2010年樓市遭遇史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控，但效果卻一般，大部分地區(qū)房價(jià)不降反升，這是多種因素造成的結(jié)果，諸如需求旺盛、負(fù)利率、土地價(jià)格攀升等等。不過隨著調(diào)控疊加效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，房價(jià)回調(diào)可期。

中國的樓市似乎遭遇了這樣一個(gè)怪圈，越調(diào)控房價(jià)反而越高，究竟是什么原因?qū)е抡{(diào)控屢屢失效呢？

我們將其歸結(jié)為五個(gè)方面的原因，主要包括剛性需求和投資性需求旺盛，地價(jià)攀高，房地產(chǎn)開發(fā)商暫無資金鏈斷裂之憂，長期的負(fù)利率狀態(tài)，以及房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、障性住房缺少等。

但中央政府并未打算放松調(diào)控，目前只是因?yàn)檎{(diào)控疊加效應(yīng)還沒有完全顯現(xiàn)，成交量的萎縮最終還是會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商資金吃緊。因此可以預(yù)見，未來房價(jià)回歸理性狀態(tài)指日可待。

需求不因調(diào)控而“退燒”

調(diào)控并未使得需求“退燒”。不管是剛性需求，還是投資性需求，在調(diào)控期間，仍然存在而且熱情高漲。

據(jù)了解，僅上海市，最近幾年來每年有超過10萬對(duì)新人結(jié)婚，如2008年在民政部門登記結(jié)婚的有13.89萬對(duì)，2009年則達(dá)到14.74萬對(duì)，這些基本上都會(huì)轉(zhuǎn)化為有效市場需求。假設(shè)其中有八成新人購房，那么僅2009年對(duì)樓市交易量的貢獻(xiàn)就達(dá)到了11.8萬套，占整個(gè)住宅市場交易量的兩成多。

今年樓市雖然經(jīng)歷調(diào)控，但并未對(duì)讓剛性需求放棄購房計(jì)劃，充其量只是推遲置業(yè)時(shí)間而已，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)把這種情形比喻成為“摁在水里的氣球”。包括“限購令”、“限貸令”以及“限外令”等行政干預(yù)色彩嚴(yán)重的調(diào)控措施，使得包括改善型等剛性需求的購房成本大增，同時(shí)調(diào)控給市場造成價(jià)格回落的預(yù)期，因此在短時(shí)間內(nèi)的確會(huì)造成交易萎縮的現(xiàn)象。中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心最近發(fā)布的一份行業(yè)研究報(bào)告預(yù)計(jì)，2010 年全年一線城市新房成交量同比降幅在5 成以上，其中北京和深圳降幅約5 成，上海和廣州將達(dá)6～7 成。

而從長期來看，由城市化進(jìn)程帶來的新增增量，仍然如同一頭饑餓的猛獸，在瘋狂吞噬房地產(chǎn)市場的供應(yīng)。蔡為民表示，2010年全年大約有將近1400萬農(nóng)村人口進(jìn)城，這給房地產(chǎn)市場帶來的需求是巨大的。目前中國的城市化比例為42%，而西方發(fā)達(dá)國家則已達(dá)到80%以上，可見中國的城市化進(jìn)程是一個(gè)長期的過程。

負(fù)利率下買房才是硬道理

我們正經(jīng)歷著一個(gè)負(fù)利率周期。當(dāng)負(fù)利率成為常態(tài)的時(shí)候，民間資金出于保值增值訴求，包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)成為民間資金覬覦的對(duì)象。

所謂負(fù)利率，是指通貨膨脹率高過銀行存款利率。2010年2月份CPI同比增長2.7%，而銀行利率是2.25%，宣告了負(fù)利率周期的到來。這種情形下，如果你只把錢存在銀行里，會(huì)發(fā)現(xiàn)財(cái)富不但沒有增加，反而隨著物價(jià)的上漲縮水了。這就是所謂的存款實(shí)際收益為“負(fù)”的負(fù)利率現(xiàn)象。

