【各地進展】上海：傳第三版 第三套起征稅率為千分之八│樓市細則或與房產(chǎn)稅同出
重慶：房產(chǎn)稅方案已做好相關(guān)準備 正等待中央批復(fù)
湖北：試點房產(chǎn)稅按評估值征 只針對商業(yè)房產(chǎn)“空轉(zhuǎn)”
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算上重慶，目前已經(jīng)有4個地方傳出房產(chǎn)稅的消息。
昨日，重慶市財政局局長劉偉對媒體表示，重慶開征房產(chǎn)稅的方案已經(jīng)提交國務(wù)院，目前正在等待回復(fù)。這是繼上海、湖北、湖南之后，第四個與房產(chǎn)稅扯上“關(guān)系”的地區(qū)。
在中央明確提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”之后，不少業(yè)內(nèi)人士認為，作為房價上漲過快、投資投機性需求比例較高的城市，上海極有可能率先進行試點。
但更多的業(yè)內(nèi)人士表示，在市場已經(jīng)快速降溫的情況下，出臺房產(chǎn)稅極有可能使市場出現(xiàn)非理性低迷。
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今年4月8日，上海傳出準備開征住房保有稅的消息，且“基本方案已經(jīng)確定”。此后，根據(jù)被披露的草案內(nèi)容，起征點在人均住房面積70平方米以上，稅率為0.8％。
此前重慶傳出醞釀“特別房產(chǎn)消費稅”，直到日前重慶市財政局長劉偉接受媒體采訪時，“特別房產(chǎn)消費稅”才悄然變成“房產(chǎn)稅”。
近期有媒體還報道稱，作為“兩型社會”改革試驗區(qū)，湖北和湖南也有可能各選取一個城市進行房產(chǎn)稅試點。但外界一致認為，重慶和上海最有可能推行房產(chǎn)稅試點。
“相比之下，上海更適合率先推行?！贬槍蓚€城市的不同市場狀況，中國指數(shù)研究院西南分院總經(jīng)理汪勇向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
他表示，短期內(nèi)房產(chǎn)稅的效果在于抑制投資投機性需求。目前重慶的市場供應(yīng)充足，外來投資性需求較少，房價處于相對較低的水平。即使推行房產(chǎn)稅試點，對市場的影響也很小。
相比之下，上海是近期“房價過高”的城市之一，且投資投機性需求充裕，推行房產(chǎn)稅試點的效果立竿見影。
汪勇表示，目前重慶市區(qū)的房價僅為4000元~5000元/平方米，且從去年以來，房價漲幅緩慢。即使在4月17日“國十條”出臺后的一個月間，重慶市的房價和成交量也沒有發(fā)生明顯變化。
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，重慶市的房價環(huán)比漲幅為0.5％，同期，上海的房價環(huán)比漲幅為1.1％。
中國指數(shù)研究院上海分院總經(jīng)理陳晟也表示，房產(chǎn)稅試點的目的在于遏制房價上漲過快、改變當(dāng)前的稅收模式、改善收入分配，上海作為處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型時期的一線城市，最符合上述條件。【征收手段】揭開14種房地產(chǎn)稅費“面紗”│專家：可按面積實行等級重稅
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近期不宜推行？
但另一方面，近期一線城市市場的快速冷卻，進一步增加了推行時機的不確定性。不少業(yè)內(nèi)人士認為，推行房產(chǎn)稅試點將極大地影響市場預(yù)期，不利于房地產(chǎn)投資的回暖，并在短期內(nèi)加重購房者的負擔(dān)。
來自佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，5月上海市商品住宅供應(yīng)面積為95萬平方米，環(huán)比4月減少了23％。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前一線城市的市場已經(jīng)快速降溫，只要嚴格落實既有政策，就能達到穩(wěn)定房價目標。他認為，此時增加房產(chǎn)稅，有可能使市場出現(xiàn)非理性低迷。從長遠看，以物業(yè)稅的名義出臺更加合理。
上述機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海市商品住宅累計成交面積為30萬平方米，環(huán)比4月大幅萎縮70％;成交均價為22338元/平方米，環(huán)比下降2.6％。該機構(gòu)還認為，上海已經(jīng)沒有出臺房地產(chǎn)調(diào)控細則的必要。
中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓一直支持物業(yè)稅出臺，他認為，將房產(chǎn)稅征收范圍擴大到住宅，與開征物業(yè)稅沒有太大區(qū)別。
劉桓認為，目前樓市調(diào)控政策出臺不久，尚未得到完全落實，如果政策效果顯著，并不急于推行房產(chǎn)稅試點。他表示，在很多地方，推行房產(chǎn)稅試點的基礎(chǔ)條件還不具備。
“納稅人有幾套房子，產(chǎn)權(quán)是否明確，異地置業(yè)、假離婚的情況怎么處理，這些都需要明確。”劉桓說。
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重慶市財政局長：正等中央批復(fù)房產(chǎn)稅
重慶市出臺房地產(chǎn)調(diào)控的 “渝十條”之后備受爭議，甚至還有開發(fā)商傳出對明年房價再漲4000元的預(yù)期。6月1日，重慶市財政局局長劉偉通過當(dāng)?shù)匦侣劸W(wǎng)回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》報道稱，當(dāng)?shù)夭⒎腔乇苡懻摲康禺a(chǎn)稅，其確認目前仍舊在等待中央對此前房產(chǎn)稅方案的批復(fù)。
當(dāng)?shù)匦侣劸W(wǎng)站援引劉偉的話表示，對于房產(chǎn)稅的開征，重慶已做好了相關(guān)準備。劉偉稱，許多人所關(guān)心的具體方案沒有面世，主要在于國務(wù)院尚未批復(fù)。
這是重慶官方首次對媒體關(guān)注的房產(chǎn)稅方案進行正式回應(yīng)。劉偉稱，重慶方案的核心內(nèi)容是嘗試實行城市住房供應(yīng)“雙軌制”。開征房產(chǎn)稅只是重慶綜合方案的一部分，而整個方案實際上包含了一系列組合拳，其真正目的在于促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
重慶市國土房管局就“渝十條”發(fā)給《每日經(jīng)濟新聞》記者的一份新聞解讀顯示，重慶市制定的調(diào)控政策并非與其他城市一樣，“多年來，我市的房地產(chǎn)市場相對比較平穩(wěn)，房價也基本合理。因而，我市是有別于部分房價上漲過快的城市，是不屬于此次國家政策重點調(diào)控的城市?！?/p>
據(jù)稱，重慶市將重點增加普通商品住房供應(yīng)，鼓勵普通商品住房消費。當(dāng)局將重點增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，確保各類住房供地計劃落到實處。保證普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70％，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)和銷售，切實保證普通商品住房的充足供應(yīng)。【征收手段】揭開14種房地產(chǎn)稅費“面紗”│專家：可按面積實行等級重稅
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專家大膽預(yù)測：新房8月份要降價
