商品房限購令在我國14個重點(diǎn)城市強(qiáng)勢推行以來，火爆的樓市已然降溫。近半月的時間來，一線城市成交量環(huán)比明顯下降，而一些還未出臺限購令的城市成交量反而上升。受到限購令影響，部分投資者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)立項(xiàng)的住宅，商業(yè)地產(chǎn)也成為吸引資金的去處。

在民間，擔(dān)憂通脹的情緒依然嚴(yán)重，許多民間資本都在尋找保值渠道，樓市仍然是為數(shù)不多的投資渠道之一。而在經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平看來，中國仍面臨著產(chǎn)能過剩的危機(jī)。他在10月24日舉行的“世茂四地名盤聯(lián)展”論壇上分析說，股市近期突破了三千點(diǎn)，是因?yàn)榇罅勘茈U資金進(jìn)入。

一些外資基金重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國樓市。“金融危機(jī)爆發(fā)時，很多外資基金都沒有錢投資，但他們一直很看好中國的房地產(chǎn)市場，一直未曾離開過。”仲量聯(lián)行投資部董事龐樹東對本報記者表示。

限購令籠罩著的樓市之外，各路資本暗涌。

二三線城市成交增長

十多個城市頒布限令后，一線城市受影響較大，某些二三線城市反而成交擴(kuò)大。

國信證券最新的研究周報顯示，受調(diào)控影響，一手商品房市場銷量整體呈現(xiàn)下跌趨勢，但與4 月新政之后情況相比，多數(shù)城市銷量回落幅度較小，市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。18個重點(diǎn)城市平均同比下跌18.6%，僅青島、成都、昆明三地仍維持同比正增長，其中一線城市跌幅較深，平均同比跌幅超過30%，二線相對平穩(wěn)，平均同比下跌13%。

從環(huán)比上看，18重點(diǎn)城市平均環(huán)比下滑10%，一線城市下滑幅度較大，達(dá)17.6%，二線城市平均下滑8.6%，其中青島、成都、昆明三地銷量環(huán)比漲幅達(dá)37.3%、13.2%和31.6%，成都周銷量創(chuàng)年內(nèi)新高。

國信證券分析師方焱認(rèn)為，青島、成都、昆明三個城市銷量大幅增長主要原因如下：開發(fā)商采取了一定優(yōu)惠措施促進(jìn)市場成交；這三個城市均無限購措施；三城市均有即將實(shí)施限購令的傳聞，刺激了部分改善性需求提前釋放。

世茂旗下沈陽項(xiàng)目和煙臺項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均向本報記者表示，由于兩城市沒有限購令的影響，在北京聯(lián)展的兩天，有很多投資者對項(xiàng)目表示了濃厚的興趣。

除了買房，別無選擇？

即使是頒布了限購令的城市，差別也很大。有項(xiàng)目立即滯銷，也有項(xiàng)目逆市熱銷。

北京北方中惠國際中心在10月6、7日兩天推出了351套房當(dāng)天售罄。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，主力客群90%為石景山區(qū)域的地緣性客戶，外地人很少，主要是自住型剛需。因?yàn)轫?xiàng)目屬于公建性質(zhì)，不受限購政策影響。

在首創(chuàng)開發(fā)的“溫哥華森林北郡”別墅項(xiàng)目發(fā)布會上，一位老業(yè)主也講出了心聲：他在購買別墅后的兩年多時間里，個人財(cái)富在不斷增值。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楓樹置業(yè)總經(jīng)理尉朝輝也向本報記者表示，這兩年內(nèi)高收入階層的財(cái)富增長很快。別墅購買群體的平均年齡下降了5歲左右，由原來的45歲至50歲人群過渡到40歲到45歲人群之間。尉朝輝所在項(xiàng)目，很多業(yè)主是全款買房。

同樣位于北京奧北、即將入市的“御湯山”項(xiàng)目，10萬平米的別墅體驗(yàn)區(qū)最近開放，園區(qū)樹木均全冠移植，樹齡基本上都在30-50年。開發(fā)商北京天時房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理賈濤對這個占地1.28平方公里的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，充滿了信心，除了產(chǎn)品本身，還因?yàn)樨?cái)富日益增長的高端人群對別墅仍保持著旺盛的需求。

一些位置較好的住宅，也沒有受到影響。例如，9月底開盤的北京華僑城云景官邸，項(xiàng)目售價高達(dá)29000元/左右，開盤當(dāng)日認(rèn)購80%。

事實(shí)上，盡管出臺了限購令，但住宅的投資屬性仍未去除。對于改善性需求而言，購買住宅既是投資也是為了自住，這一點(diǎn)在高收入群體體現(xiàn)尤為明顯。

資本尋求避險

在高和投資董事長蘇鑫看來，民間有一類資本可以被稱作安全性資本，這類資本不追逐高風(fēng)險高回報，但尋求保值、增值的愿望很強(qiáng)烈。目前，這一部分資本對商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出了濃厚的興趣，而蘇鑫也在積極的成立人民幣房地產(chǎn)基金模式，引導(dǎo)這部分資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。而隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走出低迷。

第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部董事王瓊指出，第三季度北京所有物業(yè)的成交價格仍保持上升趨勢。其中，甲級寫字樓、零售、甲級公寓和高端別墅的成交價格分別上漲1.2%、1.1%、11.9%和5.4%。不僅是北京，上海主要商務(wù)區(qū)第三季度的租金也全面提升，近兩年來首次出現(xiàn)環(huán)比增長，漲幅為2.9%。

房地產(chǎn)業(yè)的高利潤也在吸引著其他產(chǎn)能過剩行業(yè)的加入。利潤微薄的家電行業(yè)，甚至是紡織和服裝行業(yè)也在加大地產(chǎn)的投入。

一位不愿透露姓名的投融資中介人士告訴記者，現(xiàn)在有一些國企和央企很愿意通過委托貸款或者股權(quán)投資的形式為一些房地產(chǎn)企業(yè)疏困。“如果項(xiàng)目足夠安全，回報率又高。”他說。不一定是央企直接做，有可能是通過下屬三級子公司進(jìn)行投資。

郎咸平指出，許多產(chǎn)能過剩行業(yè)中的企業(yè)手中有大量的錢花不出去，這些錢必然會尋找出路。

外資基金早已枕戈待旦。世邦魏理仕10月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三個季度外資在中國內(nèi)地的樓市投資整棟物業(yè)的收購金額達(dá)到654.33億元，幾乎與去年持平，與2007年市場火爆時相差無幾。