保障房“堵漏”

盡管措施空前嚴(yán)厲，但運(yùn)動(dòng)式“堵漏”無法糾正制度設(shè)計(jì)缺陷。封閉運(yùn)行、截?cái)啾Ｕ戏渴找鎭碓椿驗(yàn)檎?/p>

□ 本刊記者 蘭方 | 文

2010年4月27日及5月5日，距離限制“二套房”貸款等政策出臺(tái)不到三周，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱住建部）又連發(fā)兩份文件，分別指向加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房管理。

兩份文件分別名為《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知》（以下分別稱經(jīng)適房文件和廉租房文件），其內(nèi)容再度拉緊了市場的神經(jīng)。

所謂廉租房，是指由政府提供補(bǔ)貼，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供的低租金住房。經(jīng)濟(jì)適用房則是由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。兩者構(gòu)成了中國住房保障體系的主體。

4月初，深圳市曝出新聞，在第二次保障性住房初審合格家庭公示名單中，至少299戶有家庭成員在政府機(jī)構(gòu)工作，有些家庭甚至多人同為政府機(jī)構(gòu)人員，還有不少住在豪宅；4月中旬，兩則揭露中央各部委以遠(yuǎn)低于市場價(jià)在北京進(jìn)行內(nèi)部“福利分房”的網(wǎng)帖又引發(fā)輿論“炮轟”—這些引發(fā)不滿情緒的住房，很大一部分為經(jīng)濟(jì)適用房。

而面向最低收入群體的廉租房，面積較小，條件也相對簡陋，盡管不是經(jīng)濟(jì)適用房那樣的“香餑餑”，仍然也引來不少人覬覦。2009年6月，上海市“居民經(jīng)濟(jì)狀況核對系統(tǒng)”開通，僅運(yùn)行半年，就篩查出4162戶不實(shí)申報(bào)的家庭，申報(bào)收入與實(shí)際收入差異最大的竟高達(dá)每月1.36萬元。有的家庭還有寶馬、奔馳等高檔汽車。

長期以來，由于準(zhǔn)入及退出機(jī)制設(shè)計(jì)缺漏，以及管理機(jī)制不完善，本是為解決中低收入者住房困難而建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，有相當(dāng)多最終落入收入并不低、住房也不困難的利益群體手中。他們或租或售，以公共資源套取私利。住建部上述兩份文件的核心內(nèi)容，即被認(rèn)為是針對此而發(fā)。

多名中介機(jī)構(gòu)分析人士對本刊記者表示，上述文件的多項(xiàng)措施都十分嚴(yán)厲，必然會(huì)對市場造成一定震動(dòng)。然而，亡羊補(bǔ)牢式的“堵漏”能否從根本上彌補(bǔ)保障房的制度缺陷，從而平息社會(huì)的不滿，最終仍需經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)。

懲戒嚴(yán)厲

保障性住房分配不公，管理缺漏難咎其辭。更主要的矛盾，在于保障房租售價(jià)格與市場價(jià)之間存在巨大套利空間。故此，以“強(qiáng)制收回”的方式懲戒騙購騙租者，成為兩份文件的核心內(nèi)容。“鏈家地產(chǎn)”市場研究部分析師張?jiān)卤硎?，此次提出的某些懲戒辦法“以前從未有過”。

廉租房文件強(qiáng)調(diào)，對于廉租房家庭違規(guī)再購買其他住房的，應(yīng)當(dāng)辦理廉租房退出手續(xù)；對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當(dāng)理由長期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。對拒不退回者，市、縣住房保障部門可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ荷暾垙?qiáng)制執(zhí)行。這些懲戒措施較之以往更為嚴(yán)厲而具體。

對于經(jīng)濟(jì)適用房，亦明確規(guī)定以虛假資料騙購經(jīng)濟(jì)適用住房者，一經(jīng)查實(shí)立即責(zé)令退還；購房者在購得房屋后，如有與其申報(bào)收入明顯不符的高消費(fèi)行為時(shí)，應(yīng)主動(dòng)向住房保障部門作出說明。既不主動(dòng)說明，亦不配合資產(chǎn)核查、公示，或無合理解釋的，視同以虛假資料騙購。在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，購房者出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，也將收回房屋；被收回住房者，五年之內(nèi)不再允許申請購買或租賃各類政策性、保障性住房。

