日前，微信上有一個段子：長安青年安仔參加非誠勿擾，他介紹自己只開了一家奶茶店，結果被24位女嘉賓滅了燈。后來，大家才得知安仔每個月收租達幾十萬……雖然這只是逗趣的段子，但反映了一個事實，即東莞制造業(yè)發(fā)達，外來人口眾多，村民大多涉及租賃業(yè)務。
來自廣東萬言律師事務所的馮鼎峰律師表示，有關租賃的法律問題一直是東莞村民比較關注的話題。筆者了解到，為了推進基層法律服務，目前東莞590個村（社區(qū)）各配備了一名公益法律顧問。在一次法律沙龍進社區(qū)宣傳活動中，馮鼎峰講解了基層經濟類案例。他認為，如果村民可以增強意識，一些法律風險是可以避免的。
案例一
合同提前終止免租期租金怎么算？
2010年1月1日，出租方、承租方簽署租賃合同，約定：租賃期限自2010年1月1日至2029年12月31日，前6個月為免租期，承租方提前終止合同的情況下，需向出租方支付2個月的租金作為違約金。2011年6月30日，承租方通知出租方提前終止合同，愿意支付2個月租金作為違約金。出租方要求承租方補交6個月免租期租金，承租方拒絕。后雙方將爭議提交給法院審理，法院判決承租方向出租方支付2個月租金作為違約金，6個月免租期的租金不予支持。
律師解讀
提前約定免租期同比例縮短
從出租方角度考慮，為防止承租方提前終止租賃合同所支付的違約金不足以填補免租期的租金損失，可在租賃合同中約定免租期變化的條款，即實際租賃期限縮短的，免租期也同比例縮短，承租方應補回免租期縮短期間的租金。如原租賃期限20年，免租期6個月，租賃10年時（實際履行租期為約定租期的一半），承租方解除合同。此時，免租期也應壓縮一半，即3個月。
案例二
追索租金的訴訟時效為多久？
自2005年1月1日起，出租方將房屋出租給承租方，約定承租方每月5日前向出租方支付當月租金。2010年7月至12月期間，承租方一直拖欠租金，該期間出租方每月口頭催收租金。自2011年1月開始，出租方又正常支付每月租金，出租方出具的租金收據均記載收取的租金為當月租金。2012年1月，出租方起訴追索2010年7月至12月期間的租金。法院認為，租金糾紛的訴訟時效為1年，出租方起訴時間2012年1月份距租金應付時間已超過1年，且出租方未能提供訴訟時效中斷的證據（2012年1月往前推一年內出租方催收租金的證據），所以不支持出租方追索的租金。
律師解讀
盡量保留催收租金證據
本案中，租賃合同約定每月租金應于當月5日前支付，所以每月租金的訴訟時效應從當月6日起起算1年。出租方針對每月欠付租金，均應在到期未付后1年內追索。事實上，出租方口頭追索過租金，但承租方否認此事實，且出租方未能提供證據證明，法院認為出租方主張的租金已過訴訟時效，符合法律規(guī)定。
馮鼎峰建議出租方就拖欠租金的情形應做好如下幾項工作：第一，承租方拖欠階段租金后又正常支付租金的，則后續(xù)支付的租金應填補前期拖欠的租金，出租方出具的租金收據應記載對應的租金期間；第二，出租方應在欠繳租金后1年內催收租金并保留證據，包括采用電子郵件、手機短信、特快專遞、電話錄音等方式催收，最好能夠讓承租方書面確認拖欠的租金。
孫奎律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。
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