欄目名稱：法眼看經(jīng)濟

主 題：解析集體土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)

嘉賓律師：王衛(wèi)洲律師

本期策劃：張倩

本期介紹：

近年來發(fā)生在各地的征地拆遷糾紛，矛盾沖突越來越多，引發(fā)的群體性事件和惡性案件觸動著社會敏感的神經(jīng)。早到2004年的嘉禾事件、2005年的定州事件，再到08年的甕安事件，一幕幕的沖突有著深層次的原因。那就是：土地！

今天，我們有幸為大家請到了北京市億嘉律師事務(wù)所王衛(wèi)洲律師來為大家簡單講解一下集體土地征收補償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容。

訪談內(nèi)容：

【法眼看經(jīng)濟】關(guān)注房子，解答疑難?！斗ㄑ劭唇?jīng)濟》為您解讀關(guān)于房產(chǎn)的是是非非。各位網(wǎng)友大家好，又和大家見面了。今天為大家請到的嘉賓是北京市億嘉律師事務(wù)所王衛(wèi)洲律師。王律師，您好，歡迎您做客《法眼看經(jīng)濟》，先跟大家打聲招呼吧。

【王衛(wèi)洲律師】主持人你好，各位觀眾好。

【法眼看經(jīng)濟】2011年年初，國務(wù)院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》，城市房屋征收與補償有了一部行政法規(guī)，為解決城市房屋拆遷糾紛提供了比較明確的法律依據(jù)。相較之下，對于農(nóng)村集體土地征收、農(nóng)民房屋拆遷的補償，現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定的補償和補助水平，已經(jīng)不能適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展的實際和農(nóng)民生活的需求。根據(jù)我國憲法及土地管理法，征收集體土地時，需要在滿足“公共利益”的需求下才可以征收。何為“公共利益”？目前是否有明確的范圍？

【王衛(wèi)洲律師】公共利益應(yīng)該屬于是一種不以盈利為目的、不特定的大多數(shù)人的合法的權(quán)益，這種利益應(yīng)該以不含有盈利目的為前提，這種利益是不特定的公眾的權(quán)益。另外既然是利益首先應(yīng)該以合法作為前提。目前法律并沒有對這個抽象的概念作出界定，只是《國有土地上房屋征收與補償條例》以國防外交、基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、保障性住房等方面對其進(jìn)行了列舉式的歸納，但是其實這種界定還是不明確的，存在很大爭議。

【法眼看經(jīng)濟】在上面談到的一些群體性事件中，集體土地拆遷沖突的問題之一是政府的征地范圍過寬，這是否與“公共利益”的范圍不明有直接聯(lián)系？在實際操作中，作為拆遷律師您遇到過什么樣的情況？

【王衛(wèi)洲律師】征地范圍過寬與公共利益界定不清楚是有一定聯(lián)系的，在現(xiàn)實中我常見的是地方政府招商引資經(jīng)開發(fā)商看中的地方以棚戶區(qū)改造、城中村改造等名義假以公共利益實施征收；甚至一些直接性的商業(yè)行為也會以實施城市規(guī)劃等理由冠以公共利益的借口，這些真實的案例反映出了公共利益概念需要明確界定的急迫。

【法眼看經(jīng)濟】在近幾年發(fā)生的群體性事件，和征地有關(guān)的占了80%。究其原因是對失地農(nóng)民的經(jīng)濟補償不合理，不到位。那么，按照我國法律，集體土地征收補償?shù)脑敿?xì)標(biāo)準(zhǔn)是什么？耕地與宅基地各有什么補償標(biāo)準(zhǔn)？

【王衛(wèi)洲律師】在土地管理法關(guān)于耕地的補償是以前三年平均產(chǎn)值的倍數(shù)來確定，對耕地的補償分為土地補償費6-10倍、安置補助費4-6倍、青苗和地上附著物補償和其他土地補償由省級政府制定，不過目前《土地管理法》顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)過時了，從2004年起國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》起，各省區(qū)域分別制定征地補償總和區(qū)片價，區(qū)片價的出臺后實際土地管理法這一規(guī)定基本上失去作用，一般來講各地方征地都是參照區(qū)片價征收的。征收宅基地目前各省級區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的比較雜亂，有的規(guī)定為參照耕地標(biāo)準(zhǔn)1倍補償，0.8倍等；或者宅基地置換等，但是需要說明的是還有相當(dāng)一部分城市對集體土地上房屋拆遷只補償房屋不補償宅基地，這是違反國務(wù)院和國土資源部規(guī)定的。

