的是，越是大張旗鼓的宏調(diào)政策，往往越是把矛頭對準需求，而不從供給層面刮骨療傷。有一個道理是不會變的：樓市需求可以被壓制，但不可能被行政手段消滅。如果鏗鏘的需求不能得以有效釋放，限購之后的問題也許不會比限購之前少。市場自有市場的邏輯，形單影只的“限購令”，終難擔當調(diào)控樓市的壓軸大戲。

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隨著“9·29”樓市調(diào)控政策突降，以“限購”為主題的新一輪調(diào)控殺到，拉開了樓市第二輪博弈的大幕。國慶前后，深圳、廈門、上海、南京等城市陸續(xù)出臺細則進行“限購”，“上海版”著眼“限外”，“深圳版”重點“限內(nèi)”，“南京版”則不分內(nèi)外……廣州將“限外”還是“限內(nèi)”，目前尚不得而知，但對于某媒體日前所稱“廣州14日會出臺細則”的說法，廣州市房管局有關(guān)負責人在接受羊城晚報記者采訪時明確予以否認。

廣州細則：可能無猛藥

日前有媒體稱，廣州將在14日出臺樓市調(diào)控細則，對此說法，市國土房管局相關(guān)負責人明確回答：“沒有。”他表示，樓市調(diào)控細則房管局制定后已經(jīng)上報市政府，但具體出臺的時間還未確定。

至于廣州的調(diào)控細則中有沒有包含限購政策？他表示的確會，“但限購有很多種形式，具體廣州怎么限，已經(jīng)上報了方案，但最后有沒有調(diào)整，還要待市政府研究審批 ，現(xiàn)在暫不能公布”。

此前有猜測認為，廣州不會出臺極為嚴厲的限購政策，該負責人表示，廣州會貫徹執(zhí)行國家調(diào)控政策，但也會根據(jù)實際情況來定細則?！澳壳皬V州樓市還是相對理性的，開發(fā)商并沒有漲價賣樓。另一方面，政府也不希望樓市‘坐過山車’一樣忽高忽低?！痹撠撠熑吮硎荆皯?yīng)該不會下過猛的藥來調(diào)控樓市”。

盡管廣州市還沒正式出臺調(diào)控樓市的地方細則，但除了“規(guī)定動作”外，也兼具“自選動作”：11日，廣州市國土房管局相關(guān)負責人證實，今年供地計劃中的40萬平方米限價房用地，建筑面積達72萬平方米，最快將在11月推出。這意味著，明后年廣州將增加1萬套限價房。

翌日，更傳出廣州近期將一口氣處理20宗閑置用地的消息，在這些地塊當中，就包括此前國土部點名督辦的番禺謝村閑置用地。

各地“限購”風起云涌

在這輪密集出臺的地方新政中，“限購”是最鮮明的主題詞。

9月29日，國家有關(guān)部委下發(fā)通知，推出五條措施進一步推進房地產(chǎn)調(diào)控，要求地方立即制定實施細則，已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進行調(diào)整和完善，并嚴格實行問責制。

9月30日晚，深圳緊急出臺《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》，對深圳戶籍居民購房做出進一步限制，深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

10月1日，廈門也細化發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措。規(guī)定“同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房”外，還劃定限購的時間表———“即日起至2010年12月31日”。

10月7日，備受關(guān)注的“樓市風向標”上海也出臺十二條措施形成一套“組合拳”。其中規(guī)定，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房）。上海成為國內(nèi)繼北京、深圳和廈門之后，第四個實施“限購令”的城市。

10月9日，寧波市出臺樓市調(diào)控細則，亦規(guī)定每戶居民在本市只能新購1套住房。

10月11日晚間，杭州也出臺了樓市調(diào)控細則，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購買一套商品住房（含二手存量住房）；停止執(zhí)行購房補貼政策，恢復征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)收費。

10月12日下午，南京市公布房產(chǎn)新政細則。與上海、杭州等地限制新購一套住房不同的是，該市限購的是第三套住房———已有二套以上住房的家庭將暫時無法購房。

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限購作用要看執(zhí)行力度

中地行研究機構(gòu)分析，限購措施或?qū)⒅鸪鏊某少彿空摺Ｖ械匦兄赋?，作為最嚴厲的限定居民家庭購房套?shù)措施，屬于一刀切式的調(diào)控手段，將對市場產(chǎn)生較大影響。據(jù)中地行對廣州購房者結(jié)構(gòu)追蹤監(jiān)測顯示，二次以上置業(yè)者在購房者中占據(jù)比例接近四成，一旦實行居民家庭限購一套房，接近四成購房者離場，將對市場造成較大影響。

但同時，限購措施的作用取決于執(zhí)行方式和執(zhí)行力度。例如廈門、上海、寧波，所出有關(guān)限購細則中，起用“新購”的表述，這將暗示購房者無論已有多少房產(chǎn)，仍至少可再購買一套。換言之，成交仍將保持或短時內(nèi)出現(xiàn)搶購小高峰。

經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心許婉婷也認為，抑制需求短期內(nèi)或許有效，但一旦政策有所放松，需求則有可能一次性爆發(fā)，并引起樓市的報復性反彈。要真正做到抑制房價過快上漲，最終還是得回歸市場調(diào)控上來，從供求方面去解決問題。

從樓市情況來看，新政也在遭受考驗。10日，上海地方樓市細則出臺之后第三天，開盤當日均價5萬元/平方米的上海星河灣花園一期245套，預(yù)訂逾200套。仁恒怡庭平層公寓均價5.5萬-5.6萬元/平方米，推出的167套住宅開盤當日認購率近八成。政策冷空氣并未對豪宅造成困擾。

在廣州，亞運城項目截至10月9日成交近5000套，占推出總量六成?！俺弥鴱V州未限購可以入市趕緊買一套”的心態(tài)，成為亞運城被市場消化的動力之一。

【研判】

調(diào)控仍存諸多變數(shù)

雖然嚴厲政策的實施、市場門檻的抬高，必使投資者離場，但中地行分析指出，這種需求的被動抑制將是短期性的。

首先，政策部分措施具有臨時性的特點，如“在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”的表述，表明限購措施將是臨時性的非常舉措。其次，從市場運行的規(guī)律上來看，由于三套房購買者屬于經(jīng)濟實力最強而信貸風險最小的一類客戶，無論對金融或是樓市而言，均屬于優(yōu)質(zhì)客戶，金融機構(gòu)與發(fā)展商必將利用市場手段，突破政策門檻的阻隔；針對首次置業(yè)者，開發(fā)商亦必將采取相應(yīng)措施抵消那一成首付的影響。

【關(guān)注】

商用性質(zhì)物業(yè)、公寓或?qū)惩?/strong>

對于首次購房者而言，首付款的提高雖然在一定程度上增加了置業(yè)成本，但由于首次置業(yè)者普遍以購買總價較低的中低端產(chǎn)品為主，因此還不至于造成大范圍的影響。

對于投資者而言，三套房全面停貸意味著必須全額購房，這意味著投資者購房成本提高將近七成。投資成本的增加，將迫使部分實力較弱的投資者退出高端住宅投資市場，或轉(zhuǎn)而投資中低端投資市場及商業(yè)類項目。商業(yè)性項目由于不受調(diào)控影響，因此大量投資者轉(zhuǎn)向，將導致本地商用物業(yè)、商業(yè)性質(zhì)的公寓物業(yè)的暢旺。