■2010年5月北京酒店式公寓（期房+現(xiàn)房）成交情況
數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院
5月20日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市發(fā)展改革委、北京市規(guī)劃委、北京市國(guó)土資源局四大部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》，禁止分割銷售酒店類項(xiàng)目。該政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了什么樣的影響？記者發(fā)現(xiàn)目前該政策尚未影響到銷售市場(chǎng)。但從土地交易情況看，該政策遏制了開發(fā)商拿商業(yè)用地的沖動(dòng)，以至于多塊商業(yè)立項(xiàng)土地流標(biāo)。
>>現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
產(chǎn)權(quán)式酒店 影響已經(jīng)出現(xiàn)
該通知針對(duì)的酒店立項(xiàng)的酒店式公寓，在市場(chǎng)有個(gè)更為通俗的稱呼：產(chǎn)權(quán)式酒店，重點(diǎn)在酒店，而目前市場(chǎng)上所稱呼的酒店式公寓主要是商業(yè)立項(xiàng)或辦公立項(xiàng)的以酒店服務(wù)為特色的公寓產(chǎn)品。
據(jù)目前最著名的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目世貿(mào)·工三的售樓人員介紹，該項(xiàng)目目前仍在銷售，其中，商用寫字樓平均售價(jià)45000元/平方米，而私人產(chǎn)權(quán)酒店平均售價(jià)48000元/平方米，除一次性付款9.7折外，沒有其他的優(yōu)惠。售樓人員強(qiáng)調(diào)，禁售政策對(duì)其沒有影響，并暗示其房?jī)r(jià)還有上揚(yáng)的趨勢(shì)。但記者在現(xiàn)場(chǎng)并未看到其他購(gòu)房者。
位于豐臺(tái)區(qū)西站南路的西區(qū)國(guó)際公寓原定5月開盤，但截至6月4日仍尚未開盤。售樓處銷售人員對(duì)記者表示還沒想好是作為酒店出售還是分割銷售，所以還要等一段時(shí)間。
據(jù)記者了解，雖然銷售人員均不承認(rèn)銷售受到影響，但禁售令對(duì)部分購(gòu)買者產(chǎn)生了慎購(gòu)心理，從而影響了產(chǎn)品銷售。
酒店式公寓 銷售遇冷
位于西直門附近的金貿(mào)中心是50年寫字樓立項(xiàng)的酒店式公寓，并非酒店立項(xiàng)的酒店式公寓。按理說，禁售政策對(duì)其并沒有影響，但記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，其銷售情況并不佳。
記者在售樓處看到大堂很冷清，聽銷售說，雖然項(xiàng)目是酒店式公寓，但立項(xiàng)是辦公，所以貸款方面不會(huì)受新政限制，依然是按照首付5成，貸款10年，利率上浮1.1倍執(zhí)行。但盡管如此，樓盤銷售并不算很火，開盤到現(xiàn)在僅賣出五分之一。
據(jù)了解，由于是2003年拿的地，如今購(gòu)買的話產(chǎn)權(quán)還剩不到43年，這阻礙了部分購(gòu)買者。這種情況在酒店式公寓銷售時(shí)普遍存在。
據(jù)記者了解，部分酒店式公寓的銷售普遍不佳，但因?yàn)榻哿钍切抡^程中推出的，很難分清目前的銷售遇冷是因?yàn)樾抡€是禁售令。
>>深入影響 商業(yè)土地遇冷
由于禁售令針對(duì)的是新立項(xiàng)項(xiàng)目，所以對(duì)現(xiàn)有的銷售市場(chǎng)影響并不大，但對(duì)新增土地卻產(chǎn)生了立竿見影的效果。
據(jù)了解，自從5月19日出臺(tái)產(chǎn)權(quán)酒店禁售令后，北京先后有5塊商業(yè)或辦公立項(xiàng)土地流拍。
5月24日，北京有4塊商業(yè)或辦公立項(xiàng)土地因無人競(jìng)價(jià)流拍，這4塊土地分別是豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村辦公項(xiàng)目用地、朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村2-4號(hào)多功能用地、朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村1-7號(hào)商業(yè)金融用地和房山區(qū)房山線長(zhǎng)陽站9號(hào)地多功能項(xiàng)目用地。5月26日，大興區(qū)采育鎮(zhèn)一商業(yè)金融和文化娛樂項(xiàng)目用地再次因?yàn)闊o人競(jìng)價(jià)而流拍。