對住房的使用情況，兩份文件均要求管理部門進(jìn)行檢查。同時(shí)，要設(shè)立并公布舉報(bào)電話、信箱、電子郵箱等，采取多種方式接受群眾舉報(bào)、投訴，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。

同時(shí)，經(jīng)適房文件還對經(jīng)適房上市交易作出限制，要求經(jīng)濟(jì)適用房上市交易時(shí)，必須持住房保障部門的書面意見，表明交易是否合規(guī)，政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等，否則中介機(jī)構(gòu)不得代理租售業(yè)務(wù)，房屋登記機(jī)構(gòu)亦不予辦理相應(yīng)的租賃備案和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)手續(xù)。

與之相似，廉租房文件亦要求，租房者若需購買商品房，必須辦理退出手續(xù)。房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)以此為據(jù)。

難在執(zhí)行

經(jīng)適房管理新規(guī)始發(fā)，即在北京天通苑和回龍觀兩大經(jīng)適房社區(qū)引發(fā)強(qiáng)烈反響。

4月29日，兩大社區(qū)所在的昌平區(qū)，千余人扎堆在住建委門口，急于把經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前北京市存量經(jīng)濟(jì)適用房中，出租率達(dá)到20％左右，其中，回龍觀、天通苑等典型區(qū)域則達(dá)到50％左右。

此般震動(dòng)，仿佛一年前情景再現(xiàn)。2009年7月，北京市住建委表示將對經(jīng)適房出租情況進(jìn)行調(diào)查。消息一出，天通苑社區(qū)內(nèi)租房小廣告數(shù)量銳減，甚至有租房者主動(dòng)退租。

事實(shí)上，2007年的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》就已明確，個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得出租經(jīng)營。其后，各地的執(zhí)行辦法也不可謂不嚴(yán)格。北京市于2007年頒行的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》明確，將經(jīng)濟(jì)適用房擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借他人居住的，由區(qū)縣住房保障管理部門責(zé)令購房人退回已購住房，或按同地段商品住房價(jià)格補(bǔ)足購房款。

然而，北京市住房保障辦公室主任王成國在2010年4月27日表示，到目前為止，還從未出現(xiàn)過政府回購的情況。

“鏈家地產(chǎn)”市場研究部分析師張?jiān)赂嬖V本刊記者，盡管以往相關(guān)規(guī)定也曾提及經(jīng)濟(jì)適用房不允許出租及借用，但整個(gè)過程并沒有任何具體的審核手續(xù)或監(jiān)管程序。因而，要落實(shí)經(jīng)適房文件中經(jīng)適房出租收回的規(guī)定，十分困難。

張?jiān)抡f：“目前的租賃市場很不規(guī)范，大量房屋出租并不備案，主管部門只能靠舉報(bào)來檢查。”

此次關(guān)于騙購的懲戒措施，事實(shí)上也不新鮮。在2007年的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》中，對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件騙購經(jīng)濟(jì)適用房者，就已規(guī)定“市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門限期按原價(jià)格并考慮折舊等因素作價(jià)收回所購住房”，并“依法和有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任”。

國務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究部副部長林家彬表示，關(guān)于騙購的懲戒措施，能在一定程度上起到震懾作用，但能否執(zhí)行，“看地方政府的決心”。

中國社會(huì)科學(xué)院一位專家則表示，在整個(gè)社會(huì)缺乏健全的征信體制的情況下，相關(guān)舉措很難落實(shí)?！笆烊松鐣?huì)，幫忙開一個(gè)證明，能否就證明了真實(shí)的資產(chǎn)情況？光靠自覺性，主動(dòng)說明情況，是靠不住的?！?/p>

未解經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)困境

經(jīng)濟(jì)適用房之所以比普通商品房價(jià)廉，在于其價(jià)格構(gòu)成中，政府讓渡土地出讓金以及部分稅收。為此，現(xiàn)有規(guī)定只允許經(jīng)濟(jì)適用房的購房者享有有限產(chǎn)權(quán)。但五年限制期滿后，購房者只要補(bǔ)繳部分土地收益的價(jià)款，便能占有經(jīng)濟(jì)適用房上市的溢價(jià)。