為什么資金會(huì)看重不動(dòng)產(chǎn)呢？國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏這樣向記者分析道，存入銀行錢要貶值，邊際投資報(bào)酬率為負(fù)，存得越多賠得越多，投資股市也不一定能夠賺錢，而投資房產(chǎn)卻最為穩(wěn)妥實(shí)在，可規(guī)避高通脹，因此不動(dòng)產(chǎn)成為資金追捧的對(duì)象，則不足為怪了。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，負(fù)利率周期內(nèi)，投資房產(chǎn)的意愿會(huì)大大增強(qiáng)。從2007年2月至2008年10月負(fù)利率周期與住房銷售價(jià)格指數(shù)看，二者呈明顯的相關(guān)性，負(fù)利率的出現(xiàn)會(huì)催生房價(jià)的走高。

在2010年年底，央行兩次加息，銀行利率達(dá)到2.75%，雖然市場普遍認(rèn)為CPI可能會(huì)回落到5%以內(nèi)，高于2.75%已是鐵板釘釘。2011年還會(huì)維持負(fù)利率嗎？復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示可能性非常大。

不過，隨著中國進(jìn)入加息通道，未來居民儲(chǔ)蓄負(fù)利率的狀況將得到一定的改善，對(duì)抑制房產(chǎn)投資性需求起到一定的作用。

土地財(cái)政依賴癥暫無藥可救

面粉（土地）又漲價(jià)了，面包（商品房）還能跌價(jià)嗎？面對(duì)土地價(jià)格不斷上漲的格局，購房者心中發(fā)出這樣的疑問。

2010 年，經(jīng)歷著“新國十條”和“國五條”的宏觀調(diào)控，土地出讓市場的熱度卻未有冷卻跡象。特別是臨近年底，年度出讓計(jì)劃尚未完成的城市大規(guī)模集中推地，使土地市場再現(xiàn)火熱景象。

2010 年政府加大土地供應(yīng)，土地購置面積大幅增長，超過2007 年峰值水平。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2010 年1～10 月，全國土地購置面積約3.28 萬公頃，2009 年同期約為2.41 萬公頃，增幅超過3 成，2007 年同期約為3.14 萬公頃。分區(qū)域來看，2010 年東部土地購置面積增長較快，同比增長分別為東部53%、中部26%、西部20%。2010 年1～10 月份土地購置費(fèi)較2009年同期激增7 成，整體地價(jià)水平迅速走高。分區(qū)域來看，東部和中部的土地購置費(fèi)增長較快，同比增長分別為東部89%、中部67%、西部43%（具體可見表1）。上述數(shù)據(jù)表明，東部地區(qū)仍然保持領(lǐng)先的發(fā)展地位；而中部地區(qū)土地價(jià)格增長明顯，處于強(qiáng)勁發(fā)展期。

表1 全國及分區(qū)土地購置情況（2008-2010 年）

時(shí)期 土地購置面積（萬公頃） 土地購置費(fèi)（千億元）

全國 東部 中部 西部 全國 東部 中部 西部

2010年1-10月

2009年1-10月

2008年月1-10

2007年1-10月 3.28 1.60 0.92 0.76 8.01 5.51 1.37 1.13

2.41 1.04 0.73 0.64 4.54 2.92 0.82 0.79

2.96 1.35 0.85 0.76 4.41 2.84 0.77 0.80

3.14 1.50 0.77 0.86 3.57 2.33 0.54 0.70

注：數(shù)據(jù)來源為中原集團(tuán)研究中心

其中最為引人關(guān)注的還是樓面價(jià)整體上漲。從各城市平均溢價(jià)率來看，一線城市普遍下降，二線城市普遍提升。從各城市平均樓面地價(jià)來看，整體處于上升趨勢，由于上海、廣州今年推出大量保障性住宅建設(shè)用地，因此在一定程度上拉低了平均樓面價(jià)格，因而一線城市僅北京增長，但二線城市增長態(tài)勢非常明顯（具體見表2）。

表2 十二個(gè)重點(diǎn)城市居住用地出讓流標(biāo)率、溢價(jià)率及地價(jià)（2010 年）

城市 平均溢價(jià)率 平均樓面地價(jià)（元/平方米）

2010年 2009年 2010年 同比增幅

北京 67% 95% 7968 39%

上海 117% 132% 6461 -10%

廣州 38% 73% 4887 -13%

深圳 32% 60% 2820 -50%

重慶 40% 18% 2444 31%

天津 20% 11% 1897 34%

武漢 — — 1857 2%

成都 52% 24% 2205 44%

南京 86% 67% 5351 54%

杭州 63% 65% 10838 15%

沈陽 36% 8% 1313 12%

長春 13% — 1580 -8%

12城市平均 51% 55% 4135 13%

注：數(shù)據(jù)來源為中原集團(tuán)研究中心

土地成交面積的增加，以及價(jià)格的上漲，其根本原因在于土地財(cái)政依賴癥。尹伯成表示，土地財(cái)政已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的主要來源，尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，對(duì)土地財(cái)政依賴程度更深。

