房產(chǎn)稅擴征需過三道坎

□本報記者 林喆

對住宅類房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，被視為調(diào)控高房價的最有效手段之一。近期，房產(chǎn)稅這一既有稅種的征繳范圍可能擴大至住宅領域成為業(yè)內(nèi)關注的焦點。此間觀察家認為，房產(chǎn)稅擴征至住宅領域要變成現(xiàn)實，還面臨區(qū)分“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”、改革房產(chǎn)會計評估制度以及有效甄別征稅對象等問題。

根據(jù)我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋余值或租金收入為計稅依據(jù)。目前，這一稅種主要針對經(jīng)營性用房的收入部分征稅。如果擴征至住宅領域，必然會針對房屋余值征稅，以體現(xiàn)保有稅的本意。

但在確定稅基時，以目前的市場化定價原則對房屋價值進行評估，必然包含土地的價值。而在我國城市土地國有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅僅是土地使用權，法定“住宅70年產(chǎn)權”所需要繳納的“類租約費用”已包含在土地出讓金之內(nèi)。因此，房產(chǎn)稅擴征至住宅領域，顯然需要劃分“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”。稅基評估應當剔除國有土地涵蓋的價值，才能避免重復征繳等問題。

房產(chǎn)價值的合理評估也是一大難題。按照市場法評估，房產(chǎn)價值中很難剔除土地因素；如果按照成本法評估，那么房產(chǎn)價值僅僅是鋼材、水泥等建安成本。以我國現(xiàn)行的會計制度，成本法核算的房屋賬面價值逐年折舊，多年后房產(chǎn)便只剩下“殘值”。按照這種方法評估，房產(chǎn)稅對物業(yè)持有者形成的“增量成本”，很可能就與物業(yè)費相仿，這顯然不符合房產(chǎn)稅擴征的初衷，也無法通過對住房保有環(huán)節(jié)征稅實現(xiàn)調(diào)控房價的目的。所以，作為房產(chǎn)稅擴征的前提條件，現(xiàn)行的會計制度以及由此衍生出的房屋價值評估體系均應做出相應改革，在剔除土地因素后依然能根據(jù)市場法則“還原”房產(chǎn)的價值，從而實現(xiàn)合理征稅，增加炒房成本。

房產(chǎn)稅擴征后的征繳對象，應當是人均居住面積大幅“超標”的家庭，這包括擁有多套住宅或超大面積住宅的家庭。而實現(xiàn)有效甄別房產(chǎn)稅的征稅對象，無疑是一項浩大的基礎信息工程。

有專家指出，即使僅僅實現(xiàn)以家庭為單位認定第二套住房，就需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實時和動態(tài)的居民個人房產(chǎn)購買和保有情況數(shù)據(jù)庫。同時，各地民政部門需建立全面、實時和動態(tài)的居民婚姻和家庭人口構成數(shù)據(jù)庫。如果牽扯到戶籍和流動人口管理問題，還需要各地公安系統(tǒng)建立相應的數(shù)據(jù)庫。而在全國房管、銀行、民政、公安乃至勞動部門間實現(xiàn)實時動態(tài)的數(shù)據(jù)庫聯(lián)網(wǎng)，需要較長的時間和巨大的資金投入。另外，針對住房保有征收的房產(chǎn)稅不同于個人所得稅，如何確定起征點、如何征繳等技術性問題同樣還沒有完全解決。

因此，近期專家建言的房產(chǎn)稅擴征方案還只是設想，或者是局部地區(qū)的權宜之計。稅法的嚴肅性和公平性也決定了房產(chǎn)稅難以“新房新辦法、老房老辦法”。在大量基礎性工作尚未完成之際，房產(chǎn)稅擴征方案在短期內(nèi)出臺的可能性微乎其微。