京政滿月，樓市僵局何時破？

"2010政變地產(chǎn)"系列觀察與解讀三

背景：

繼4月17日國11條出臺后，4月30日北京樓市新政如今也滿月了，這個月里，北京樓市發(fā)生來了太多變化，買房人持幣觀望，開發(fā)商推遲賣房；樓市頓時陷入僵持階段，樓市交易萎縮，房價也開 始停止上漲；而二手房交易下降更令房產(chǎn)中介之間發(fā)生毆打糾紛事件甚至關(guān)門。

有預(yù)言稱，開發(fā)商資金夠充裕，能撐半年甚至一年以上；也有預(yù)測，半年后房價企穩(wěn)可抄底樓市。

京版新政已逐步消化或仍有調(diào)控空間？京城樓市僵持階段何時打破？5月31日國家發(fā)改委提出的"逐步推進房產(chǎn)稅改革"又將給市場帶來怎樣的變化？資金何時進場才能規(guī)避風險？

由地產(chǎn)中國網(wǎng)主辦的"2010政變地產(chǎn)"系列觀察與解讀三將于2010年6月3日上午舉行，將邀請經(jīng)濟學者、開發(fā)企業(yè)、中介代理行、房協(xié)等代表一同撥開迷霧，并答記者問。

議題：

話題一：北京新政實施一個月來，您覺得給市場和民眾心理帶來了怎樣的變化？

話題二：北京房價降了嗎？未來會降嗎？

話題三：北京樓市今年該入場還是撤離？

話題四：國家發(fā)改委提出逐步推進房產(chǎn)稅改革，京城樓市將遭遇怎樣的變局？

謝紅玲：大家好，歡迎大家今天參加我們的論壇，我們今天有幸請到：中國房地產(chǎn)研究會 副會長 顧云昌、我愛我家 副總裁 胡景暉、世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)域市場部總經(jīng)理 李凈。先請嘉賓給我們大家打個招呼。

李凈：謝謝大家。今天還有很多小業(yè)主的朋友，一起跟大家交流一些專業(yè)的問題。

胡景暉：時間過得很快，還有不到30天，2010年一半就過去了，很高興今天能跟大家一起交流，也感謝SOHO給我們提供這樣一個場合。歡迎大家提出一些問題，我們能夠面對面的交流。

謝紅玲：我們本次論壇的主題是京政滿月，樓市僵局何時破。這個選題的背景大家都很清楚。4月17號國務(wù)院出臺了11條政策，4月30號比國11條政策更為嚴厲的北京市新政已經(jīng)推出了，到今天已經(jīng)滿一個月了 ，這個月里面北京市樓市發(fā)生了太多的變化，像上輪調(diào)控一樣，觀望開始了，開發(fā)商推盤又推遲了，甚至開工都在延緩，整個市場的狀態(tài)基本陷入了一個僵持的階段，最為明顯的是我們成交量的下降，但是房價的變化似乎沒有我們政策所期望的那樣發(fā)生比較大的波動。更為讓大家意外的是我們二手房的交易市場出現(xiàn)中介之間糾紛的事件，種種事件讓我們感覺到樓市的不確定性又重新回到樓市。那市場究竟發(fā)生了哪些細微的變化，或者很大的變化，這種變化是不是還會持續(xù)呢？尤其是我們的政策還有沒有再推出更新的政策，更多調(diào)控的空間呢？我想這些都是我們今天要探討的問題。同時，在5月31號，國家發(fā)改委提出的逐步推進房產(chǎn)稅改革也被批準了，那這些稅種的改革又會給我們帶來什么變化，對我們個人的消費者都會帶來哪些變化呢？我想今天我們的這個探討先請兩位嘉賓從市場的變化談起。

5月份市二手房平均價下降了12%

李凈：今天有分工，我主要說說一手房的事，因為世聯(lián)去年A股上市，是全國布局的公司，我們目前在在售的有380、390個，市場上正在銷售的400個暗場，每天真實的成交量都會匯集到總部。我們看今天北京的數(shù)字，北京的市場跟全國的市場又分不開，所以我們綜合起來說。

北京今年小陽春最好的時候，一周的量是3000多套，到了政策出來以后，最低的一周，5月10號這周，一周成交量是637，這么比起來，是有80%的縮量。5月20號左右開始的這兩周到現(xiàn)在為止有一點點的回升，很少，702套，這周是748套。這個是住宅。除了寫字樓和 商業(yè)還有成交之外，住宅基本是零成交，非常殘酷，就是一周一套都沒有。目前好起來一點的，深圳這周有一個有意思的變化，環(huán)比上升90%，實際上也400多套，為什么會有樂觀情緒的苗頭呢？我們往下再說說。

世聯(lián)在北京市也代理萬科的項目，商業(yè)項目是90%，開盤就賣光了。因為這次政策的意向沒有明顯就是打擊住宅，對商業(yè)項目沒有什么太大的變化。如果項目的品質(zhì)沒有變化的情況壓，觀望情緒和影響了一部分上門量，但真正的成交應(yīng)該還是可以的（指商業(yè)）。

胡景暉：這個跟08、09年有個最大的不同，08、09年市場的回調(diào)一直是新房，大家如果記得的話，08年有一個項目叫遠洋沁山水，那時賣10500，那時兩廣路有很多項目。08年奧運會結(jié)束后，北京有半年的調(diào)整期，主要以一手房為發(fā)端，影響整個價格變化。那時候不知道大家還是否記得，那時候很多韓國人撤出望京，望京那時候的二手房到了8000左右，最低我看到有6000多的發(fā)盤，但沒多久，現(xiàn)在又到兩萬二三了，這是一年多前的事。這次不同的是，4月17號和4月30號的政策出來，我們看了5月份的成交數(shù)據(jù)，5月份市二手房平均價下降了12%左右。一些原來炒得比較高的區(qū)域下降比較多，比如通州下降了20—30%，望京下降了20—25%，南城的一些區(qū)域炒給比較高的區(qū)域，也平均下了12%。

