“三套房停貸、二套房首付比例五成，利率為基準利率1.1倍！”由于國家重拳打擊房價過快上漲，4月幾乎成為了“調(diào)控月”。在政策的重壓下，不少投資客紛紛拋盤撤退保存實力。然而，這樣的重拳也會“誤傷”到一部分的普通購房者。不少經(jīng)濟條件并不寬裕的購房者由于首付比例提升，于是只能無奈地在“賠定金與硬擠錢之間痛苦地徘徊”。



　　“開發(fā)商跟我拍胸保證肯定能申請到三成首付的，現(xiàn)在通知我要五成首付，我定金都付了，真不知道怎么辦了?！弊蛱?，于女士給本報熱線打來電話說了自己新政下買房的“痛苦經(jīng)歷”。

　　于女士告訴記者，自己看中的是位于寶山陽城路上的一新樓盤的房子，由于開發(fā)商當時表示肯定能申請到三成首付，因此，于女士以29850元/平方米的價格購買了一套107平米的三居室。在4月10日這一天，于女士與開發(fā)商簽訂了預售合同，并且預付了5萬元的定金。

　　然而，當于女士4月17日去支付首付款時，對方卻表示由于國家頒布了房貸新政，因此讓于女士先等銀行貸款審批結(jié)果出來。而于女士之后焦急等待了半個多月，最終卻等到了開發(fā)商令人泄氣的回答。

　　“售樓處工作人員表示，3成首付的貸款申請銀行并沒有批準，現(xiàn)在要買房的話不僅需要支付5成首付，而貸款利率也要按照基準利率的1.1倍來計算?！睂Υ?，于女士非常泄氣，“我的預算就是按照三成首付來計算的，如果是五成的話，我就不打算買這套房子了?！?br />
　　然而，當于女士因為高首付無法籌措與開發(fā)商商量退房事宜時，卻被告知“由于已經(jīng)簽訂過合同了，因此，退房可以，但是之前支付的5萬元卻無法返還?！?br />


　　“杯具了！無奈成了二套房，必須付款5成首付，1.1倍利率了，看來只能全家一起想辦法擠錢了。”房貸新政出臺后，雖然引發(fā)了炒房團開始拋盤撤退，但是，仍有部分的購房者因為一不小心“被新政”，而只能痛苦地籌錢。

　　記者在籬笆網(wǎng)上看到，網(wǎng)友dfotn寫道，由于婚前她的丈夫給父母在南京買了一套才30平方米的小房子，而貸款至今仍未還清，因此，他們小夫妻倆結(jié)婚后首次購買的一套房子就糊里糊涂地成了“二套房”。

　　dfotn說，自己看中的是一套60多萬的學區(qū)房，“雖然房子又老又舊，但是好歹在上海算是有個自己的窩了”。然而，“杯具”的卻是，dfotn在剛決定買房時首付還是兩成，然而，在整個購房過程中，首付比例不斷攀升，“三成、四成，一直到現(xiàn)在的五成，實在是湊不出來了?！?br />
　　由于已經(jīng)簽訂了購房合同，如果湊不足首付的話dfotn不僅買不到自己心儀的房子，還要倒賠總房價20%的違約金，所以只能硬著頭皮買下這套房子。

　　為了盡快湊足首付，dfotn除了全家節(jié)衣縮食，還得到處研究各個銀行的政策，全家一起想辦法“擠錢”，“只能說，人還是頑強的，江湖救急的方法還是不少的。裝修貸款，個人信用貸款，信用卡，當鋪，實在不行還有貸款公司?！?br />


　　“現(xiàn)在房貸政策一直在變，所以首付比例跟之前售房時的介紹肯定是不一致的?！睂τ谀壳皹鞘惺赘侗壤嵘那闆r，一位開發(fā)商工作人員告訴記者，從4月初可以申請到兩成至三成首付，到4月中，三套房“被槍斃”、二套房必須五成首付，不少購房者都被殺了個措手不及，“事實上，因首付問題而與售樓處工作人員產(chǎn)生異議的購房者并不在少數(shù)?！?br />
　　不過，這位工作人員告訴記者，由于申請貸款肯定在簽訂合同之后，因此，白字黑字的合同就成了開發(fā)商最大的“保護罩”。“銀行能不能批下貸款，所有的風險其實都落在購房者身上了。”“還沒有支付首付款，但是已經(jīng)付了定金的購房者，如果因政策變化湊不出首付，想要退房就得退一賠一；已經(jīng)支付了三成首付的，如果補不足剩下兩成的話就只能賠房款的20%?！?br />
　　這位工作人員同時向記者透露，正是由于開發(fā)商的購房合同“面面俱到”，因此，大部分購房者在嚴厲的違約條例下，都選擇自己想辦法湊錢來解決問題。




　　上海原本律師事務(wù)所賈草律師向記者坦言，紛繁復雜的房產(chǎn)新政下，購房者對于如何購房、如何維護自身購房權(quán)益問題多多。

　　賈草律師向記者透露，目前最多的糾紛是，付了定金或者是首付款但辦不出貸款，開發(fā)商卻不予退還定金或首付款，甚至要求購房者支付違約金。這類糾紛購房者完全可以借助法律手段維護自身權(quán)利。不過，買家能否維權(quán)成功的關(guān)鍵在于與開發(fā)商簽訂的合同中，有沒有約定“貸款若貸不下來，必須自籌資金補足?！比绻羞@條白紙黑字的約定，那么購房人必須履約。否則可以起訴或者仲裁維權(quán)。

　　據(jù)賈草介紹，依照2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第四條規(guī)定：“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！贝舜纬雠_的新政，完全可歸為“不可歸責于當事人雙方的事由”。因此，如無“自籌資金補足”的約定，那么購房者有權(quán)向開發(fā)商申請解除合同，并拿回相應(yīng)款項甚至向開發(fā)商要求返還相應(yīng)的利息。



　　值得注意的是，二手房買賣中出現(xiàn)的類似問題不能以此為鑒。

　　但賈草也指出，在《合同法》中也有相應(yīng)的法律條款，來解決新政產(chǎn)生的二手房糾紛。在《合同法若干問題的解釋（二）》第二十六條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

　　“類似于因為新政無法貸款的情況，合同應(yīng)當根據(jù)當事人的請求予以解除，房主應(yīng)當將所收定金或首付款返還給購房者?！辟Z草表示，如果雙方協(xié)商不成的，可以依照協(xié)議進行仲裁或訴訟，解除合同，并不承擔違約金。因為這個不屬于違約，而是屬于情勢變更。不過在司法實踐中，法院或根據(jù)買賣雙方的實際情況進行協(xié)調(diào)。