雖然禁售令針對(duì)的就是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，市場(chǎng)份額很小，但是據(jù)市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，下一步還將陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改住宅將被禁售的規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正是這個(gè)補(bǔ)充解釋，使得商業(yè)用地屢屢流拍，而且，在調(diào)控形勢(shì)不明朗的情況下，開發(fā)企業(yè)普遍開始擔(dān)心調(diào)控會(huì)向商業(yè)地產(chǎn)蔓延。
>>市場(chǎng)分析
銷售情況不理想
雖然原則上商業(yè)立項(xiàng)或?qū)懽謽橇㈨?xiàng)的酒店式公寓不會(huì)受新政影響，有利于開發(fā)商回款，但是，在當(dāng)下整體調(diào)控的情況下，投資需求銳減，自住需求對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓的需求都很弱，所以整體銷售并不好。
愛房網(wǎng)銷售部人士告訴記者：“酒店式公寓銷售情況很差，大部分都考慮整售，手上有一個(gè)客戶兩個(gè)月沒賣出去，還是現(xiàn)房，算是北京最典型的酒店公寓。整體來說，酒店式公寓的銷售都是弱于住宅地產(chǎn)”。
該人士提醒購(gòu)房者，一些已有的項(xiàng)目雖可銷售，但對(duì)于未獲批分割銷售的項(xiàng)目，如果購(gòu)買了單套房屋，則將無法辦理房產(chǎn)證。
促進(jìn)貸款業(yè)務(wù)
隨著“國(guó)十條”“京12條”政策的出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于樓市的進(jìn)一步調(diào)控使得住宅的購(gòu)買和貸款都變得更難了，于是越來越多的購(gòu)房者將眼光轉(zhuǎn)向了酒店式公寓住宅。
據(jù)北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保公司總經(jīng)理盧婷莉表示，酒店式公寓按照其設(shè)計(jì)用途分為兩種情況：一種是商用酒店式公寓，50年產(chǎn)權(quán)，這種公寓執(zhí)行的貸款政策是首付5成，利率上浮10%，且不受一套、二套或三套的影響；另一種是設(shè)計(jì)為住宅用途的“酒店式公寓”，70年產(chǎn)權(quán)，執(zhí)行的是普通住宅的貸款政策。盧婷莉還表示，“雖然目前的政策在住宅立項(xiàng)的酒店式公寓方面控制很嚴(yán)格，但是對(duì)商業(yè)立項(xiàng)的部分卻并沒有限制，所以對(duì)目前的擔(dān)保公司相關(guān)業(yè)務(wù)的影響還不大，相反還在一定程度上促進(jìn)了抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展?！?/p>
現(xiàn)有產(chǎn)品利好
狙房網(wǎng)周曉溪認(rèn)為，新增酒店式公寓難再出現(xiàn)，未來價(jià)量或有走高的趨勢(shì)，但這不會(huì)對(duì)住宅供應(yīng)造成大的影響。
周曉溪認(rèn)為，首先，酒店式公寓在新建商品房項(xiàng)目中占比不足5%，根據(jù)狙房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2010年1-5月新開盤與預(yù)計(jì)6月開盤的328個(gè)住宅項(xiàng)目中，僅15個(gè)項(xiàng)目為純粹或包含部分酒店式公寓，在新建商品房市場(chǎng)所占比重為4.6%左右。其次，很多酒店式公寓由物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)打理，純粹靠租金為業(yè)主賺取長(zhǎng)期收益；而部分可在二手房市場(chǎng)出售的酒店式公寓項(xiàng)目主要集中在一些中高端熱點(diǎn)商圈，主要優(yōu)勢(shì)在于租金相對(duì)較高及出租空置期較短，今后這類經(jīng)營(yíng)性住宅將成為稀缺房源，價(jià)量或?qū)⒆吒摺?/p>
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔也認(rèn)為，由于沒有后繼產(chǎn)品，所以對(duì)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目或酒店式公寓而言，理論上可能是好事。不過，他也指出，最終的結(jié)果還需要看市場(chǎng)的。
□本報(bào)記者 魯歡 張蓓 實(shí)習(xí)記者 桂瑰