原來每天平均網(wǎng)簽量1000多套，現(xiàn)在不到300、400套，現(xiàn)在有超過一半的非常特殊的，北京特有的概念，叫做二手經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房。大家可能不太理解，原來2007年開發(fā)的很多經(jīng)濟適用房已經(jīng)發(fā)了房本的，在很多人手里拿著，后來建設(shè)部說這些房子將來不得出租，也不得空置，賣的時候，要不補叫出讓金，導致這些人很害怕，趕快把這些房子的屬性補充地價款，這些不是真實的交易，這只是改變其歸屬性，剔除掉這些，實際上二手房的交易縮水了80%左右。這是跟08年最大的不同，08年是一手房率先降價，而且幅度特別大，二手房再跟進。這一輪一手房的價格還比較堅挺，二手房降低了12%左右。這是今年跟08年最大的不同。

另外一點，市場有一個擠壓效應(yīng)，由于調(diào)控，一部分人對買房持觀望情緒，再加上很多人把租房作為自己在北京的長期選擇，加上拆遷量比較大，再加上政府二套房的政策，就逼迫很多想改善住房的人得先把老房子賣掉，再買新房，這其中有一個周轉(zhuǎn)問題。以上的這些問題導致更嚴重的問題，今年4、5月份北京市房屋租金，住宅租金同比上漲了23%。就是房價還沒下來，租金又漲起來了。房價沒降下去，交易量萎縮了。這是比較大的變化，市場如果是這樣一個大的僵局的話，市場有兩個變數(shù)，一個是房產(chǎn)稅開征的問題，還有一個問題是下半年北京市保障性住房，包括租賃房，保障性住房和房產(chǎn)稅應(yīng)該是下一步比較重要的看見。

謝紅玲：請顧會長跟我們談?wù)劚本┦姓叱雠_后，市場的變化跟大家一起交流一下。

泡沫越大的城市 樓市新政的影響越顯著

顧云昌：聽了胡景暉的交流，大家的感受是一樣的，北京市新國十條出臺后，最早也是最嚴厲的對樓市的調(diào)控，舉措，對全國的影響是很大的。堅決遏制部分承認房價過高上漲，北京市應(yīng)該是列為部分城市。我到過很多城市去，他們說他們不是部分城市，北京上海應(yīng)該是不能城市。也有人說，為什么部分城市的文件往全國發(fā)?，F(xiàn)在數(shù)字顯示出來，北京、上海深圳這些變化是最大的。房價上漲越快的地方，文件的效果最大，也就是說，我們政策出臺的效果和原來的泡沫是成正比的，原來泡沫多的地方，房價上漲越快的地方，也就是投機性需求和炒房需求最旺的地方，所以政策效益是很明顯的。而北京市政策效益是很明顯的，從目前看到的是北京市的政策也是最嚴厲的。這兩個反應(yīng)也是剛才兩位談到的，也是符合市場，符合情理的政策反應(yīng)?，F(xiàn)在起碼房價上漲過快沒了，因為文件是說堅決遏制部分城市房價過快上漲。但是我們輿論不是遏制過快上漲，輿論的要求是下降，好多機構(gòu)要預(yù)測下降多少，但是他們預(yù)測他們的，市場會根據(jù)自己的規(guī)律去反映，預(yù)測僅僅是預(yù)測，誰的預(yù)測都不作數(shù)，必須根據(jù)市場雙方的博弈來進行。這個博弈既有房屋市場的博弈，也有土地市場的博弈。

剛才講了房屋市場，買者和賣者，新房的買者，開發(fā)商的買者，二手房的新者和賣者，還有土地市場的開發(fā)商的買者和政府的賣者。應(yīng)該說這樣的態(tài)勢，國務(wù)院文件要求的“堅決遏制過快上漲”應(yīng)該是對對應(yīng)的。我判斷的政策效益已經(jīng)初步顯現(xiàn)了。也有人說國務(wù)院已經(jīng)打了一個勝戰(zhàn)，這個政策的調(diào)控還是很明顯的?，F(xiàn)在人們就想對下一步的市場做一個預(yù)期，到底下一步怎么樣，也有人希望下降，買者當然希望下降，買者又分兩部分，一部分是原來沒買到房子的，希望下降后在合理價格上買個房，解決自身自住性需求的。另外一部分抄底的人也希望降?，F(xiàn)在的情況就是這樣。當然，最后會發(fā)展到怎樣，開發(fā)商可能心里有準備，但行動上還沒有準備，就是我準備降價的情況還沒有，看看大家。客觀上，他（開發(fā)商）不差錢的情況還是存在，他的資金實力雄厚。

還有一點，北京市場供不應(yīng)求的上，潛在的供求關(guān)系是供不應(yīng)求的，因為不是今天一天造成的，這幾年北京市的供應(yīng)量，由于土地的供應(yīng)量決定了房屋的供應(yīng)量，這個總量的速度是放慢了。這幾年財富差距的效益，北京人，外地人，在北京買房的數(shù)量沒有減少，這兩者真正的潛在需求量和供應(yīng)量的情況下，還是供不應(yīng)求的。這個情況比較復雜，開發(fā)商也看到反正買房的人也多。另外調(diào)控的文件中有兩個“暫?！?，對外地人到北京買房的，沒有銀行納稅證明的暫停貸款等等，還有對北京市民買房，新房只能買一套，外地人買房也只能買一套，這個是“臨時”，兩個暫停和一個臨時到底截至到什么時候也在等。所以現(xiàn)在市場上都處在雙方博弈的情況中，各有各的想法。