“現(xiàn)在的樓市就像‘變頻空調(diào)’，切換的頻率越來越快?！痹谏现苣┏繄笈c金地集團（600383）聯(lián)合舉辦的樓勢沙龍上，與會專家感嘆說。
在樓市新政“打擊”下，5月份，申城一手房成交量估計只有40多萬平方米，二手房成交量上半月則只有上月同期的四分之一。
盡管到目前為止，上海的開發(fā)商還是沒有“大手筆”的優(yōu)惠，但專家認為，早則第三季度、遲則10月底，房價“拐點”就會到來。“當(dāng)然，拐的速度和‘坡度’，還要取決于樓市新政滬版細則的‘強度’及各單位實施力度?！?/p>
現(xiàn)場探房：
新盤優(yōu)惠“雷聲大雨點小”
樓市新政自4月17日實施以來已有一個多月，開發(fā)商的底氣到底有多足？上周末恰好有10多個新盤推出新房源，記者分赴寶山、松江等多個樓盤探訪，
上周六11點左右，記者來到位于九亭的某樓盤售樓處。剛到門口，記者發(fā)現(xiàn)，一個約20人的團購隊伍從售樓處魚貫而出。難道是投資客前來“抄底”？記者上前詢問后得知，原來他們是相約一起看房，只為自住，不為投資。
走進大門，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤貼著“售罄”的紙條。售樓人員介紹說，此次推出的房源均價約為18000元/平方米，除5套特價房外，價格并沒有特別優(yōu)惠。
當(dāng)記者表示對其中一套特價房有興趣時，售樓先生立刻拿來計算器，“這套房有88平方米，但實際使用面積有93平方米，總價只需要156萬元，每平方米只需要16800元，相比其他房源優(yōu)惠了近10％，十分合算。”
松江新城某新開樓盤的優(yōu)惠幅度則更有限。上周六12點30分左右，記者在該樓盤銷售處發(fā)現(xiàn)，盡管當(dāng)天是開盤日，但售樓處并沒有出現(xiàn)排隊的情況，只有三四組客戶在與售樓人員交談。而銷售大廳的顯眼處，擺放著寫有99套房源的廣告牌，但其中的23套貼著紅色標簽，表明已被預(yù)定。
據(jù)銷售人員介紹，現(xiàn)在購買該樓盤，總價可減掉1萬元。但以最小戶型56平方米來計算，總價減1萬元，相當(dāng)于每平方米最多減少180元，對14000元/平方米的價格來說幾乎可以忽略不計。
對記者提出的“現(xiàn)在樓市這么低迷，你們還有沒有其他的優(yōu)惠活動”，售樓人員表示：“我們只剩下兩棟樓，其他的都已經(jīng)賣光。這次推出的是最吃香的小戶型，買的人不少，總價減掉1萬元已經(jīng)相當(dāng)實惠！”
繼今年年初推出新盤后，保利集團在寶山顧村板塊的重點項目——保利葉上海，昨日再次推出了216套公寓以及18套別墅。據(jù)了解，此次推出的公寓房均價約為每平方米16000-17000元，考慮到該批房源有相應(yīng)面積贈送，價格總體與年初開盤時持平，并未有明顯降價態(tài)勢。
開發(fā)商：
短期不大可能降價
樓市新政推出一個多月，為何降價總是“雷聲大雨點小”？對這一問題，出席樓勢沙龍的開發(fā)商表示，短期內(nèi)不大可能祭出降價利器，而更多地會從項目品質(zhì)和服務(wù)方面下功夫。
金地集團上海分公司市場營銷部吳立旸表示，目前金地上海的主要項目基本處于尾盤狀態(tài)，還有部分總價在千萬元左右的別墅等高端物業(yè)項目，因此4月份出臺的樓市調(diào)控政策對銷售總體影響并不大?！澳壳笆袌鰧Ω叨宋飿I(yè)仍有需求，我們也順應(yīng)這一需求變化，著重完善品質(zhì)和服務(wù)?！?/p>
保利地產(chǎn)（600048）營銷總監(jiān)孟濤也表示，今年公司的產(chǎn)品受影響較小，“不管今后市場走勢如何，公司還是會按既定方針一步步走。”
業(yè)內(nèi)專家：
新房成交量估計還要降
盡管如此，業(yè)內(nèi)專家還是認為，本市一手商品房均價最終還是會下跌。“預(yù)計到七八月才會形成‘拐點’?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析說，接下來樓市會步入調(diào)控政策的穩(wěn)定期和觀察期，“從5月份的成交來看，一手商品住宅成交估計只有40多萬平方米，似乎是跌到不能再跌了。但盡管如此，一手房成交量可能還要跌，預(yù)計三季度將進入最低迷的階段，但跌幅不會很大?！?/p>
“估計七八月份，一手房月成交均價環(huán)比會有下跌，也就是所謂的‘拐點’?！睏罴t旭表示。
而二手房的“拐點”可能會來得更晚一些：中原地產(chǎn)市場研究部高級經(jīng)理馬冀表示，一方面上海即將出臺的樓市新政細則需要一段時間消化；另一方面，一手房開發(fā)商的定價何時出現(xiàn)拐點，將對二手房價格的走向產(chǎn)生重要影響。如果開發(fā)商依舊比較堅挺，購房者才會慢慢轉(zhuǎn)向二手房市場。因此，二手房市場10月份可能才會真正出現(xiàn)拐點。
上海版樓市細則：
“很可能”與房產(chǎn)稅同時出
在樓勢沙龍上，樓市新政上海版細則也引發(fā)了討論。有與會專家認為，“‘上海版細則’正式出臺不會拖很久，而房產(chǎn)稅與細則同時出爐的可能性也很大。”
楊紅旭在沙龍上指出，上海如果要征收房產(chǎn)稅，也應(yīng)該是臨時性的規(guī)定。“對上海樓市來說，‘上海版細則’出與不出的直接影響力可能并不像預(yù)期那樣的大。而信貸大幅度收緊可能是開發(fā)商乃至購房者面臨的關(guān)鍵難題?！?/p>
“其實要控制房價，不僅僅是信貸和稅收這兩種途徑?！瘪R冀表示，保障房大量推出，一定會影響開發(fā)商的定價策略?！敖衲晟虾Ｐ麻_工保障性住房的總目標為1200萬平方米，其中經(jīng)濟適用房約400萬平方米，動遷安置房約800萬平方米。這些保障房才是影響房價的關(guān)鍵所在?！?/p>
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“如果我沒有記錯的話，這應(yīng)該是最近以來傳的有關(guān)上海房產(chǎn)稅的第三個版本。但說心里話，房產(chǎn)稅到底要怎么征收，只要沒有正式公布，就不清楚最后的方案。”針對有關(guān)上海房產(chǎn)稅的最新傳聞——“從第三套起征，房產(chǎn)稅稅率為8‰，以購房金額為基數(shù)進行征收，自行報稅繳納?！弊蛱?，上海市住房保障和房屋管理局有關(guān)人士如是表示。
有關(guān)房產(chǎn)稅的最新消息總是讓不少購房人和開發(fā)商陷入糾結(jié)。昨天上午，當(dāng)很多業(yè)內(nèi)人士和購房人還在為國務(wù)院批復(fù)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中首次提到的房產(chǎn)稅“官方消息”——“今年要深化財稅體制改革……逐步推進房產(chǎn)稅改革”，到底是意味著房產(chǎn)稅今年出還是不出而爭論的時候，上海又傳來了有關(guān)上海房產(chǎn)稅試點最新“版本”：有媒體報道，知情人士稱，上海房產(chǎn)稅上報中央的版本，可能從第三套房開始征收，房產(chǎn)稅稅率定為8‰，以契證上的購房金額為基數(shù)進行征收，征收方式或讓房產(chǎn)保有者先根據(jù)其購房金額自行報稅繳納。
而正如上文上海市住房和房屋管理局有關(guān)人士所說，自5月初傳出上海落實“國十條”的細則要和房產(chǎn)稅一起出臺后，有關(guān)上海房產(chǎn)稅試點版本的說法就不斷，迄今已經(jīng)是第三個版本。第一個版本是只對二套以上和別墅征收，征收稅率是8‰；第二個版本相對較為詳細，傳房產(chǎn)稅征收采取“新老劃段”，僅對新購入房屋進行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點”，如對新購房屋人均面積超過70平方米部分征收；征收稅率為6‰；同時對不能提供3年以上工作納稅記錄的非上海戶籍居民，購房也將征稅。
