集體土地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權。集體土地使用權的主要來源是什么？租賃機制是怎樣的？
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一、集體土地使用權的主要來源
集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
集體土地使用權的主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個別情況下，才可包括集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。
目前，中國的集體土地使用權的來源有：
1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企事業(yè)
第一，依法使用集體土地（參照國家建設征用土地的標準進行過用地補償和安置）；
第二，1982年以前通過與被用地單位簽訂協(xié)議使用的集體土地；
第三，1962年以前調(diào)用集體土地沒有退還的；
第四，1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體的土地；
第五，過去經(jīng)有關領導批準或同意，并進行一定的土地調(diào)整或補償?shù)模?/p>
第六，沿用已撤銷企、事業(yè)單位閑置的土地。
2、宅基地
第一，集體撥用；
第二，私有宅基地轉來；
第三，通過繼承、購買房產(chǎn)使用集體土地。
3、農(nóng)業(yè)用地
第一，與集體簽訂承包合同；
第二，與原承包人（使用人）在集體參與下簽訂轉包合同；
第三，承包開發(fā)利用集體四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）；
第四，以拍賣、協(xié)議、招標等方式有償取得集體荒地的開發(fā)、使用權。
二、集體土地使用權的租賃機制
集體土地使用權租賃的程序：
1、與有關土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質、租賃年限、租金及支付等事項做出明確約定。
2、在租賃合同簽署后，15日內(nèi)由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機構辦理租賃土地使用權登記手續(xù)。
3、租賃土地使用權經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權終止。
土地使用權出租設定登記不涉及土地所有權、使用權的變更。因此，土地使用權出租設定登記不需報人民政府批準，經(jīng)土地行政主管部門批準后，即可直接進行注冊登記。通過租賃方式取得集體土地使用權的，在土地開發(fā)使用時應當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局。農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
除通過租賃方式合法取得集體建設用地使用權“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移”的行為外，其他租賃行為均為無效行為，雙方當事人所簽訂的土地租賃合同等協(xié)議也因會違反強制性規(guī)定而導致合同無效，造成企業(yè)損失。
1、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
2、未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權的企業(yè)和個人，一旦租賃合同被認定為無效，其上興建的廠房等設施也會因合同無效而被認定為違章建筑而得不到補償。
對于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)而言，要充分利用現(xiàn)有的法律規(guī)則來規(guī)避法律風險：
1、租賃集體土地上已有的房屋建筑
雖然法律規(guī)定限制農(nóng)村集體土地的租賃，但法律并未規(guī)定限制農(nóng)村房屋的租賃。企業(yè)可以通過租賃集體土地上已有的房屋滿足生產(chǎn)經(jīng)營場地的需要。但需要注意的前提條件是，已有的建設用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。
2、通過股權轉讓方式取得集體建設用地的使用權
適用于需要解決用地問題的企業(yè)會面臨解決整個企業(yè)的行業(yè)轉化、債權債務重組等一系列其他問題，而對于需要取得大面積土地用于長久生產(chǎn)經(jīng)營，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議企業(yè)從源頭開始按照相應規(guī)定程序拿地，以避免因為合同無效等情形造成企業(yè)損失。
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