除了我們買賣雙方外，政府心里也肯定不踏實，起碼一直考慮對房地產(chǎn)市場的要求是兩個穩(wěn)定：既要保持整個房價的穩(wěn)定，穩(wěn)定怎么理解各有各的理解，有的說漲得慢一點是穩(wěn)定，有的說降是穩(wěn)定，但總的說不要出現(xiàn)大起大落，因為如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落，對整個經(jīng)濟來說是比較危險的。中國的經(jīng)濟在處在回升當中，世界再出現(xiàn)經(jīng)濟危機，歐洲經(jīng)濟危機對中國的出口影響就很大，所以中國經(jīng)濟的回升中就有很多不確定因素，這樣就不希望對中國經(jīng)濟來說是第一大的消費產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，就是我們現(xiàn)在維持全國商品的銷售額，房地產(chǎn)銷售額是最大的，汽車的銷售額很大，但相比房地產(chǎn)銷售額只有三分之一，其它糧食的銷售量更是芝麻綠豆了。所以這時候就需要冷靜對應(yīng)。全國各地恐怕還看著北京和上海，到底北京上海下一步怎么樣，對他們也非常重要。

盡管全國各地市場的反映不一樣，我經(jīng)常說這一次的調(diào)控效果跟泡沫成正比，原來泡沫少沒有泡沫的地方調(diào)控市場反映就小一點，起伏也小一點，影響小一點，但是話說回來，北京上海，特別北京的效應(yīng)會影響全國。我們的媒體現(xiàn)在太厲害了，網(wǎng)絡(luò)也好，報紙也好，電視也好，北京什么消息，全國都知道了，你的升，你的降，你虛假和準確的信息都會影響全國。這種情況下，我們今天開這個會討論一下下一步怎么辦，另外我們也對政策進行一個分析，另外我們期盼下一步怎么辦，我們一起討論一下。

謝紅玲：您剛才特意提到對北京市供求關(guān)系的判斷。也請另外兩位嘉賓談?wù)勥@個供求關(guān)系。

樓市政策未來3—6個月還會是觀望期 但市場樂觀情緒正在回升

李凈：這個判斷其很難的，因為新政出來了，世聯(lián)也跟各地開發(fā)商開會，主要從開發(fā)商這個角度上了解現(xiàn)在的形勢，現(xiàn)在三方的博弈是一個常用的詞，現(xiàn)在大家比較愛說的眨眼睛的游戲，兩個人對視的時候看誰先動。不管是開發(fā)商跟消費者之間，還是消費者跟政府之間，都有這樣一個心態(tài)。心態(tài)的產(chǎn)品也是影響市場變化的走勢因素，太復雜了。

從開發(fā)商群體來講，深圳這周有一個90%環(huán)比回升的小小的苗頭，為什么有這樣一個樂觀的情緒的開端？是這樣，剛才顧會長也講了，關(guān)于歐元危機的事情也出來了，大家特別聯(lián)想到上一輪（因為這兩次調(diào)控太近了），從03年大的調(diào)控之后，05年房價就一直往上走，很長時間沒有經(jīng)歷政策的時候，大家都很慌就急忙降價，但不到一年的時間，當金融海嘯來的時候，首先把政策做了一個扭轉(zhuǎn)和調(diào)整，使得市場又迅速升溫，這種反彈是爆發(fā)性的反彈，所以大家一聽到歐元危機一來的時候，特別是溫總理又在一起場合對中國經(jīng)濟擔心暗示的表態(tài)，為什么我老往南方說，因為北京是一個很特殊的市場，北京是重災(zāi)區(qū)，細則又很嚴，所以政策已經(jīng)沒有什么彈性的余地了。南方的市場觀望政策比較濃，相對來說，政策還沒有繃得那么緊，所以南方市場就值得我們關(guān)注。而一旦政策有一點細微變動的時候，南方市場就有一些交易量了，就有了一些樂觀的情緒。

大家可以搜索一下陶東的講話，他分析得很透徹。大家絕對不能想象這次危機會對中國危機產(chǎn)生那么大的聯(lián)動作用，會使政府放松，的確，周圍經(jīng)濟環(huán)境復雜的時候，中國政府在面對中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)問題的兩難境地就多一點，所以政府也在觀望，到底是什么樣的情況，什么樣的情況下我要放，什么情況下我要繼續(xù)推進。都是兩難的狀況，所以從判斷上，我們認為政策的持續(xù)性會比較長。起碼在未來3—6個月里，看看市場的情況才能下定論。為什么未來3—6個月是觀望呢，開發(fā)商的確09年的資金回籠，經(jīng)過08年之后，大家管理、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)等這方面都有了應(yīng)對的經(jīng)驗，他們也能支撐一段時間。起碼到今年年底，才能下決定最后到底怎么樣。

另外，第一輪的時候，我沒有把價格說出來，第一產(chǎn)品解構(gòu)不一樣，保障性住房，或者兩限房，或者普通性住宅，推出的項目部一樣就會對均價產(chǎn)生很大的影響，這個沒有特別大的意義，但也有價格的松動，很多樓盤通過打折的方式，放棄本來應(yīng)該到口袋的利潤。

房地產(chǎn)有一個規(guī)律，量先縮，價才跌，因為他們在銷售上有一個結(jié)構(gòu)的安排，有些時候，在同樣的樓盤里面，產(chǎn)品稍微差一點的，先推出來，然后再推一個別的，這樣的節(jié)奏的安排，也使得總體樓盤安排會跟價格的走勢有一些微妙的影響。短期內(nèi)他不會全面下調(diào)產(chǎn)品的價格，除非是著急回籠出貨。

還有一個特點，開發(fā)商是一個什么群體？我們分析，上有拿別人的錢，下從消費者拿回籠資金，我從中間運用資金的企業(yè)，這是一個杠桿企業(yè)，作為這樣一個資金運作的企業(yè)，從上游拿錢干什么呢？買地。然后再從銀行貸款，包括建筑上墊資，把這個項目做起來，然后再一步步從消費者那回籠資金，然后再一步步循環(huán)。但是這一次，我們看到很多上市公司，在股市的蒸發(fā)遭到否決，從上游拿不到錢了，銀行又拿不到錢了，那你說開發(fā)商僅僅從消費者那拿到錢能去買地呢？所以這部分錢我就不著急回籠了，因為我拿不到地了，因此我們從開發(fā)商一系列的考慮和心態(tài)上看，這都是一個指向長期的調(diào)控政策。說實話，這個行業(yè)也應(yīng)該規(guī)范發(fā)展了。其實大家對這一輪調(diào)控還是抱有歡迎的態(tài)度，因為整個房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該規(guī)范發(fā)展了。