一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，5月至今，有關(guān)上海房產(chǎn)稅的消息一直處于猜測和“傳說”階段，沒有一個官方的聲音對此進行澄清。而更加值得關(guān)注的是，有關(guān)房產(chǎn)稅的種種猜測不僅讓不少購房人、業(yè)內(nèi)人士為此糾結(jié)，甚至波及到了股市?！翱梢灶A(yù)見的是，再過幾天，肯定會有相關(guān)的一個關(guān)于"房產(chǎn)稅"的"利好消息"再把股市往上拉，這樣的事情已經(jīng)不止一次發(fā)生?！弊蛱?，開發(fā)商陳先生等人對記者表示，“一些大的機構(gòu)顯然在利用一直沒有政府部門出來有個明確說法的"房產(chǎn)稅"進行操縱，幾個回合六七十個點的震蕩，這些機構(gòu)賺了多少？！”
也正是如此，上述業(yè)內(nèi)人士建議，出臺或者試點和普通大眾相關(guān)的新政策時，政府有關(guān)部門應(yīng)及時對公眾發(fā)布準確信息，以免因“猜疑”而帶來不必要的波動和混亂。
新聞內(nèi)存
房產(chǎn)稅“前生”
從某種意義上說，房產(chǎn)稅并不是新的事物，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始開征房產(chǎn)稅。按規(guī)定，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；且區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。
而對個人所有的非營業(yè)性房產(chǎn)，免征此稅。
房產(chǎn)稅“今世”
眼下傳說的有關(guān)上海試點“房產(chǎn)稅”，是建立在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)基礎(chǔ)上浮出水面的新“房產(chǎn)稅”。目前，業(yè)內(nèi)、專家對新“房產(chǎn)稅”說法都不一，但共同點是，將對二套以上住宅業(yè)主征收房產(chǎn)稅。【征收手段】揭開14種房地產(chǎn)稅費“面紗”│專家：可按面積實行等級重稅
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重慶市財政局局長劉偉6月1日在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時稱，重慶市“房產(chǎn)消費特別稅”正在等待中央批復(fù)方案。劉偉說，“萬事俱備，只欠東風(fēng)。”
該局辦公室主任王玨今年4月20日曾對《第一財經(jīng)日報》記者稱，該局稅政處處長當(dāng)時正在北京向財政部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報有關(guān)重慶市征收房產(chǎn)消費特別稅的方案。
劉偉6月1日稱，對于房產(chǎn)稅的開征，重慶已做好了相關(guān)準備，不存在避談一說?！爸缘侥壳盀橹?，許多人關(guān)心的具體方案沒有面世，主要在于國務(wù)院尚未批復(fù)，一旦方案獲準，我們會在第一時間發(fā)布”。
劉偉強調(diào)，開征房產(chǎn)稅只是重慶綜合方案的一部分，而整個方案實際上包含了一系列組合拳,其真正目的在于促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展?！爸貞c方案的核心內(nèi)容是嘗試實行城市住房供應(yīng)‘雙軌制’，是政府慎重研究后提出的一個優(yōu)化的綜合性方案”。
劉偉解釋說，作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實驗區(qū)，重慶方案的基本思路是30％~40％的低收入群體由政府提供的公共租賃房予以保障，60％~70％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，與此同時，充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能，抑制房價過快上漲，從而形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。
本報記者注意到，劉偉此處披露的“30％~40％的低收入群體由政府提供的公共租賃房予以保障”這一提法，比此前當(dāng)?shù)毓賳T披露的“20％~30％的低收入群體的住房由政府公租房解決”有較大幅度的提升。目前尚無法確認此數(shù)據(jù)發(fā)生較大差異的原因。
據(jù)了解，為節(jié)約土地資源，限制高檔住房數(shù)量，遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶市的設(shè)想是：通過征收特別房產(chǎn)稅，對高端住房房價和消費加以必要約束。征收的特別房產(chǎn)稅收入，全部用于公共租賃住房建設(shè)和維護。
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湖北省地稅局一位知情人士昨日透露，湖北省鄂州市的物業(yè)稅空轉(zhuǎn)已經(jīng)試點了很長時間。目前正在模擬的，是將原先按房產(chǎn)原值計稅改為按評估值，也就是市值計稅。該項評估由專業(yè)的評估機構(gòu)進行。
“目前只是空轉(zhuǎn)”
上述人士同時稱，目前在進行的是錄入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并未開始真正試點。而且目前只是針對商業(yè)房產(chǎn)，對普通住宅等非商業(yè)房產(chǎn)還沒有計劃進行空轉(zhuǎn)或者試點。
這一表態(tài)與5月31日新華社的一則消息頗多契合之處。不同的是，上述所謂物業(yè)稅，如今的標準提法是“房產(chǎn)稅”。
據(jù)新華社報道，社科院財貿(mào)所副所長高培勇指出，當(dāng)前改革房產(chǎn)稅的重點應(yīng)放在現(xiàn)有征稅范圍內(nèi)對計稅依據(jù)的調(diào)整。
目前，中國房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計稅價值或租金收入為計稅依據(jù)。其中，按房產(chǎn)計稅價值征稅，主要依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。高培勇認為，改革應(yīng)將原先按房產(chǎn)原值計稅改為按評估值，從而更好發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的作用。
新華社的報道稱，目前中國已經(jīng)開始在湖南、湖北部分地區(qū)部署相關(guān)的改革試點。
國稅總局多次調(diào)研
湖北省地稅局負責(zé)統(tǒng)計的相關(guān)人士昨日稱，去年年底和今年上半年國家稅務(wù)總局已經(jīng)在湖北進行多次調(diào)研，并研究在8+1城市圈進行物業(yè)稅試點的方案，但是具體工作并沒有布置下去，具體地點也還沒有確定。
所謂8+1城市圈，是指以武漢為中心，以100公里為半徑的城市群落，它包括了武漢及湖北省內(nèi)的黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等8個周邊城市。國務(wù)院此前已批準武漢8+1城市圈作為兩型（“環(huán)境友好型社會”和“資源節(jié)約型社會”）社會綜合改革試驗區(qū)，享有“先行先試”等一系列優(yōu)惠政策。外界對該城市圈寄予厚望，將其譽為中國第四個增長極。
武漢發(fā)改委一位接近相關(guān)職能部門的人士透露，但凡涉及稅制方面的改革、試點，地方職能部門并沒有權(quán)限，而是在國家層面操作。
“但如果是涉及'兩型社會’的改革配套，倒有可能由地方向上級提出改革方案。”上述人士說。
名詞解釋
“物業(yè)稅”空轉(zhuǎn)試點
住建部政策研究中心副主任王玨林曾向早報記者指出，從2003年起，財政部和國家稅務(wù)總局先后分3批在全國10個省區(qū)市開展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作，首批試點至今已達6年之久。這些城市在“空轉(zhuǎn)”過程中獲得了一些經(jīng)驗，現(xiàn)在可以考慮“空”轉(zhuǎn)“實”，進入實際征收階段。
