比市場(chǎng)價(jià)便宜10%~30%，拍賣(mài)房受人關(guān)注

買(mǎi)法院拍賣(mài)屋，這么辦

本報(bào)記者 詹麗華

本報(bào)《地產(chǎn)》曾刊登了“香檳之約園”被法院拍賣(mài)的消息，講得是某開(kāi)發(fā)商如何由盛轉(zhuǎn)衰的故事，沒(méi)想到卻引來(lái)很多讀者對(duì)拍賣(mài)房產(chǎn)的好奇。被法院拍賣(mài)的房產(chǎn)能不能買(mǎi)？是不是比較便宜？買(mǎi)了之后辦手續(xù)麻不麻煩？為了一次回答到位，我們給你做張買(mǎi)房流程表吧。

拍賣(mài)屋，產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)有問(wèn)題

事先向法院了解清楚

法院拍賣(mài)房屋，指的是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋，通常簡(jiǎn)稱(chēng)為“法拍屋”，也有稱(chēng)之為“銀主盤(pán)”。但是法拍屋并不一定是從銀行查封而來(lái)的，私人查封也有。多數(shù)房屋都有向銀行貸款，銀行貸款出去時(shí)都會(huì)辦理設(shè)定抵押權(quán)，拍賣(mài)時(shí)銀行有優(yōu)先受償權(quán)。

其實(shí)買(mǎi)“法拍屋”與買(mǎi)其他樓盤(pán)并沒(méi)有什么大差別，都要留意物業(yè)的權(quán)屬，一定要是“干凈”的物業(yè)。首先要了解清楚被拍賣(mài)的房屋是通過(guò)法院查封抵債，銀行抵債，還是自行協(xié)商抵債？一般法院查封抵債和銀行抵債都會(huì)在房管局備案，并有法院出具的相關(guān)查封、扣押或拍賣(mài)通知書(shū)，或者銀行抵押通知書(shū)。

但如果是私下協(xié)商抵債，通常是直接將房產(chǎn)證拿給對(duì)方扣押，并簽訂一份抵債合同(協(xié)議)，債權(quán)人、債務(wù)人任何一方都不可以單獨(dú)將物業(yè)交易與出讓?zhuān)駝t被視為無(wú)效。所以一般最好是通過(guò)法院拍賣(mài)購(gòu)房，如果通過(guò)中介購(gòu)房，則出售人應(yīng)該持有法院相關(guān)文書(shū)，或者原業(yè)主的授權(quán)委托書(shū)。此外，簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，將價(jià)格、交樓時(shí)間等都要詳細(xì)注明。

一般情況下，法院拍賣(mài)的房屋都是取得合法產(chǎn)權(quán)的，這樣的房子買(mǎi)下來(lái)都不會(huì)有什么問(wèn)題。但有時(shí)法院也拍賣(mài)暫時(shí)未取得產(chǎn)權(quán)的房屋或在建工程，這種情況下也是可以購(gòu)買(mǎi)的，但法院拍賣(mài)的房屋能否辦理產(chǎn)權(quán)證取決于房屋在變賣(mài)或拍賣(mài)之前的產(chǎn)權(quán)情況，所以在競(jìng)拍前可以先向法院了解該房屋的權(quán)屬情況。否則，在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，拍賣(mài)師是不會(huì)向你介紹房屋產(chǎn)權(quán)情況的，切記。

如果該房屋在法院查封之前屬于合法登記的房產(chǎn)且手續(xù)齊全，是可以依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理房產(chǎn)證的。如果拍賣(mài)或變賣(mài)的房屋在法院查封之前就沒(méi)有辦理房產(chǎn)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒(méi)有辦理的原因是原產(chǎn)權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，政府主管部門(mén)不予登記的，這種情況購(gòu)買(mǎi)查封的房屋是不能辦理房產(chǎn)證的。但如果原產(chǎn)權(quán)人只是因?yàn)椴痪邆湫姓C(jī)關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理的，那么在具備條件后或法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行手段使之能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，購(gòu)買(mǎi)人也是可以辦房產(chǎn)證的。

哪里有拍賣(mài)房消息

網(wǎng)上有公告，記得先去看房

這次“香檳之約園”拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)不少購(gòu)房者都告訴我，他們是“聽(tīng)朋友”或者“聽(tīng)朋友的朋友”說(shuō)的，口口相傳的結(jié)果就是很多人連房子都來(lái)不及看就去參拍了。如果你對(duì)拍賣(mài)房屋感興趣，可以多關(guān)注法院和拍賣(mài)公司的官方網(wǎng)站，信息是最快的，一般有15~30天的掛牌期，足夠你安排時(shí)間去被拍賣(mài)房屋的現(xiàn)場(chǎng)看看，心中有數(shù)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，中介公司的消息速度要慢一些。

拍賣(mài)開(kāi)始了，你會(huì)聽(tīng)到拍賣(mài)師讀一份《競(jìng)買(mǎi)須知》，不同的拍賣(mài)“須知”內(nèi)容也略有不同，但大致都逃不出這么三點(diǎn)：一是實(shí)地查看、知曉拍賣(mài)標(biāo)的相關(guān)情況，并依此對(duì)自己在拍賣(mài)活動(dòng)中的行為負(fù)責(zé)(所以要事先看房，自己對(duì)自己負(fù)責(zé))；二是拍賣(mài)公司對(duì)標(biāo)的所作的描述、評(píng)價(jià)和介紹均屬參考性意見(jiàn)，拍賣(mài)房產(chǎn)都是的依照現(xiàn)狀拍賣(mài)，一旦參加競(jìng)買(mǎi)即視為你完全接受所拍賣(mài)房產(chǎn)目前的情況包括它的瑕疵，所以不要指望拍賣(mài)公司幫你清理房子的任何雜物甚至幫你維修；三是競(jìng)拍的時(shí)候要想清楚，一旦拍下，事后后悔，拒不簽訂、執(zhí)行《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》的要承擔(dān)違約責(zé)任，保證金不退還。

怎么辦過(guò)戶

杭州有明確規(guī)定

被拍賣(mài)的房屋價(jià)格確實(shí)比一般市場(chǎng)價(jià)低10%~30%。想在拍賣(mài)房產(chǎn)上撿大便宜不太可能，如果有對(duì)折甚至更低價(jià)的房子，我會(huì)勸你先調(diào)查清楚再買(mǎi)，免得花了錢(qián)卻買(mǎi)回來(lái)一堆麻煩。按照實(shí)際情況來(lái)看，權(quán)屬比較清楚、干凈的房子，如果競(jìng)拍者不多，一般能以市場(chǎng)價(jià)7~9折的價(jià)格拍下。當(dāng)然其中不包括拍賣(mài)后的傭金，以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用。

拍下房產(chǎn)以后，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶其實(shí)不算麻煩。杭州的規(guī)定是這樣的，除了房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)表之外，還要提供：人民法院出具的判決書(shū)及生效證明、裁定書(shū)、經(jīng)簽收的調(diào)解書(shū)或仲裁委員會(huì)出具的裁定書(shū)原件或復(fù)印件(校對(duì)原件)，如有協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的也需一并提交；拍賣(mài)行提供的拍賣(mài)委托合同、拍賣(mài)行的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證、法人身份證(以上復(fù)印件都要加蓋拍賣(mài)行的公章)；當(dāng)然還有你和拍賣(mài)行簽署的拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)及你本人的身份證；基本上就以上這些，如果產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)認(rèn)為有必要收取的其他資料，也要一并提供。