高檔房銷售動力非常不足

謝紅玲：謝謝，我做一個補充，剛才李總說到開發(fā)商的心態(tài)，作為媒體我們也做過一些調(diào)查，在采訪過程中我們發(fā)現(xiàn)，尤其在北京，高檔房的開發(fā)商現(xiàn)在銷售的動力非常不足，原因是什么？一個本來大勢不好，本來客戶上面的量不多，還有一個微觀的原因，他們有些項目，推二期三期的時候，就像李總介紹的，他一開始推的房子和樓位置不是特別好的，后面的位置景觀比較好的，他們就像提價，原來賣3萬，這棟樓想賣4萬5，但房管局不批證。直到你把價格又調(diào)回到上期的時候才能拿到證。有的開發(fā)商就說不拿這個證了，有的因為上市公司要求，即使拿了證，推盤也不積極。

其實如果以前你說到這個情況的時候，售樓人一定跟你講，但現(xiàn)在你打電話過去的話，他們馬上就說你考慮考慮吧。所以可以看出來，他們推盤的動力也不足。

剛才李總也說到近期交易量有回暖的跡象，前段時間我們也采訪了金網(wǎng)絡(luò)在北京代理的項目，最近一周售樓處的人又多起來了，看來，一些想抄底的，還有自住需求的人又開始動了。

胡總，從您二手房的需求情況怎么看？

新政有效抑制了投機性購房 下一階段調(diào)控重點增加供給

胡景暉：從需求上我們分幾類：

第一類，投機性和炒作性的購買，目前市場上沒有了。現(xiàn)在還想短炒房的就沒有了。4月17號新政出臺了時候，北京很瘋狂的，原來我們在全款客戶的比例30%，新政出臺后，全款客戶的比例高達60%，就是快進快出。因為貸款炒房的時候，銀行批貸的話，速度就很慢，那會就等不及了。我跟他們開玩笑，股市還有T+1，那時候北京市炒房可以做到T+0。今天買房上午簽合同了，下午就放出去賣了。香港曾經(jīng)就出現(xiàn)這種情況，就是不看房就成交，為什么？因為房子里面有租客住著呢，法律規(guī)定，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，所以干脆不去看房，然后就成交，上午買了，下午就賣。4月17號后北京市就到達這種境況了。

如果政府不出手的話，否則就是十年蕭條。最有意思的時候，租的人那時候特別享受，因為一年之內(nèi)他被五次倒手，沒有人去收租金了，因為他們買房的對租金就無所謂了。所以這次的調(diào)控是非常必須的，所以短期之內(nèi)，這些炒房的就沒了。

對于首次置業(yè)的，根據(jù)國家政策還是有優(yōu)惠的，只要你首次購買90平米之內(nèi)，契稅按1%征收，銀行可以拿到兩成首付，銀行折扣也可以拿到8.5。另外就是改善性的，這個就比較膠著了，因為改善性的不是沒有房子住，是現(xiàn)在改，還是什么時候改，這個比較膠著了。你要想改善性享受優(yōu)惠，就先把自己手里的房子賣掉，成為無房戶才可以購買第二套享受優(yōu)惠。但是北京市的政策，銀監(jiān)會說的是貸款政策認房不認貸，就是以家屬為單位核算你第一還是第二次，是認房不認貸。但銀監(jiān)會說這個標準不科學，以前買過十套是全付，但再買一套房算第一套還是第幾呢？所以銀監(jiān)會是認房不認貸。

北京市實際執(zhí)行的是雙重標準加嚴，認房又認貸，這就很嚴格了，什么情況呢？舉個例子，比如夫婦兩個人結(jié)婚前各買一套房，都是貸款，這兩套房都還清貸款，也都被賣掉了，大多數(shù)銀行會認定你是第三套房子，嚴到這種程度。就是疊加的。歷史上有過三次大的宏觀調(diào)控，2003，2004年有過一次，這是上海惹得禍，因為04年上海賣了30萬套，因為一套房之內(nèi)轉(zhuǎn)了N多次，連名字都不寫。05年宏觀調(diào)控就出來了。第二次宏觀調(diào)控是2007年927新政，從深圳發(fā)端的，07年深圳房漲到比對面香港還貴。所以很多人都跑到香港去買房了。2010年國十條非常驕傲，是北京為發(fā)端的，3月15號的高價地，引起全國房價上漲。所以北京一定要出比全國更重的調(diào)控，也就是說我們現(xiàn)在的貸款政策是又認房又認貸。改善性需求實際上很大，原來沒有出調(diào)控之前，占到60%左右，現(xiàn)在由于貸款政策，原來有了兩套房，銀行都還清了，都賣掉了，很多銀行還是認定你是第三套房。不提供貸款。地這是一個問題。

第三，是投資和改善混合的。一個是改善，又要抵御通貨膨脹。

首次置業(yè)的問題不大，但改善性的問題比較膠著。對于供應(yīng)，下半年北京市一定要加快速度把保障性房推出來的。我不知道花那么多錢買美國的國債干什么，把這些錢分到各個地方去建保障性住房吧，解決民生問題最重要。

另一方面，開發(fā)商不跟進的話，就國企投吧，開地王是你們?nèi)堑?，那開工你們先開吧。其實我覺得房地產(chǎn)對股市影響也沒有那么大，只要開工是最重要的，增長供應(yīng)是下半年重要的因素。

存量房也要增加供應(yīng)，為什么有房產(chǎn)稅增收，前段時間大家開玩笑說國家電力局調(diào)查北京市有20%的空置率，怎么統(tǒng)計的呢？是實際上，北京入住5年的小區(qū)，晚上有多少是亮燈的？