王玨林表示，所謂物業(yè)稅模擬“空轉(zhuǎn)”，指一切步驟與真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計，但沒有實際征稅。
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在房產(chǎn)新政出臺一個半月之際，任何牽扯到“房產(chǎn)稅”、“物業(yè)稅”的新聞，都會成為關(guān)注的焦點，1日一則《湖南湖北擬征商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅》的消息成為各大網(wǎng)站轉(zhuǎn)載的對象?！吨袊C券報》稱國家相關(guān)部門正研究在湖南、湖北各選取一個城市，進行物業(yè)稅的試點實征，對商業(yè)地產(chǎn)進行征收。
對此，記者采訪了湖南省相關(guān)權(quán)威部門，證實了湖南確實在研究對商業(yè)地產(chǎn)率先試點征收物業(yè)稅，但由于省一級層面無權(quán)力開征新稅種，湖南相關(guān)城市試點物業(yè)稅的申請尚在等待批復(fù)的階段，正式開征尚需時日。
長株潭商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅方案已上報
有消息稱國稅總局去年底已開辦了湖北、湖南“兩型社會”房地產(chǎn)評稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)班。國稅總局財產(chǎn)和行為稅司司長陳杰在該培訓(xùn)班上表示，湖北、湖南兩省將進行物業(yè)稅的先行試點改革，要求試點地區(qū)從事試點工作的人員熟悉房地產(chǎn)評估的基本理論，掌握應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格的基本方法，并學(xué)會操作應(yīng)用軟件。
記者1日走訪相關(guān)部門了解到，早從2008年開始，湖南省就已經(jīng)成立相關(guān)的專題調(diào)研組，在長沙、株洲、湘潭三地就物業(yè)稅的開征展開全面調(diào)研。
“長株潭城市群早已獲批‘兩型社會’建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，計劃是在這一范圍內(nèi)著手開展環(huán)保稅、物業(yè)稅、資源稅、車船稅等一攬子稅收政策的改革和試點?！遍_征物業(yè)稅的初步設(shè)想是：第一步對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，第二步是擴大到對住宅進行征稅，其中對非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。
相關(guān)人士表示，早在半年前，湖南省人民政府就已經(jīng)將長株潭三市的稅制改革等一系列問題形成方案，上報國務(wù)院。該方案目前交由國家財政部研究和完善，需待財政部提出意見后，再次上報并匯總各相關(guān)部委的修改意見方可成形。“即使試點方案能順利地走完全部過程，也還需要一段時間?！?/p>
物業(yè)稅或讓商業(yè)地產(chǎn)投資客止步
物業(yè)稅是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，由政府根據(jù)每年不動產(chǎn)的評估價在保有環(huán)節(jié)按年征收，計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價和公布稅率的乘積，一年一收。
樓市新政讓購買住宅投資的人望而卻步，而一些商鋪、寫字樓等逐漸成為投資客的“心頭好”。不少業(yè)內(nèi)專家指出，商用物業(yè)一旦開征物業(yè)稅，在推高商用物業(yè)的租金的同時，還會讓去年轉(zhuǎn)投到商業(yè)地產(chǎn)的投資客再次止步。
［名詞解釋］
商業(yè)地產(chǎn)：作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。
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每年5月底,是租客小陸與房東盧先生續(xù)約的日子。在上海媒體圈工作的小陸租住目前這套一室一廳的房子已經(jīng)多年。往年的續(xù)約都十分簡單,在一份與上年完全相同的合同上簽字即可。但這一次卻出了點“意外”。
“小陸,你看一下這份補充合同,如果同意的話簽一下吧。”盧先生拿出的這份補充合同主要包括兩個內(nèi)容,一是約定一旦傳說中的房產(chǎn)稅開始征收,雙方需重新協(xié)商房租水平。二是如果任何一方打算購房或者賣房,而終止當(dāng)前合同,需提前兩個月通知對方。
關(guān)于上海將征收房產(chǎn)稅的消息已經(jīng)流傳多個月,盡管具體政策尚未出臺,但大部分人已經(jīng)確信,方案遲早會公布。跟許多房東一樣,盧先生也在算賬,若真按傳聞中0.8%的水平征稅及征收辦法,他的這套房子一年起碼要交5600元。
“負擔(dān)太重啦,我可能會考慮把這套房子賣掉?！北R先生說。即使按照年租12%的水平繳納房產(chǎn)稅,也是一筆不小的負擔(dān)。
事實上,在上海,不少房產(chǎn)中介反映,近來掛牌出租的房東大多希望提高房租要價,以應(yīng)對可能即將開征的房產(chǎn)稅。同時,也有不少房東急于在房產(chǎn)稅方案公布前賣掉手頭的投資房源。
目前的上海樓市,賣方恰似暴風(fēng)雨來臨前焦躁的蟻群。
二手房市場先起變化
隨著信貸收緊以及房產(chǎn)稅預(yù)期的加強,觸覺最為敏銳的二手房市場先有所變化。
“從區(qū)域市場狀況來看,手中持有多套房的業(yè)主會感覺壓力更大?！鄙虾h宇地產(chǎn)聯(lián)洋分行經(jīng)理李雷告訴《第一財經(jīng)日報》。在當(dāng)?shù)匕鍓K,一套聯(lián)洋聯(lián)華的三房物業(yè),面積約140多平方米,原本以468萬元的總價達成交易,由于此前銀行信貸政策的急速收緊,買方因未能得到貸款批復(fù)而終止?！叭缃穹繓|愿意降價至430萬元,且不含稅,仍然無人接手?！崩罾妆硎尽?/p>
更極端的案例開始出現(xiàn)。在上海松江九亭,一個外地購房者集中的重鎮(zhèn)。一套面積約228平方米的云潤家園樓盤,房東居然報出了9000元/平方米的銷售單價。而按照這一房源的周邊市場價格,卻已達到1.35萬元/平方米。即使如此,仍然乏人問津。
“成交量的萎縮是必須重視的市場要素?！币患移鸩接陂L三角的開發(fā)商老總表示。他的擔(dān)憂來自于5月新房成交量的震蕩波動。上海佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月上海商品住宅累計成交面積僅為30萬平方米。與4月份相比,縮水幅度高達七成,創(chuàng)4年以來上海住宅市場單月成交最低紀錄。
顯而易見,在房產(chǎn)稅是否具備“殺傷力”的后市判斷上,買賣雙方產(chǎn)生了分歧。不少中介門店表示,如果房東與客戶價格能達成一致,成交周期較短,一般在半個月內(nèi)即可完成交易。但雙方心理價位無法匹配的話,成交則只能擱淺。
房東醞釀漲房租
一邊是燙手山芋亟待出手,一邊卻是在耐心等待價格下行。買賣雙方展開“拉鋸戰(zhàn)”的結(jié)果,是轉(zhuǎn)售為租房源的增加。
在上海靜安區(qū)上班的張小姐原本計劃在去年年底將手中房源出讓。只是迅速出臺的宏觀調(diào)控政策,使得這一意圖不得不暫時擱淺。為了順利過渡這段非常時期,她把自己的房子租了出去。
今年4月,她的租客主動提出,要求續(xù)約至6月份結(jié)束。在討價還價一番之后,張小姐順利將租金上提了100元。
一份來自21世紀不動產(chǎn)上海公司的內(nèi)部統(tǒng)計顯示,新政出臺前后,其租賃業(yè)務(wù)的確表現(xiàn)出升溫趨勢,出租套數(shù)同比增長33%。但與此同時,房租卻出現(xiàn)了10%～20%的增長。
“之前不知道這么搶手,我開價倉促了些,現(xiàn)在打算等這個租客結(jié)束之后再漲點租金?！?張小姐表示。