“配售經(jīng)濟(jì)適用房，相當(dāng)于給低收入者龐大的資產(chǎn)收益?！标柟?00集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖評價(jià)。市場房價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格之間的差距，不斷催生出投機(jī)需求。林家彬表示，由于利潤空間過大，“有辦法的人總會(huì)想方設(shè)法來搶奪這份資源”。

張?jiān)轮赋觯鼍邥嬉庖姴拍苌鲜械囊?guī)定，尚屬首次，這將有助于規(guī)范經(jīng)適房交易程序。但如何壓縮經(jīng)適房交易中的不合理利潤，避免公共資源被少數(shù)人吞噬，取決于交易利潤的分配。

當(dāng)前不同城市確定的經(jīng)濟(jì)適用房收益繳納標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)。如北京2008年5月以前的經(jīng)濟(jì)適用住房上市，只需按成交價(jià)格的10％補(bǔ)交綜合地價(jià)款；2008年5月以后的經(jīng)濟(jì)適用房上市，溢價(jià)的70％都需交公。在杭州，這一比例為55％；廣州則為80％。

北京市住建委一官員告訴本刊記者，大幅提高溢價(jià)上漲比例，基本可以堵住再上市交易的漏洞。但在張?jiān)驴磥?，由于市場房價(jià)上漲過快，經(jīng)適房交易的利潤空間，依然相當(dāng)可觀。

為破解這一難題，江蘇淮安等地自發(fā)嘗試了讓購房者和政府共有產(chǎn)權(quán)的試驗(yàn)。申請“共有產(chǎn)權(quán)房”者需按比例和政府共享房屋產(chǎn)權(quán)，未來如果需要轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)按產(chǎn)權(quán)比例和政府分享溢價(jià)。

據(jù)了解，目前已修改了四稿的《住房保障法》草案，對共有產(chǎn)權(quán)有初步設(shè)計(jì)。此次經(jīng)適房文件亦提出，各地要結(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制，健全上市交易管理辦法?！耙凑张涫劢?jīng)濟(jì)適用住房時(shí)承購人與政府的出資比例，確定上市所得價(jià)款的分配比例、政府優(yōu)先購買權(quán)等管理事項(xiàng)。其中，政府出資額為土地出讓金減讓、稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠額之和?！?/p>

然而，在一些學(xué)者看來，共有產(chǎn)權(quán)操作雖復(fù)雜，也只不過是有限改良。只要經(jīng)適房可以上市，其供應(yīng)就是一條不可持續(xù)之路。

范小沖解釋說，經(jīng)適房一旦買下，就是購房者的個(gè)人資產(chǎn)，且附加了資產(chǎn)增值這一動(dòng)力，“新的需求源源不斷，多少土地都不夠，保障的需求永遠(yuǎn)無法滿足?！痹趯＜铱磥?，要實(shí)現(xiàn)住房保障的可持續(xù)發(fā)展，需要對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行封閉式的運(yùn)營，即在交易過程中以政府回購為主，使其保障性質(zhì)更加突出。

2010年5月6日，深圳出臺(tái)一份文件，其中首創(chuàng)了保障房回購政策。保障房上市被叫停，購房者若再行購置商品房或?qū)⒈Ｕ闲宰》可米赞D(zhuǎn)讓的，均由政府直接回購，再重新分配給其他符合條件的家庭或個(gè)人。

一位參與《住房保障法》立法工作的學(xué)者，亦提出政府回購存在操作難題：“如果都由政府來回購，需要巨大的管理成本來經(jīng)營這么龐大的資產(chǎn)?！辈贿^，在政府回購資金不足的情況下，由經(jīng)濟(jì)適用房持有者直接向新申請者轉(zhuǎn)讓，也不失為一個(gè)降低交易成本的解決辦法。

經(jīng)濟(jì)適用房制度，已在爭議中前行了16年。如何從產(chǎn)權(quán)角度建立一套更為科學(xué)的保障制度，顯然不是上述文件所能解決的問題。