把這種不出售，不出租的房子增加持有成本，讓你從市場上供應(yīng)出來的，但現(xiàn)在傳聞還是相當寬松的，人均70平米才征收；還有第三套才開征，80%也不在里頭。還有自行申報，什么概念呢？相當于北京市現(xiàn)在搞的年收入超過12萬，自行去稅務(wù)局說我掙多了，要交稅，實際上很寬松。因為我們沒有個人家庭財產(chǎn)收入的數(shù)據(jù)庫，要想實現(xiàn)家產(chǎn)財產(chǎn)的稅收，必須做到公安、民政、建委，稅務(wù)，銀行五大系統(tǒng)在全國各個系統(tǒng)建立動態(tài)的數(shù)據(jù)庫，首先搞清楚誰跟誰是兩口子，在沒搞清楚的情況下，怎么搞清楚誰跟誰是家庭呢？在這些沒搞清楚之前，任何財產(chǎn)性的稅收都無法實施到位。怎么辦呢？黨中央很聰明，我們先劃一個圈，大家先自覺，自行申報，然后我們慢慢再把圈收緊。為什么我們每年超過12萬元的去申報，因為中國個人稅收制度要改革，不是通過單位代扣代交了，因為現(xiàn)在收入多元化了，將來改革成每個人個人去申報，你自己說我在哪哪哪掙了錢。這個需要一個過渡期，然后政府就先劃這樣一個圈，先自覺，然后再慢慢收緊你的口袋。所以說房產(chǎn)稅可能一開始會比較寬松，但有和沒有會影響根本的預(yù)期。主要是抑制多套持有的沖動，還有把目前存量房上又不出租又不出售，又不自住的房給賣掉，放在市場上來。

如果下一階段還有調(diào)控的話，我們主導思路要改變，不是簡單抑制需求，而是開發(fā)換也到存量環(huán)節(jié)，到保障性住房，一定要把供給量推上去，不然的話，不僅房價下不來，政策一旦退出，市場會變得更可怕。所以下一階段調(diào)控的重點應(yīng)該是增加供給。

謝紅玲：很多人猜測，這些政策實際上跟地方土地財政收入減少是有關(guān)系的，從政府的功利角度看問題，這個成份占多大呢？現(xiàn)在開發(fā)商上邊不給錢，銀行和融資的渠道都不流暢的，銷售回款又不多，土地成本下降厲害，這個就直接影響到特別是二三線城市的財政收入，我們知道有很多二三線城市的政府財政收入有60%是來自于土地成本。不知道這種猜測對嗎？請顧會長給我們解釋一下。

要保持相對寬松的土地供應(yīng)量

顧云昌：其實調(diào)控房地產(chǎn)市場是一個系統(tǒng)的過程，簡單是供應(yīng)量和需求者的關(guān)系，其實所有的調(diào)控都是調(diào)控這兩者的關(guān)系。有人說了解了供求關(guān)系，鸚鵡也能變成經(jīng)濟學家。這一輪的調(diào)控也是調(diào)控供求關(guān)系的，因為房地產(chǎn)的供應(yīng)彈性系數(shù)很少，因為今天的供應(yīng)量是兩年前拿到的土地造成的?，F(xiàn)在的調(diào)控也不可能馬上顯現(xiàn)出來。那么最能夠立竿見影的就是調(diào)控需求，這次遏制房價上漲過快上漲，是從需求上調(diào)控的。需求一個是自住性的，一個是投資，投機性需求，自住性需求是鼓勵，從投機性需求是進行遏制，所以我們看到的減少杠桿力度都是從投機性需求進行的。這些都是大家認可的。

但我們把需求的彈簧壓下去，只是暫時的，因為壓得時間越長，反彈越強，經(jīng)濟也會出問題的。所以真正解決問題還是要從供應(yīng)上入手。我也很高興的看到國家土地部門第一次那么慷慨拿出那么多土地，全國住宅供應(yīng)量是5.4萬公頃，去年7.6萬公頃，今年的土地供應(yīng)量是18.5萬公頃，兩三倍的增加，應(yīng)該是為下一步市場的供求關(guān)系的平衡奠定了基礎(chǔ)，當然前提是要完成計劃。這是我看到的一個很大的希望，當然土地計劃能不能完成這里還是一個問號。因為北京市的土地供應(yīng)量，去年是完成的，過去幾年都是沒完成的，這里面有許多拆遷，土地的征用，資金等等因素都會影響到我們土地的供應(yīng)。

這么系統(tǒng)的工程，又從需求上壓下去，下一步供應(yīng)加大的話，市場的健康發(fā)展還是有希望的。

但是，什么原因?qū)е率袌龉┣箨P(guān)系，為什么有如此大的需求量，為什么我們的供應(yīng)量不足，我們不光分析需求旺，供應(yīng)缺到什么程度，更要分析它背后的原因是什么。分析下來就講到為什么我們的供應(yīng)量不足，比如土地的問題，其實我們政府都希望土地少供應(yīng)點，價格高一點，這是現(xiàn)在我們的財稅體制造成的。我最近到一些地方，地方政府已經(jīng)開始擔心了，如果這樣下去，我們土地賣不掉，賣不出價格，怎么辦？所以他們說我們不屬于部分政府，我們不存在泡沫問題。

那么，背后一個因素大家都清楚，就是地方財政收入的問題。剛才李總說3個月到半年，這么長時間賣不出去的地，地方財政就會有問題了。這個就是跟地方財政和稅收聯(lián)系在一起。