在租賃市場上,確實有不少房東在醞釀漲價轉(zhuǎn)嫁可能到來的房產(chǎn)稅。然而也有房產(chǎn)中介人員認為,從目前租客整體收入水平看,有些房源的租金已經(jīng)快到極限了。
租客也有應(yīng)對之道。近期,不少租房者主動要求續(xù)簽合同,有些甚至一簽就是兩年,以免房東屆時漲價。
開發(fā)商似驚弓之鳥
財大氣粗的開發(fā)商事實上同樣十分在意房產(chǎn)稅消息。自從消息爆出以來,就不斷有開發(fā)商打來電話向本報記者詢問房產(chǎn)稅方案進展。
“一旦剛性需求同樣受到抑制的話,那就不容樂觀了。”上述開發(fā)商老總對本報表示。隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步加深,他的工作重心開始轉(zhuǎn)向于,廣泛收集來自于一、二手房市場的成交數(shù)據(jù),以及與其他同行之間進行策略交流。
但近些日子,讓他尤為煩心的還是房產(chǎn)稅傳言。對他而言,每一次“眉眼清晰”的房產(chǎn)稅傳言出現(xiàn),均無異于一次信心考驗?！艾F(xiàn)在我已經(jīng)是杯弓蛇影了,凡是房產(chǎn)稅消息一出,不管是真是假,我都得要求針對傳言細節(jié)進行研究討論?！?/p>
在不斷詢問收集各方信息的過程中,他的表現(xiàn)日益焦躁,甚至于只要看到網(wǎng)上論壇出現(xiàn)的房產(chǎn)稅消息,他一樣會到處求證?！拔谊P(guān)心的是政策究竟會對需求方造成什么影響,因為市場成交的最終冷卻,會直接導(dǎo)致我對今后市場的判斷策略走向?！?/p>
話雖如此,在未看到“另一只靴子”落地之前,他還是存有幾分僥幸心態(tài)?！艾F(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流還沒有出現(xiàn)太大問題,而且就上海市場來說,也并不是完全暗淡的前景狀況。”他向記者解釋如今并未采取降價的原因?！斑€是想再等半年看看,如果市場還是沒有起色,一定要進行調(diào)整了?！?/p>
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即使通過改革房產(chǎn)稅和其他配套措施使得房價下跌兩三成，但對于大量中低收入者來說，這房價仍然超出他們的承受范圍。
“房產(chǎn)稅不能承受過高期待，樓市調(diào)控需打組合拳”
“目前中國的房產(chǎn)稅條例是暫時性的框架，房產(chǎn)稅改革是一個漸進的過程，下一步改革一方面是根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制；另一方面，要隨著財稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅體制?！谥贫殑t上，要把剛性需求和投機需求區(qū)別開，要打擊投機又不能‘傷及無辜’?！?/p>
關(guān)于房產(chǎn)稅的預(yù)期正逐漸明朗。5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》，明確將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內(nèi)容之一。
發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，本是此次樓市調(diào)控的重要內(nèi)容。對住房持有環(huán)節(jié)征稅，將對住宅市場產(chǎn)生深遠影響。
業(yè)內(nèi)人士認為，房產(chǎn)稅對樓市短期利空明顯，但長期則有助于抑制市場泡沫、促進穩(wěn)定健康。但另一方面，不能讓房產(chǎn)稅承受過高的期待。房地產(chǎn)調(diào)控必須要打“組合拳”，確保抑制投機，增加供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)等各項措施“多管齊下”，使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟、民生問題的關(guān)系回歸于健康良性。
房產(chǎn)稅改革路線清晰化
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。在中國，它并非一個新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來已久。在今年以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強化，被視為抑制房價快速上漲的重要手段之一。
與往年有所不同，最近這一輪房價飆升的最主要原因是：在流動性相對過剩的背景下，大量投資投機性需求涌入樓市，造成部分城市房價短期內(nèi)迅速抬升。其結(jié)果是：一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無力購買；另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。
此外，在幾個一線城市，隨著土地資源瓶頸的日漸凸現(xiàn)和市場活躍程度的提高，近年來的二手房交易量已經(jīng)逐漸接近甚至超過一手新房。上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建認為，一些城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展重點由一級市場轉(zhuǎn)向二級市場演變，對房地產(chǎn)由開發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅，逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有多環(huán)節(jié)征稅是大勢所趨。
在此輪樓市調(diào)控中，“房產(chǎn)稅改革”的政策“路線圖”清晰可見：1月7日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求“加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。今年4月，財政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列為其2010年工作要點之一。
4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。
直至此次，國務(wù)院通知再次明確“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。
雖然目前房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等尚未公布，但市場的預(yù)期正逐步明朗化。
上海表態(tài)細則將更嚴格
上海市政府新聞發(fā)言人5月28日表示：目前正在抓緊制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，按照中央政府調(diào)控原則，上海細則將更加嚴格，打擊投機性炒房。此前，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生也向“新華視點”記者表示，上海的樓市調(diào)控細則對投資投機性購房需求會從嚴抑制，“肯定會有一些措施”，以遏制房價過快上漲的勢頭。
中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，4月以來，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達50％～80％；選擇延遲購房或暫時觀望的購房者超過60％，廣州、天津等地甚至超過80％；且大多數(shù)購房者預(yù)期房價將下跌。但上述調(diào)查同時顯示，購房的剛性需求依然存在，如果房價回調(diào)至合理心理價位，大多數(shù)購房者還是會選擇出手置業(yè)。
凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說：“不管稅率是多少、征稅對象是哪些，房產(chǎn)稅一旦開征，短期內(nèi)對市場無疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會對成本和收益進行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應(yīng)，并給價格帶來更大的下行壓力?！?/p>
而從另一個角度說，房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來?！皬拈L期看，房產(chǎn)稅對樓市是利好?！壁w煒說。
房產(chǎn)稅的長遠利好還在于：它不止是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財政部財科所副所長白景明認為，目前中國的房產(chǎn)稅條例是暫時性的框架，房產(chǎn)稅改革是一個漸進的過程，下一步改革一方面是根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制；另一方面，要隨著財稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅體制。
南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛認為，如果對住房保有環(huán)節(jié)征稅，其目標應(yīng)該是既能有效遏制過度投機，又能保護居民自主消費需求。因此，在制定細則上，要把剛性需求和投機需求區(qū)別開，要打擊投機又不能“傷及無辜”。此外，業(yè)內(nèi)人士還認為，必須加快建設(shè)統(tǒng)一的個人住房信息登記系統(tǒng)，提高房產(chǎn)稅開征的“精確度”和“覆蓋面”，并解決房價評估、征收流程等方面的技術(shù)性問題。
信貸渠道必須嚴卡
目前，房產(chǎn)稅預(yù)期已然明朗，相關(guān)措施的出臺也為期不遠，此輪樓市調(diào)控將新添一政策利器。
但不少業(yè)內(nèi)人士指出，目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴峻，根本性的問題尚未解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市“百弊”便自然化解。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”，并著力推進保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房價近年來連續(xù)暴漲、社會資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問題。
其一，要與“調(diào)供應(yīng)”形成合力。隨著近期“房產(chǎn)稅之劍”的高懸不下，一些處在觀望中的開發(fā)商紛紛推遲開盤時間，其中部分已達到開盤條件甚至申領(lǐng)了預(yù)售證的樓盤，也不見有房源推出，這說明需要進一步加強市場監(jiān)管和打擊捂盤惜售的力度，增加樓市實際供應(yīng)；同時，要在加大土地供應(yīng)的同時，督促房企開工，增加預(yù)期供應(yīng)量。
其二，要和“調(diào)銀根”密切配合。各大銀行近期發(fā)布壓力測試報告顯示，銀行能夠承受房價下跌的范圍在20％~40％之間。目前市場對房價合理回調(diào)的預(yù)期正在強化，此時面向投機投資者的信貸渠道必須嚴卡，防止過量資金流入樓市。
其三，要大力推進保障性住房建設(shè)。對于大量中低收入者來說，即使目前的房價下跌兩三成，仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。2010年保障性住房的計劃土地供應(yīng)遠超往年。目前必須要嚴格確保保障房計劃“落地”、開工，加快供應(yīng)。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟還認為，一系列樓市調(diào)控措施的目的不僅是要遏制房價快速增長，還要將房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的關(guān)系理順，使之回歸健康、理性的發(fā)展軌道。因此，在改革房產(chǎn)稅等措施之外，還應(yīng)著力加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的經(jīng)濟增長點，逐步解決地方對“土地財政”的過度依賴。
同時，居民手中的錢往哪里去，怎樣促進群眾的財產(chǎn)性收入穩(wěn)步增長，也是一個緊迫的課題。【征收手段】揭開14種房地產(chǎn)稅費“面紗”│專家：可按面積實行等級重稅
【業(yè)內(nèi)觀點】券商：政府態(tài)度溫和 對房產(chǎn)稅無需過慮│地產(chǎn)調(diào)控政策底尚未到來
任志強：政府無視另一只手獨臂調(diào)樓市 市場已殘疾
【新華社論】房產(chǎn)稅出臺為期不遠 銀行能承受房價跌20%至40%
國務(wù)院日前已同意發(fā)展改革委員會的有關(guān)《關(guān)于2010 年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》（以下簡稱《意見》）的建議。該建議指出，應(yīng)推出資源稅改革方案，并逐步推進房產(chǎn)稅的改革?！兑庖姟分赋?，應(yīng)深化財稅體制的改革，除上述出臺資源稅改革方案和逐步推進房產(chǎn)稅改革外，亦建議統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城建稅、教育費附加制度、研究實施個人所得稅制度改革、完善消費稅制度和研究開征環(huán)境稅的方案等。
我們認為這次《意見》中對房產(chǎn)稅改革只采用“逐步推進”的字眼，與“國十條”和北京推行調(diào)控措施時的嚴厲而堅決的態(tài)度相比，態(tài)度明顯較為溫和，而篇幅其實亦不多。
更重要的是，《意見》并無提出有關(guān)房產(chǎn)稅的具體措施內(nèi)容建議，亦沒有對推出的時間表作出規(guī)范。
我們認為，此次政府推出《意見》屬于“測試水溫”的舉動，并表明政府仍緊盯房價走勢。隨著主要一線城市近期已漸見成交量和房價逐步調(diào)整，早前嚴厲措施的影響正慢慢在市場上反映，加上海外宏觀經(jīng)濟已比年初時較為嚴峻，我們認為對房地產(chǎn)的調(diào)控措施是有轉(zhuǎn)趨溫和的空間。當(dāng)然，另一方面，現(xiàn)階段亦不宜過早放松早前調(diào)控措施帶來的阻嚇作用。因此我們認為，這次以較為溫和的形式提出推行房產(chǎn)稅的可能，打擊對房價有機會回升的冀望，在力度上可算恰當(dāng)。
維持短期內(nèi)不會廣泛推行房產(chǎn)稅的看法，如上海落實試點推行，影響需看政策內(nèi)容。在中國政府同意逐步推進房產(chǎn)稅改革的消息公布后，中國內(nèi)地和香港上市內(nèi)房股的股價實時回落，反映市場對房產(chǎn)稅的擔(dān)憂。然而，基于推行此稅項的技術(shù)性困難，我們并不認為短期內(nèi)有很大機會推行房產(chǎn)稅。至于傳聞或?qū)⒃谏虾Ｊ紫韧瞥龇慨a(chǎn)稅或相關(guān)措施，我們認為，即使消息屬實，其實質(zhì)影響力亦需視政策的內(nèi)容而定，例如豁免征稅的范圍是否廣泛、征稅的標準、稅率之多寡等，不應(yīng)簡單地來斷定措施落實即會帶來負面影響。
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一個人有兩只手，既可以保持身體前行的平衡，又方便處理不同方向可能出現(xiàn)的復(fù)雜事物，但如果少了一只就會有許多的不方便之處了。
市場中也有兩只手:一只是看不見的市場之手;一直是看得見的政府之手，同樣缺一不可。沒有看得見的政府之手來制定市場的規(guī)則、維護市場的安全、守住信用與道德的底線，則這個市場也許就變成了賭場，或黑社會控制的強買強賣了。沒有政府這只手的市場一定不是一個好的市場!