在尹伯成看來，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，使得它們根本就不愿意看到房價(jià)降下來?！叭绻績r(jià)降下來了，土地還能賣到更高的價(jià)錢嗎？土地賣不出高價(jià)，地方財(cái)政收入就會(huì)受到影響。”他說。因此在降房價(jià)和保證財(cái)政收入這個(gè)問題上，地方政府更加傾向于選擇后者。更讓人擔(dān)憂的是，在未來一段時(shí)間內(nèi)，即經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未完成之前，還不到可以取代土地財(cái)政的其他方式。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任、土地政策與制度研究中心主任葉劍平教授分析指出，今年地方政府財(cái)政收入為兩萬億元，2010年地方的融資要有近10萬億元，也就是說靠土地去融資的話，相當(dāng)于它的地方財(cái)政收入的5倍。實(shí)際上就是地方的收入能力放大了5倍，這都來自銀行的貸款。如果未來的地方收益下降，比如說高價(jià)的土地賣不出去的時(shí)候，就形成了壞賬，會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。而一旦這種假設(shè)出現(xiàn)，就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生“中國式次貸危機(jī)?！?/p>

但地方政府同時(shí)又面臨兩難境地，中央要求建設(shè)保障性住宅，這些錢必須從賣地中取得?！叭绻u不出高價(jià)，地方政府哪來的錢建設(shè)保障住房呢？”尹伯成反問。

開發(fā)商不差錢

目前開發(fā)商還“不差錢”，所以他們可以撐更長的時(shí)間。

在490期封面文章《何時(shí)買房》中，我們對(duì)所有上市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，到2010年第三季度，總體141家公司其貨幣資金總額達(dá)到了2102億元，也就是說，有了這些錢“打底”，開發(fā)商降價(jià)促銷的意愿大大降低。

而從另外一個(gè)層面來看，今年樓市開發(fā)仍然處于高速增長階段，這也說明房地產(chǎn)開發(fā)資金充裕。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，在2010年1～11月，全國房地產(chǎn)投資完成4.27萬億元，其中住宅投資完成3萬億元，同比去年同期增幅分別達(dá)到36.5%和34.2%。任志強(qiáng)近期在自己的博客中也對(duì)2010年全國樓市投資情況作了一個(gè)總結(jié)，其中就提到在2010年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)保持了25%以上的投資增長，并且是所有產(chǎn)業(yè)中唯一一個(gè)高于全國固定資產(chǎn)投資增速的行業(yè)。

任志強(qiáng)還注意到這樣一個(gè)現(xiàn)象。即銀行信貸的總量壓縮了，但房地產(chǎn)行業(yè)月均所獲得的貸款額卻增加了。他這樣寫道：雖然全年公開資本市場的融資減少了，但全年開發(fā)企業(yè)的到位資金首次突破了6萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于已經(jīng)完成的4萬多億元的投資額，保留著充分的發(fā)展余地。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理，使得原本不具備購房能力，或者購房能力不足的人群，也被強(qiáng)迫進(jìn)入市場，這在一定程度上造成了市場供應(yīng)緊張，并由此對(duì)房價(jià)形成支撐作用。

針對(duì)目前這種狀況，尹伯成不無遺憾地說：“如果5年前政府就重視保障性住房建設(shè)，也不至于會(huì)出現(xiàn)目前這種情況?！彼f的“這種情況”，則是指房價(jià)不斷攀高，從而招致從嚴(yán)調(diào)控。

在此之前，地方政府不太重視保障性住房和普通住房的建設(shè)開發(fā)，甚至有地方政府居然陽奉陰違，公布了中低價(jià)房建設(shè)計(jì)劃卻不實(shí)行。但東部沿海城市以及各個(gè)省份的中心城市，外來流動(dòng)人口數(shù)量巨大，因而形成有著實(shí)際購房需求的群體，數(shù)量也很龐大。加上本地中低收入人群，也迫于無奈進(jìn)入商品房市場，各種力量形成合力，從而對(duì)房價(jià)形成了強(qiáng)力支撐。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟在接受本刊記者采訪時(shí)表示，在2008年之前，全國用于保障性住房的投資只有80億元，而當(dāng)年整個(gè)房地產(chǎn)市場銷售額卻達(dá)到了4萬億元，僅僅只有它的千分之二。