前一段時間討論到物業(yè)稅的問題，這一次發(fā)改委的文件沒有提到物業(yè)稅，但我感覺到并沒有說物業(yè)稅不好。因為物業(yè)稅的提出不是今天提出的，也不是國務(wù)院的文件提出的，而中共中央十六屆三中前會對于經(jīng)濟改革的會上提出的。所以我覺得開征物業(yè)稅還是未來發(fā)展的一個目標。物業(yè)稅應(yīng)該是全面開征的，就是財產(chǎn)稅。盡管有人說我土地不是個人的，土地是國家的，你有土地使用權(quán)，房屋使用權(quán)，按照我的理解，從長遠來看，應(yīng)該開征，目的就是為了給地方政府找到一個合理的、穩(wěn)定的財政收入渠道。它（地方政府）現(xiàn)在只有靠賣地獲取更多的財政收入，而賣地的收入又有波動，這當中，通過賣地的做法也是不合理的。但據(jù)我所知，物業(yè)稅的開征談何容易？要通過全國人大，立法，需要很長時間。當前市場的呼吁很強烈，為了讓持有者增加持有成本，這個物業(yè)稅的開征就需要很長的過程。

現(xiàn)在房產(chǎn)稅的傳聞越來越多，據(jù)我所知，上海的確是在研究房產(chǎn)稅，至于報了沒有，怎么批準，是傳聞還是什么的，我們也不知道。但這個房產(chǎn)稅和物業(yè)稅是不同的，房產(chǎn)稅是經(jīng)營環(huán)節(jié)當中的稅種，我是經(jīng)營性的就征收房產(chǎn)稅，兩種征法：一個是按照租金12%收房產(chǎn)稅，還有一個按房屋的原值，減去80%，價格的1.2%來征收房產(chǎn)稅。就是你不經(jīng)營的房屋是不征收房產(chǎn)稅的?，F(xiàn)在也可能有人 提出會對房產(chǎn)稅進行改革，

不管你持有不持有，經(jīng)營不經(jīng)營，只要你持有我就收。這當中，稅務(wù)部門同意不同意，是否由地方政府來實施，可能有一個過程和。具體情況我們不是搞這方面的，也沒有權(quán)力。但目的是讓你增加持有成本，從供求關(guān)系角度來提的。所以物業(yè)稅最初的提法，和現(xiàn)在我們對物業(yè)稅理解是不不同的。這樣既可以增長地方財政的收入，又可以讓供求加大，改變供求關(guān)系。

我們現(xiàn)在討論的所有問題都是從供求關(guān)系出發(fā)的。

如果房地產(chǎn)要長治久安，除了調(diào)控，最重要還是要改革，改革相關(guān)的經(jīng)濟體制問題。比如財政經(jīng)濟體制問題，比如金融體制問題，比如土地體制問題，這幾個方面都對房價市場內(nèi)在的供求關(guān)系產(chǎn)生很大的影響。

舉個例子，我們?yōu)槭裁葱枨竽敲赐?，原因就是購買力太強，我們社會上購買住房的能力太強，購買住房的能力分兩方面：第一種有錢人錢太多；第二，我們金融杠桿力度很大。我們的抵押貸款一般50—60%通過抵押貸款，60、70%的人要通過銀行借貸實現(xiàn)購買愿望。購買成數(shù)以及利益不同，就會決定杠桿的大小。所以調(diào)控樓市很大程度上，一個是看杠桿的程度，我需要市場太熱的時候降低杠桿，市場太冷的時候我們就放大杠桿力度。第二的問題就是自有的購買力，自己支付能力看來，中國還是很旺盛的，原因是什么？一個是總量流動過剩的問題，中國有錢人錢太多，沒錢人錢太少。錢太多的人就要給錢找出路，這就是為什么中國需求這么大，北京、上海、深圳都在搞投機和投資。

還有一個，比如溫州，溫州的房價沒動，最近傳說溫州的房價還要高，因為溫州人在全世界賺錢，錢太多了，都其買房。這就是說我們很多錢在中國的經(jīng)濟上沒有出路。很重要的一點就是給財富階層找到一個投資出路，這樣才能讓他們真正的撤離房地產(chǎn)市場。如果我們想辦法把社會的游資吸引到房地產(chǎn)上端，進行資本運作，通過股票、債券、基金等等，流到上游去，不僅不會影響到下面的需求過旺，而且會增加上游的供應(yīng)量。很多人可能會反對我這種看法，你再給開發(fā)商多的錢，開發(fā)商更不降價了。有人建議，收足開發(fā)商貸款，不要給他貸款啊，讓他沒錢，讓他不得不降價?？赡芙诮祪r，那下一步呢？他沒錢買地了，下一步就會造成供應(yīng)的短缺，如果我們把錢供應(yīng)給開發(fā)商，讓開發(fā)商去競爭，開發(fā)更多的樓盤，造成市場上供大于求，整個開發(fā)資金鏈也不緊張，因為只有更多人投入到樓市，就不會造成壟斷了，這樣會形成整體的平衡。

如何保持相對寬松的土地供應(yīng)量，土地價格就不會漲那么快，房價就不會漲那么多。所以這不是近3個月，6個月的變化，我們要看長期的房地產(chǎn)長治久安的變化，才能找到房地產(chǎn)市場一個正確的道路。

謝紅玲：顧會長的觀念讓我想到第一場論壇的幾個關(guān)鍵詞：錢多，房少，北京市政策的限購。盡管在座的嘉賓沒有給大家一個明顯的概念，是出手還是不出手，但在座的各位我相信會有自己的判斷的。

李總剛才說還需要3到6個月的觀望期。不知道二位對這個時間判斷有什么想法？

公眾應(yīng)更加關(guān)注保障性住房

胡景暉：實際還是取決于一手房降價的變化。如果拖得時間越久也不好，開發(fā)商如果下半年加息的話，資金狀況并不美妙，僵持下去不開工的話，對整個經(jīng)濟也不好，所以盡快要改變僵持的狀況。能不能改變，就是一手房房價，還有保障性住房的增加。樂觀一點的，就是兩三個吧，如果一直僵下去的話，就要僵到年底。

顧云昌：時間判斷應(yīng)該是3到6個月時間，現(xiàn)在一個月時間已經(jīng)過去了，希望僵持的時間還是不要太長，因為太長對整個中國經(jīng)濟也會增加不確定性。怎么做？增加供應(yīng)量，保障性住房也很重要。