同樣的是，如果缺少了看不見的手就變成了政府主導(dǎo)的機會經(jīng)濟，社會的資源就無法實現(xiàn)最佳的配置，收入的分配也無法實現(xiàn)合理的激勵、無法發(fā)揮市場的競爭機制、無法促進財富的增長和社會的進步。中國的改革開放前三十年的歷史恰恰已經(jīng)用事實證明了這一點，歷史上所有實行中央集權(quán)的計劃經(jīng)濟的國家的經(jīng)濟失敗或破產(chǎn)也都同樣的證明了這一點，整個社會都已從教科書中和現(xiàn)實生活中否定了計劃經(jīng)濟的“成功”與“合理”性。
中國改革的三十年恰恰是一個從打破計劃經(jīng)濟的體制向商品經(jīng)濟、市場經(jīng)濟過渡的過程。中國GDP 的增長正是靠市場的開放、靠民間的投資、靠金融資本市場的崛起、靠看不見的手形成的競爭、靠對外的開放與技術(shù)的引進、靠全球化的融入……
但這次世界經(jīng)濟危機之后，政府瘋狂的貨幣投入于救市讓“中國模式”成了世界的標桿，GDP重回8％的驕人業(yè)績沖昏了管理者的頭腦，似乎計劃經(jīng)濟手段的成功讓看得見的手可以替代看不見的手獨立撐起中國經(jīng)濟增長的這片藍天了。無論是國進民退還是新三十六條都沒有給中國的經(jīng)濟增添新的活力，也沒有讓看不見的手有出手的機會，無論是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還是對通脹預(yù)期的管理，都沒有讓看不見的手重登大雅之堂，行政手段仍在唱著主角。
從中國的股市看以看到的不是經(jīng)濟的實體進程的合理反映，更不是一種正常的價值發(fā)現(xiàn)，而是被行政手段可能出臺的政策預(yù)期所控制。這把懸在股市頭上的劍既可以用各種不確定性的信息讓股市暴跌，也可以通過謠言讓股市暴漲，讓中國的股市在經(jīng)濟增長高達GDP 超過10％時卻成了全球僅次于希臘的倒數(shù)第二。股市所反映出的恰恰不是看不見的手的力量，而是看得見并且閑不住的政府之手的威力。
房地產(chǎn)新政則給了市場近60％銷售量下跌的重創(chuàng)，用差別利率將大批的改善性需求擋在了市場的大門之外，更用戶籍限制的行政手段阻斷了加速中的城市化進程。短期的抬牛腿的政策將會給今后的發(fā)展留下許多遺憾。雖然今天尚未看到對中國經(jīng)濟的影響，但此后的蔓延將會給市場留下無限的想象的空間。
也許政府仍將對經(jīng)濟增長拉動的幻想寄托于政府看得見的手大力建設(shè)保障性住房上，大約200多萬套的保障房在部委與地方的合同中成為了考核業(yè)績與升官政績的一條紅線，給了投資拉動一絲的希望。但保障房建設(shè)真的能彌補房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑嗎？4月份的房地產(chǎn)投資已出現(xiàn)了環(huán)比下降3.84％的苗頭，而5、6、7 月很可能在銷售量的下降的壓力之下讓開發(fā)投資繼續(xù)并可能快速的下降，而保障房則無力彌補這種投資下滑的余額。
按去年土地出讓的價格計算，蓋同樣面積的商品房地方政府大約可以收到7000億左右的土地出讓收入，并會將這7000多億再投入到實體經(jīng)濟之中。而同樣的土地變成保障性住房之后，政府是零土地收益，也就是只有土地開發(fā)的投入而無土地的收益。同時就不可能將收益再轉(zhuǎn)化為投資，這部分損失無疑是無法轉(zhuǎn)化為新的投資的。而地方政府則還要為保障房支出相當(dāng)?shù)馁Y金。
GDP的增長中計算的是增加值，當(dāng)然好的商品房所使用的材料設(shè)備要好，增加值是不同等的，使用的鋼材數(shù)量也未必相同。我不認為保障房的投資可以等量的替代。從歷年統(tǒng)計的情況看，開發(fā)投資占住宅總量建設(shè)投資的約80％，但竣工面積只有60％不到，可想而知其中的差距了。
中國的經(jīng)濟就像一個被捆住了看不見的手的獨臂人，而這只看得見的手上戴著一只重量級的拳擊手套，隨時準備揮出重拳狠打那只看不見的手，并在用這只帶著拳擊手套的手在缺乏對市場敏銳的感知情況下操縱手術(shù)刀、為面對無數(shù)不確定病癥的中國經(jīng)濟動手術(shù)?？上攵@個手術(shù)的最終結(jié)果了。
我不知道為什么在面對國際危機多面爆發(fā)的局面時，不肯多用一只手來應(yīng)付這些復(fù)雜的不確定性，但我知道少了一只手的幫助只會增加市場信心恢復(fù)的難度，而重拳之下的房地產(chǎn)肯定已不會給經(jīng)濟的增長錦上添花了，或者甚至無法維持原有的貢獻度。當(dāng)這種投資的下降開始向上下游延伸時，不知會有什么樣的影響。
新政之后的鋼材價格下降了、鐵礦石價格下降了、土地價格下降了、土地的流拍率大幅上升了……
當(dāng)國家無法用供求關(guān)系調(diào)節(jié)市場價格時，成功的將房價過高的矛盾的球踢給了地方政府，要求地方政府從地價上、保障房建設(shè)上和控制房價過快增長上出臺政策來降房價。銀監(jiān)會從貸款的數(shù)量控制上限制對開發(fā)商和地方政府的資金流，讓開發(fā)商不得不降價。同時限制消費信貸，讓交易量下降，也逼著開發(fā)商降價。但如果政策既打壓投資者有打壓消費者，會是一種好政策、好結(jié)果嗎？
當(dāng)開發(fā)商迫于保證現(xiàn)金流而降價時，還有能力購買大量的土地，有能力加大投資建設(shè)并提供有效供給嗎？如果減少了市場中的有效供給，房價降下去之后買什么呢？當(dāng)大家都在房價下跌時搶房子、炒房子時，卻發(fā)現(xiàn)市場中缺乏有效供給時，價格又會怎樣呢？
最好的局面大約是開發(fā)商努力的降價，讓這些調(diào)控的政治目的迅速得到滿足，讓等待購房者的怒氣消掉，讓偉大的政府再次登上成功的領(lǐng)獎臺，否則還不知道會有多少只靴子會扔出來。不是沒有政策與辦法了，而是庫存的政策與辦法常在頭上懸著，讓價格不敢反彈，讓股市不敢掉以輕心。