陳晟說：“雖然從2008年開始在保障性住房方面進(jìn)行投入，但當(dāng)年僅完成20%。2009年的完成情況也不是很理想。直到2010年才徹底得到改善?！庇纱丝磥恚》抗?yīng)結(jié)構(gòu)不合理的格局，在目前仍然會(huì)存在。

根據(jù)“新國十條”規(guī)定，新批土地中明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例，這三類住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。陳晟表示，從目前的執(zhí)行情況來看，各地基本上還是按照宏觀調(diào)控政策在執(zhí)行。但政策真正發(fā)揮作用，還要等待一年半的時(shí)間?！案鶕?jù)開發(fā)建設(shè)周期來推算，從拍得土地到最終商品房上市銷售，需要1.5～2年時(shí)間?！标愱烧f。

專家預(yù)測，而住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)完全實(shí)現(xiàn)調(diào)整，即“三類房”市場供應(yīng)比例達(dá)到70%，則需等到“十二五”規(guī)劃實(shí)施中期，也就是2013年前后。

一線城市房價(jià)或率先調(diào)整

在2011年，調(diào)控措施的疊加效應(yīng)不斷顯現(xiàn)并完全釋放出來，而觀望造成的成交量的萎縮最終還是會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商資金吃緊，由此導(dǎo)致房價(jià)調(diào)整局面出現(xiàn)。

中原集團(tuán)研究中心預(yù)測，就供應(yīng)方面而言，在最近一輪開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)，潛在的住宅供應(yīng)將有大幅增加；同時(shí)開發(fā)商資金狀況在融資全面收緊后將更加倚賴銷售回款，均表明2011 年住宅的實(shí)際供應(yīng)量將有明顯提升。需求方面，此輪政策調(diào)控的重點(diǎn)是遏制投資、投機(jī)需求，“限購令”的實(shí)施更令市場以自住需求為主，從而導(dǎo)致2011 年住宅成交量大幅提高的可能性很小。

但隨著通脹的預(yù)期提高，在缺乏其他投資渠道的市場下，選擇投資房地產(chǎn)作為財(cái)富儲(chǔ)存方式的需求，也成為支撐市場的不可忽視的因素?？雇浀膶傩栽诋?dāng)前的調(diào)控環(huán)境下也許構(gòu)不成房價(jià)上漲的理由，但卻能成為防止房價(jià)大幅下跌的原因。各方因素的綜合作用，預(yù)計(jì)2011 年全國住宅市場價(jià)格總體將維持穩(wěn)定。但一線城市極有可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，不過幅度有限，在5%左右。如果同時(shí)考慮到開發(fā)建設(shè)以及財(cái)務(wù)成本的成本增加，顯然實(shí)際降幅要超過5%。

若以10%的增速計(jì)算，2011 年全國商品住宅月均銷售約8500 萬平方米，而同期每月潛在可供應(yīng)量約有1 億平方米。長期困擾市場的供不應(yīng)求矛盾將在2011 年得到階段性緩解。這也為全年房價(jià)維持穩(wěn)定或小幅波動(dòng)奠定了基礎(chǔ)。

表3 部分城市2011年樓市行情預(yù)測

城市 供應(yīng)面積（萬平方米） 成交面積（萬平方米） 成交均價(jià)（元/平方米）

2010 2011 同比 2010 2011 同比 2010 2011 同比

北京 1218 1623 33% 987 1005 2% 20597 19567 -5%

上海 1582 2113 34% 1572 1730 10% 16306 15490 -5%

廣州 655 1273 94% 616 790 28% 12922 12276 -5%

深圳 376 297 -21% 321 301 -6% 20344 2000 0%

天津 — — — 1016 1067 5% 9718 10690 10%

重慶 1852 3050 65% 1921 2306 20% 6592 7251 10%

成都 766 979 28% 901 1036 15% 8252 9077 10%

杭州 366 438 20% 276 290 5% 23321 24487 5%

注：數(shù)據(jù)來源為中原集團(tuán)研究中心