【法眼看經(jīng)濟】2011年初，《國有土地上房屋征收與補償條例》，確立了按照市場價格給予補償?shù)脑瓌t，即“對被征收房屋的補償，不得低于房屋征收決定公告之日征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”這對集體土地上房屋補償是否有借鑒意義？

【王衛(wèi)洲律師】目前我國國有土地上房屋征收或拆遷是參照市場價進(jìn)行補償；而集體土地上房屋拆遷是參照重置價格進(jìn)行補償，在法律上上目前還沒有借鑒的意義。

【法眼看經(jīng)濟】您認(rèn)為我國的集體土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)是否合理？或者您覺得應(yīng)該如何補償才更符合被征收者的利益，同時也符合公共利益？

【王衛(wèi)洲律師】看具體情況，如果拆遷農(nóng)民房屋之后能夠安置同等面積的宅基地，那么按照重置價格進(jìn)行補償應(yīng)該還是基本合理的；但是如果農(nóng)民選擇貨幣補償按照重置價就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足了，因為現(xiàn)在申請土地使用權(quán)是很難的，而購買房屋必須按照市場價購買，補償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足購房價格；另外進(jìn)行房屋安置的方式也是不盡合理的，因為農(nóng)民需要進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，城市化的小區(qū)單元樓根本不符合農(nóng)民的生產(chǎn)生活需要，但是地方政府為節(jié)省土地搞開發(fā)往往只給貨幣安置或樓房安置，客觀上限制了被拆遷農(nóng)民的生產(chǎn)生活。

我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重被拆遷農(nóng)民的意愿進(jìn)行安置，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)安置的應(yīng)當(dāng)由被征地農(nóng)民選擇宅基地安置，在此基礎(chǔ)上被拆遷房屋可以參照重置價補償；進(jìn)行樓房安置的，應(yīng)當(dāng)在安置樓房的同時對農(nóng)民的土地使用權(quán)的進(jìn)行補償；選擇貨幣安置的應(yīng)該參照國有土地上房屋的市場價格進(jìn)行補償。

【法眼看經(jīng)濟】有專業(yè)人士稱：需要加大對失地農(nóng)民的保護(hù)，在貨幣補償?shù)耐瑫r，還需要采取社會保障，就業(yè)安置等方式進(jìn)行安置補償，解決農(nóng)民的后顧之憂“對此，您有什么看法？

【王衛(wèi)洲律師】法律根據(jù)社會的需要來制定的，被征地農(nóng)民在失去土地之后，在生活生存上是受到一定的挑戰(zhàn)的，僅僅是貨幣的補償僅僅能解決一時的問題，應(yīng)該加社會保障、就業(yè)培訓(xùn)等方面的考慮，目前國務(wù)院、國土資源部出臺的很多文件已經(jīng)對此作出了要求。

【法眼看經(jīng)濟】談完了補償標(biāo)準(zhǔn)，我們再來說說程序方面的事情。不管是專業(yè)人士還是草根一族，都明白我國是一個輕視程序的國家。在利益面前，有更多的人無視正當(dāng)程序，實施違法行為。王律師，集體土地征收的程序是什么？在您處理的案件中，遇到哪些不合正當(dāng)程序的行為？知法犯法的原因又是什么？

【王衛(wèi)洲律師】征收集體土地有嚴(yán)格的法律程序，就一般耕地來講，地方政府首先應(yīng)該具備相應(yīng)的土地指標(biāo)，經(jīng)發(fā)布預(yù)征地公告、保證被征地農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織知情、確認(rèn)以后，經(jīng)征求被征地農(nóng)民關(guān)于補償標(biāo)準(zhǔn)安置途徑的意見之后可由國土部門根據(jù)情況編制呈報方案逐級報省級人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)，經(jīng)省政府批準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)報國務(wù)院備案。在批準(zhǔn)之后應(yīng)當(dāng)在村、組集體征收土地公告、辦理補償?shù)怯浭掷m(xù)、征求補償標(biāo)準(zhǔn)意見、發(fā)布《征地補償安置方案公告》在補償?shù)轿坏那闆r下可以實施征地。