我建議我們的媒體，特別是我們中低收入的家庭，把關(guān)注房價的這種勁頭，逐步關(guān)注保障性住房，關(guān)注公共租賃房的情況下，不要在房價方面太亢奮了。把關(guān)注放在政府的保障性住房，因為很多真正想買房的人都是保障性住房的購買者。當然關(guān)注保障性住房的供應(yīng)條件、速度和品質(zhì)，這樣可能對我們整個市場，會讓整個社會的氣氛和諧一點。高房價對我們很多想買房的80后來說，都不是你們買房。

第二，必須要松動，我認為房價要松動，作為行業(yè)內(nèi)人士，我們希望房地產(chǎn)開發(fā)商也要理性對待市場，無論是從國家利益，還是從行業(yè)，健康發(fā)展來說，適當?shù)乃蓜?，不要你看我我看你大家都僵持?/p>

去年是這樣的情形，很多人可能松動了沒有賺到錢，沒有松動的賺到錢了。我相信歷史不會重復的。整個供應(yīng)量會加大，因為上一輪反映那么強烈，主要是供應(yīng)量沒有加大，如果供應(yīng)量加大的話，還想這樣反彈的話可能性很小。

從去年3月份到現(xiàn)在漲價力度是非常厲害的，所以我覺得打破僵局，從賣者身上要有一些松動，二手房已經(jīng)有一些松動了，一手房，特別是北京這樣的房。這是我呼吁我們開發(fā)商做的事情，這樣建設(shè)更快一點，市場更平衡一點，保持發(fā)展的速度。

李凈：我特別同意顧會長的做法，還有胡總關(guān)于保障性住房的看法。

我們對供需的判斷，先調(diào)需求，再調(diào)供給。大家可以看到一個比例，70%用于保障性住房，30%用于商業(yè)住宅。這個問題上，行業(yè)內(nèi)部我們一直在探討二元化社會的問題。中國現(xiàn)在信號已經(jīng)很明顯了，M型社會，中間階層塌陷，中低，中高收入階層是一級。如果這樣走的話，這些人的住房問題上，包括其它消費者都會不一樣，開發(fā)商也是一個愿意學習的群體，畢竟這個行業(yè)越來越發(fā)展規(guī)范了。他們也在研究。作為一個健康社會來講，我們說香港和新加坡，中低收入，（保障性住房）就是政府來做，中高收入，商品房就由開發(fā)商介入，這個是1比1。我們總在談蝸居，蝸居就是塌陷的中間階層的問題?？隙ú皇侵髁?。這樣分化下來的話，對于開發(fā)商來講，他有決策，第一商品房這塊，目前土地供應(yīng)是70，30%的話，這樣競爭就會很激烈，他就會想，我有沒有能力做這個產(chǎn)品，有沒有可能私人資本進入保障性住房，這個實際上已經(jīng)在做研究了，就是私人資本進入保障性住房的可行性和操作性。從大環(huán)境來講，大家都是歡迎政策所引導的一個方向，及其做一個準備往這個方向走。這樣的話，這次調(diào)控盡管長，但對行業(yè)來說是健康的好事。

謝紅玲：謝謝大家對保障房的呼吁，我也有一個信息，像剛才李總反映的，目前我們開發(fā)商的群體不僅愛學習，政治覺悟也挺高的，過了這個生存線之后，他的社會責任感也在提高。我曾經(jīng)跟龍湖地產(chǎn)的老總談過，他有一個專門的提案，他覺得盡快增長保障性房的供應(yīng)，有一個非常有效的辦法，就是在已經(jīng)建設(shè)的商房的比例中生切除一塊來做保障性住房，不知道為什么政府沒有批。其實從企業(yè)這一塊，開發(fā)商的覺悟已經(jīng)在提高了，真正把關(guān)注放在我們真正居住的問題。保障我們整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，保障我們?nèi)窠?jīng)濟的運行。

另外，我非常支持顧會長的提議，目前來說，可能經(jīng)濟實力不是很強的大家，我們所謂中低收入人群，一定要放棄假想我也是商房的對象，不是，你從開始就是政府的保障對象?，F(xiàn)在政府前幾年，國家有難處，沒有財力支持這塊，但現(xiàn)在不同了，這幾年房地產(chǎn)的發(fā)展，尤其土地收入對政府財力的支持，我想已經(jīng)足以讓政府有能力補這個缺，補它之前應(yīng)該做但沒有做的事了。

但如果我們總不要求政府的話，政府動力也不足，所以不光是我們媒體，還是大家，大家都應(yīng)該把更多的注意力放在呼吁政府增加保障性房的供應(yīng)上來，還有質(zhì)量等等，都要關(guān)注到。

問答時間：

問：各位嘉賓好，我想問顧會長，我們一直提到供求比例，我們知道商業(yè)地產(chǎn)的比例，1：0.8，是否意味著商業(yè)地產(chǎn)成為資金的主流，市場資金是不是流向這個方向？

顧云昌：商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系是由商業(yè)的需求和供應(yīng)量決定的，這些年國家都沒有給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)過什么文件，都是按市場走的。之所以商業(yè)地產(chǎn)的回暖跟中國的經(jīng)濟有關(guān)系，跟中國的消費有關(guān)系，因為有了商場，有了Shopping Mall，跟我們居民消費有關(guān)系。寫字樓主要跟我們整個產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)系。當然也可能有一部分資金，因為投資的限制，流入到商品房。

但過去我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資沒有斷過，主要是經(jīng)濟的回升向好，導致我們商業(yè)地產(chǎn)增加，我們消費的增加導致商業(yè)地產(chǎn)增加。如果投資商業(yè)地產(chǎn)比住宅市場可能要穩(wěn)定一些，這就看你的資金承受能力了，商業(yè)地產(chǎn)相對是 平穩(wěn)一些。供參考。

