【小愛(ài)說(shuō)說(shuō)】2015新年第一份大禮：直擊同居期間，好友之間，親人之間借名買(mǎi)房大問(wèn)題：買(mǎi)房時(shí)將房屋登記在他人名下，關(guān)系破裂時(shí)該如何要回？絕對(duì)的干貨。
一般情況下，若借名買(mǎi)房合同未違反國(guó)家政策（如購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房）應(yīng)屬無(wú)效；若僅是規(guī)避限購(gòu)政策、信貸政策而借名則應(yīng)屬有效。在認(rèn)定實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人時(shí)：借名購(gòu)房的原因；實(shí)際出資情況；登記名義人對(duì)他人實(shí)際出資原因的解釋?zhuān)环课莸膶?shí)際使用、收益和購(gòu)房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證的持有情況；房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)戶、日常管理等手續(xù)、費(fèi)用的辦理及支付、房屋貸款的償還情況等，都是十分重要的，因此務(wù)必保留上述憑證。
詳細(xì)分解請(qǐng)看正文，文章有點(diǎn)長(zhǎng)，但絕對(duì)值得您耐心讀完。
|作者：婁永上海市第一中級(jí)人民法院
|來(lái)源：法眼觀察（ID:fygc20140416）
借名購(gòu)房合同關(guān)系的司法認(rèn)定
---張某與李某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案
【案情簡(jiǎn)介】
張某與李某于2004年相識(shí)后同居，并于2013年初結(jié)束同居關(guān)系。2011年1月11日，張某與案外人陳某簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定張某以218萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)陳某名下的房屋，并約定了付款方式，此外張某另行支付陳某裝修補(bǔ)償款112萬(wàn)元。2011年1月6日及同年3月3日，李某以其建設(shè)銀行卡通過(guò)轉(zhuǎn)賬的方式分別向陳某支付了涉案房屋的定金9萬(wàn)元及7,200元。合同簽訂當(dāng)日，李某轉(zhuǎn)賬給張某名下農(nóng)業(yè)銀行卡99萬(wàn)元，張某即以該農(nóng)業(yè)銀行卡轉(zhuǎn)賬向陳某支付了房款99萬(wàn)元。同年1月26日，張某再次通過(guò)上述農(nóng)業(yè)銀行卡向陳某轉(zhuǎn)賬支付房款54萬(wàn)元。
2011年1月26日，張某與交通銀行上海分行簽訂《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》，約定張某以涉案房屋作抵押向交通銀行上海分行借款109萬(wàn)元，每月還款9,177.43元，借款期限為2011年1月26日至2028年1月26日止。還貸開(kāi)始后，李某曾于2012年5月7日分別向張某還貸銀行卡轉(zhuǎn)入16萬(wàn)元及以現(xiàn)金存入4萬(wàn)元，同年6月6日李某又向張某還貸銀行卡轉(zhuǎn)入10萬(wàn)元及以現(xiàn)金存入20萬(wàn)元、5,000元。
涉案房屋過(guò)戶當(dāng)日，李某以現(xiàn)金方式向案外人陳某支付48萬(wàn)元。2011年2月15日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至張某名下。涉案房屋收房后由李某進(jìn)行過(guò)出租和管理，且涉案房屋中介費(fèi)用6萬(wàn)元由李某支付。
現(xiàn)李某提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)涉案房屋系李某與張某共同共有，并要求張某協(xié)助辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
一審審理中，應(yīng)李某申請(qǐng)，一審法院傳喚證人衣某、劉某當(dāng)庭作證。證人衣某述稱(chēng)：2010年秋，李某通過(guò)其所在房產(chǎn)中介公司看中涉案房屋，當(dāng)晚李某與房東簽訂意向金協(xié)議書(shū)，并以現(xiàn)金方式支付11萬(wàn)元，后李某又按照房東補(bǔ)足定金至20萬(wàn)元的要求將9萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬付給房東，房東出具了定金收據(jù)。其后，李某稱(chēng)購(gòu)房需要貸款，要把購(gòu)房人改為張某，房東同意與張某簽訂合同。由于貸款銀行要求付款人與貸款人必須一致，因此其與劉某陪同李某到建行將99萬(wàn)元轉(zhuǎn)給張某，再由張某將99萬(wàn)元轉(zhuǎn)給房東。李某支付的7,200元是空調(diào)等物品的折價(jià)處理費(fèi)，房屋的契稅也是由李某支付的。事實(shí)上，張某只在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同及貸款合同時(shí)在銀行出現(xiàn)過(guò)，其他購(gòu)房事宜均由李某辦理。證人劉某關(guān)于涉案房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的陳述與衣某基本一致。