在我承辦的案件中有未批先占、少批多占、未經(jīng)被征地農(nóng)民知情確認(rèn)、謊報土地用途、越權(quán)審、不發(fā)布征地公告等很多違法征地行為；我認(rèn)為導(dǎo)致這些現(xiàn)象的產(chǎn)生是多元化的1、土地財政的依賴性使；2、唯政績觀和一些個人利益的驅(qū)使使得一些地方領(lǐng)熱衷于征地，不擇手段3、征地審批的嚴(yán)格使一些地方批不到土地只好非法征地；4、對農(nóng)民權(quán)利的漠視使得一些地方往往不經(jīng)知情確認(rèn)、不依法履行征地聽證等；5、對法律的輕視使得一些官員違法成為習(xí)慣。

【法眼看經(jīng)濟】在面對強勢群體的不合法行為，作為被征收土地的人，可以通過何種救濟途徑維護(hù)自己的權(quán)益？

【王衛(wèi)洲律師】可以通過法定的救濟渠道來維護(hù)自己的權(quán)益，對于違法征地的可以通過行政復(fù)議、行政訴訟的表達(dá)自己的訴求、保障土地不被侵占；也可以申請國土部門查處，對于不查處的可以起訴其不作為；關(guān)于補償問題可以對政府的補償方案進(jìn)行起訴也可依據(jù)《土地管理法實施條例》第二十五條之規(guī)定申請協(xié)調(diào)、裁決。但是維護(hù)權(quán)益走法律程序就涉及到調(diào)查取證、專業(yè)的法律知識等農(nóng)民維護(hù)自己的權(quán)益很困難的。

【法眼看經(jīng)濟】2011年上半年，國土資源部已經(jīng)開始組織起草《集體土地征收征用條例》，作為專業(yè)的拆遷律師，結(jié)合現(xiàn)狀，您有什么好的建議？

【王衛(wèi)洲律師】我希望能夠重視被征地農(nóng)民在征地審批、補償方案制定等方面的參與權(quán)這一問題應(yīng)該制定出具體的方案；對于違法呈報征地加大處罰力度，制定出詳細(xì)的處理辦法和程序；關(guān)于保障被征地農(nóng)民基本生活水平不下降應(yīng)該制定具體的可行的舉措。

【法眼看經(jīng)濟】資料表明，截至2010年底，中國耕地總量不足18.26億畝，已接近18億畝的紅線。在發(fā)展經(jīng)濟的同時，希望相關(guān)部門可以更多的考慮一下全局。退一步說，在發(fā)展經(jīng)濟時要更好的保護(hù)被征收者的權(quán)益，促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定。感謝各位網(wǎng)友和王律師的參與。希望各位網(wǎng)友對我們節(jié)目提一些意見或者建議，以促進(jìn)我們更好的為律師和公眾服務(wù)。期待下次與您相約，再見。

【王衛(wèi)洲律師】再見。

【法眼看經(jīng)濟】打造優(yōu)質(zhì)量的高端訪談，這里是《法眼看經(jīng)濟》有關(guān)集體土地征收補償?shù)南嚓P(guān)問題我們今天就先探討到這里，感謝大家對法邦網(wǎng)的支持，再次感謝王律師的參與。如果有網(wǎng)友還需要進(jìn)一步的咨詢，可以撥打王律師的電話（15810784790）進(jìn)行免費咨詢。亦可在線提交免費法律咨詢 我要在線法律咨詢。

　　節(jié)目簡介

　　《“法眼”看經(jīng)濟》由中國經(jīng)濟網(wǎng)和法邦網(wǎng)聯(lián)合制作的一檔“暢談經(jīng)濟熱點問題，普及經(jīng)濟法律知識，解答經(jīng)濟類法律問題，提供權(quán)威法律建議”的視頻直播節(jié)目。節(jié)目采用主持人和律師談話模式，深入解析社會熱點經(jīng)濟背后的法理人情。

　　《“法眼”看經(jīng)濟》的核心競爭力：熱點經(jīng)濟話題，追蹤熱點經(jīng)濟話題進(jìn)行法律解讀；解決實際問題，邀請業(yè)界著名律師提供可操作性建議；目標(biāo)群體明確，關(guān)注時事，關(guān)注社會經(jīng)濟發(fā)展的公眾；資源的融會貫通，中經(jīng)網(wǎng)擁有數(shù)量眾多的用戶，法邦網(wǎng)律師用戶資源豐富；《“法眼”看經(jīng)濟》就是二者的橋梁，讓雙方優(yōu)勢資源共享，打造優(yōu)質(zhì)視頻節(jié)目。