謝紅玲：提到商業(yè)地產(chǎn)，我也提前跟大家分享一個消息：6月13號我們政變地產(chǎn)會專門以商業(yè)地產(chǎn)為主題做一個探討，歡迎大家再來參與。

問：我想問一下顧會長和胡總，我們最近探討房產(chǎn)稅開征的問題，兩位覺得房產(chǎn)稅開征真的能控制房價嗎？

顧云昌：市場的調(diào)控既調(diào)控供應(yīng)和需求，如果市場供應(yīng)跟不上，你再調(diào)什么稅都沒有用。目前來看，我們主要通過遏制需求，特別是去杠桿，減少銀行杠桿力度來控制需求。當然房產(chǎn)稅起到一方面的作用能夠使持有者增加持有成本，從而退出持有，提供市場的供應(yīng)。當然，單單有一種稅收是不能解決市場問題的，美國和英國都有物業(yè)稅，開征多少年了，他們房價該漲還是得漲。房地產(chǎn)的價格因素有很多，造成需求和供應(yīng)的因素都有很多。稅收方面可以對需求起到一些影響，起到一些作用。不能單說這個稅收能起多大作用，至于發(fā)揮多大作用，就要看稅率，還有開征的對象等各方面來分析。

胡景暉：對已經(jīng)持有多套的房源可以起到一定釋放的作用。我們看到坊間的傳言來說，它的開征還是比較寬松的，我們看一下股市，發(fā)改委的研究員說，不征，一下就上去了，一否認，就下去了。這一周之內(nèi)股市的上下都是與房產(chǎn)稅有關(guān)的。可能對預(yù)期的影響更大。

這個主要是改變目前的財政方式，第一改變地方政府過度依賴土地財政的方式。更重要的不是，政府短期的把地都拍完了，更多讓地方政府著眼于長期的地方經(jīng)濟發(fā)展，而不是一次性的收錢，而是每年的收，這樣經(jīng)濟發(fā)展越好，房價越高，平均的稅率就越多。

還有就是改變一下，我們基本的稅收都是發(fā)生在交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)為零，這樣多套持有的話的成本是零的。很多國家持有成本是很高的，交易成本是很低的，鼓勵你更多的交易，給市場配置資源。

另外，對預(yù)期的作用比實際的作用可能來給更明顯一些。

問：我想問一下顧會長，你剛才提到要給開發(fā)商加大貸款，還有土地供應(yīng)，這樣能解決高房價問題嗎？

這種供求平衡多大影響大地方政府的積極性？

顧云昌：這是我的一個主張，現(xiàn)在有兩種思路，一種思路就是收緊土地，最起碼是收緊貸款，讓開發(fā)商斷檔，逼得他不得不降價。我們也看過這樣的事情，的確是開發(fā)商拿不起地，必須降價，不講價就活不下去了。但是就會產(chǎn)生下一步的情況，沒錢了，開發(fā)商買地也不買了，下一步的供應(yīng)會減少，下一步供求關(guān)系就會在反彈的情況下出現(xiàn)強烈房價上漲。而且會出現(xiàn)大起大落。

我認為是千方百計加大供應(yīng)量，我們在遏制需求上做了很多工作，加大供應(yīng)方面我們的文章做得不夠，就是蛋糕沒有做大，蛋糕沒有做大的情況下，就切蛋糕，蛋糕就切不好，因為總量不足。怎么加大總量呢？國家土地部門已經(jīng)在加大供應(yīng)量了，我希望這個落實下去，既然土地供應(yīng)量加大了，資金供應(yīng)量就要加大。如何加大資金供應(yīng)量，就是要創(chuàng)造更多的融資渠道。解決更多通過直接融資渠道加大我們的資金供應(yīng)量。使我們的社會資金不是流入到炒房環(huán)節(jié)當中，而是流入前端，通過直接融資和間接融資渠道，使房地產(chǎn)資金來源更多，更順暢，也就是說資金是保障的。保障資金和保障土地的情況下，家居的精整才會有好的品質(zhì)產(chǎn)品。

中國所謂產(chǎn)能過剩，恰恰是城鎮(zhèn)化的產(chǎn)品沒有過剩，工業(yè)化的產(chǎn)品過剩了，吃的啊穿的用的過剩了，城鎮(zhèn)化的產(chǎn)品沒有過剩，比如醫(yī)療難，上學難，出行難。出行方面，高鐵，地鐵，大飛機，但是房地產(chǎn)思路沒有這么清楚，沒有說我們要加強速度，加快住宅建設(shè)，多蓋房，沒有這方面的說法，當然是受約于土地的問題，受約于我們18億畝耕地的問題，想辦法打破這些界限，使我們的房地產(chǎn)供應(yīng)不斷增加，增加供應(yīng)量的同時可以消化我們工業(yè)化當中的產(chǎn)能過剩，鋼鐵、水泥、建材、家電，也可以解決我們最需要解決的勞動就業(yè)問題。所以千方百計加大土地供應(yīng)量，多蓋房，中國的房子沒有過剩到像有的媒體形容的那樣。

當然我們也看到很多房子空著，沒有辦法，有錢人沒有投資渠道啊，所以整個都是循環(huán)過程。當然我覺得我們不會過剩，因為我們城鎮(zhèn)化水平還很低，多少農(nóng)民要進城，我們?nèi)司》棵娣e20，30，農(nóng)民工5到6平方米就了不起了。所以要解決這么問題，以后要蓋很多的房子。這些都不可怕，可怕就是把城鎮(zhèn)化的產(chǎn)品也視為產(chǎn)能過剩了。這是我的一個觀點。

所以要千方百計的加大供應(yīng)量，這樣老百姓住房也不難了。

謝紅玲：謝謝大家，今天的論壇到這里就結(jié)束了。呆會大家抓住在臺下的機會跟他們交流。

今天的論壇給我一個深刻的感受，大長見聞，深受啟發(fā)，我相信各位的感受跟我是一樣的，再次感謝三位嘉賓。下次活動再見。

(責任編輯：單秀巧)