因國(guó)家出臺(tái)新政,無(wú)法辦理過(guò)戶,怎么辦?

買賣雙方簽訂房屋買賣合同之后，還沒有履行完，國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)的新政策，使得買方無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶，合同無(wú)法繼續(xù)履行，買方是否可以要求解除合同，要回已交的定金嗎？請(qǐng)看相關(guān)案例。

案情簡(jiǎn)介：

2010年4月，買方與房主簽下房屋買賣合同，約定購(gòu)買位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某處一套房屋，房屋成交總價(jià)為1000萬(wàn)元，買方計(jì)劃貸款800萬(wàn)元購(gòu)買。簽約后買方向房主支付了100萬(wàn)元定金。在買方辦理貸款過(guò)程中，“新國(guó)十條”出臺(tái)，暫停第三套房的貸款，買方所購(gòu)房屋恰屬第三套房，無(wú)法得到銀行貸款。于是雙方協(xié)商改變付款方式和期限，但是不久，國(guó)家再次出臺(tái)新政，限制外地人購(gòu)買第兩套以上住房不能辦理過(guò)戶手續(xù)。買方只得放棄購(gòu)房，要求解除合同，因房主不同意退定金，買方起訴至法院，要求解約并退還定金。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

因國(guó)家新政原因致使房產(chǎn)不能過(guò)戶，是否屬于情勢(shì)變更，是否可以解除合同，買方是否可以要求退還定金。

法院判決：

法院認(rèn)為：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買方家庭住房套數(shù)已超過(guò)兩套，屬于限制辦理房產(chǎn)過(guò)戶的范圍。新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，是買方在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的，如果要求買方繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。

法院判決：1、解除買賣雙方簽訂的房屋買賣合同；2、賣方返還買方已交付的定金￥100萬(wàn)元。

律師點(diǎn)評(píng)：

法院認(rèn)定了雙方簽訂的房屋買賣合同屬于有效合同，為什么作出不繼續(xù)履行合同的判決。這是因?yàn)楦鶕?jù)法理，如果在合同成立之后，在履行的過(guò)程中遇到不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，雙方均有權(quán)要求解除合同。本案中因國(guó)家出臺(tái)新政策導(dǎo)致買方無(wú)法貸款，無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的情況，屬于合同成立后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的，不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公，或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，屬于合同情勢(shì)變更，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院變更或解除合同。

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