大約房價不降、經(jīng)濟能保八，就絕不會改變這只看得見的手的強大壓力，但這種無法按市場經(jīng)濟規(guī)律運行的政策能維持多久呢？降了價的市場能維持多久呢？單靠看得見的手支撐的市場能維持多久呢？
一個殘疾而瘸腿的市場能走多久？【征收手段】揭開14種房地產(chǎn)稅費“面紗”│專家：可按面積實行等級重稅
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任志強：政府無視另一只手獨臂調(diào)樓市 市場已殘疾
【新華社論】房產(chǎn)稅出臺為期不遠 銀行能承受房價跌20%至40%
隨著一波波樓市調(diào)控新政出爐，廣州樓市在5月這個傳統(tǒng)銷售旺季中遭遇了“量價齊跌”的局面，房產(chǎn)的檢測數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州的一手住宅成交量環(huán)比4月猛跌30.6％，成交價格也出現(xiàn)了4.7％的下跌，中心六區(qū)的價格跌幅還大于全市平均水平。
有業(yè)內(nèi)人士認為，廣州樓價短期內(nèi)還將處于膠著狀態(tài)，而房價真正下跌可能要等到7，8月份。對于目前盛傳的房產(chǎn)稅問題，廣東中原房地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，該政策信號意義大于實際操作意義，廣州目前還沒有必要通過房產(chǎn)稅這樣強硬的手段來調(diào)控房價，估計廣州短期內(nèi)不會被納入房產(chǎn)稅政策的試點范圍。
5月成交成今年以來第二低點
根據(jù)某網(wǎng)站房產(chǎn)監(jiān)測到的廣州市國土房管局“陽光家緣”網(wǎng)站簽約數(shù)據(jù)，5月1日至5月31日，廣州一手住宅交易面積為46.4萬平方米，環(huán)比上月的66.9萬平方米大跌30.6％，成交面積僅高于今年2月份39.46萬平方米的低點，成為今年以來第二低成交量月份，成交套數(shù)為4169套，環(huán)比上月的5851套下跌28.7％。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，郊區(qū)價格較低的樓盤吸引了市場買家。上月網(wǎng)簽套數(shù)最多的是花都，達到1135套，網(wǎng)簽面積達到1187781平方米。其次是增城，本月網(wǎng)簽套數(shù)達922套，網(wǎng)簽面積達到104568平方米。越秀區(qū)在上個月只成交了109套房，上月成交最少的區(qū)是南沙、蘿崗和黃埔，分別只有49套、32套和9套成交。
一手樓均價下跌4.7％
成交量巨降同時，樓價似乎也出現(xiàn)松動。房產(chǎn)檢測顯示，5月份廣州一手住宅均價為10568元/平方米，環(huán)比上月的11095元/平方米下跌4.7％，這也是今年以來第二低的成交均價，僅略高于2月份 10252元/平方米的均價。但由于去年同期樓市處于低點，所以上月廣州樓市均價同比去年仍有十分明顯的增幅，今年5月與去年同期8386元/平方米相比增幅達42.7％。
從區(qū)域成交情況來看，廣州中心六區(qū)一手住宅均價為16270/平方米，與4月的17583元/平方米相比環(huán)比下跌7.5％，跌幅大于全市平均水平。新四區(qū)與二縣級市一手住宅均價為6884元/平方米，環(huán)比上月的8034元/平方米下跌14.3％。值得注意的是，越秀區(qū)在上個月首次取代天河區(qū)成為全市網(wǎng)簽價格最高的區(qū)域，簽約均價高達21047元/平方米。
從分布的區(qū)域來看，成交均價10000元/平方米以下的樓盤集中分布花都和增城；成交均價15000元/平方米以上的樓盤主要集中分布在海珠、天河、荔灣；上月成交均價在10000-15000元/平方米之間的樓盤主要集中在白云區(qū)和海珠區(qū)。
未來成交量可能繼續(xù)走低
從4月中旬“新國十條”出臺至今，國內(nèi)一線城市商品住房成交量出現(xiàn)大幅下滑，5月份廣州樓市也證明了這一點。廣東中原房地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，宏觀調(diào)控政策正在起作用，而且6月份的成交量可能更差，但廣州房價還處在比較穩(wěn)定的狀態(tài)，可能要等到7，8月份才有可能出現(xiàn)明顯下調(diào)。
據(jù)統(tǒng)計，6月全新上市樓盤共有13個，舊盤新推15個，其中全新盤大多為中小型樓盤。中心六區(qū)方面，越秀區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)的新增供應(yīng)量平穩(wěn)，海珠及黃埔則遭遇零新盤。外圍區(qū)域方面，最值得關(guān)注的是花都區(qū)和蘿崗區(qū)，其中花都有4個中小型全新盤面市，其中還將出現(xiàn)價格在四字頭的樓盤。
但值得一提的是，5月份新增供應(yīng)量都大減三成以上，說明開發(fā)商有意放慢推貨節(jié)奏控制供應(yīng)量，以抗衡政策調(diào)控的效果，預(yù)料接下來2-3個月成交量將愈加低靡，甚至不排除會跌穿今年2月份的最低點。
近日國家明確表示將逐步推進房產(chǎn)稅改革，引起社會熱議?！澳壳皣业姆慨a(chǎn)稅政策信號意義大于實際操作意義，廣州還沒有必要通過房產(chǎn)稅這樣強硬的手段來調(diào)控房價?！秉S韜認為，廣州短期內(nèi)不會被納入房產(chǎn)稅政策的試點范圍，但一旦實行房產(chǎn)稅，廣州的房價將可能出現(xiàn)暴跌。