【法院判決】
一審法院認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)登記是行政機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，當(dāng)房屋實(shí)際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致時(shí)，實(shí)際權(quán)利人有權(quán)通過(guò)訴訟確認(rèn)房屋的所有權(quán)。涉案房屋雖登記在張某一人名下，但李某也或直接向出賣(mài)人付款或通過(guò)轉(zhuǎn)賬給張某后由張某向出賣(mài)人付款。且在還貸發(fā)生后，李某還向張某的貸款賬戶分?jǐn)?shù)次轉(zhuǎn)入數(shù)目可觀的款項(xiàng)，故房貸雖以張某的名義歸還，但實(shí)際亦是由李某、張某共同償還。因此，涉案房屋由李某、張某共同購(gòu)買(mǎi)。遂判決支持了李某的訴請(qǐng)。一審判決后，張某不服，提起上訴。
二審法院認(rèn)為：首先，張某雖主張李某的出資系雙方共同經(jīng)營(yíng)盈利中其應(yīng)得的分紅，但其提供的證據(jù)并不足以證明該主張。其次，根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案房屋為李某、張某同居期間購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房時(shí)雙方均參與且均有向出賣(mài)人支付房款的行為，購(gòu)房后李某亦數(shù)次向張某的還貸賬戶轉(zhuǎn)入款項(xiàng)，同時(shí)李某關(guān)于涉案房屋登記在張某一人名下原因的解釋?zhuān)陀^上亦具有合理性?；谏鲜隼碛?，一審法院在張某關(guān)于李某出資原因的主張不能成立的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案查明的事實(shí)，綜合判定李某為涉案房屋共同產(chǎn)權(quán)人，并無(wú)不當(dāng)。遂判決駁回上訴，維持原判。
【法律解析】
司法實(shí)踐中，尤其是在國(guó)家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下，因借名購(gòu)房產(chǎn)生的糾紛已成為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中的一類(lèi)典型案件。借名購(gòu)房，或稱(chēng)房屋購(gòu)買(mǎi)中的借名登記，是指當(dāng)事人間相互約定，一方（實(shí)際購(gòu)房人、借名人）借用他方（登記名義人、出名人）名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他方名下，一方實(shí)際出資并享有房屋權(quán)益的行為，實(shí)踐中還包括當(dāng)事人約定將共同出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在部分共有人名下的情形。本案即屬于后一種情形，李某與張某與同居期間購(gòu)買(mǎi)房屋，登記在張某一人名下，此種情形下，借名購(gòu)房合同的法律性質(zhì)及效力如何認(rèn)定、當(dāng)事人提起的確權(quán)之訴能否得到支持、在無(wú)書(shū)面協(xié)議的情況下雙方之間的借名購(gòu)房合同關(guān)系能否確認(rèn)等問(wèn)題均需要在本案的處理中予以考量和解決。
一、借名購(gòu)房合同的法律性質(zhì)及效力
（一）借名購(gòu)房合同的法律性質(zhì)
借名購(gòu)房合同應(yīng)屬債權(quán)契約，并無(wú)疑問(wèn)。但究其性質(zhì)，因法律未臻明確，存在著不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為借名購(gòu)房性質(zhì)應(yīng)屬信托合同。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為借名購(gòu)房應(yīng)屬無(wú)名合同，在法律上可類(lèi)推適用委托合同的規(guī)定。
筆者贊同第二種觀點(diǎn)。首先，根據(jù)我國(guó)《信托法》規(guī)定，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。由此可見(jiàn)，信托行為的約定內(nèi)容必然包含使受托人依信托本旨為受益人的利益或特定目的，管理或處分信托財(cái)產(chǎn)。然而，借名購(gòu)房行為雖使出名人取得房屋的登記名義，但有關(guān)該房屋的使用、收益及處分權(quán)限仍由借名人享有，故其并非信托法所規(guī)定的信托行為。
其次，從借名購(gòu)房合同的內(nèi)容來(lái)看，其并非現(xiàn)行法規(guī)定的有名合同類(lèi)型，而“未為法律所明文當(dāng)成一個(gè)規(guī)范模式加以規(guī)定的契約，縱使其在生活上已定性化的予以應(yīng)用也非學(xué)說(shuō)上所稱(chēng)之有名合同”，故其應(yīng)屬無(wú)名合同。事實(shí)上，登記名義人在購(gòu)房過(guò)程中或多或少為借名人處理了某些事務(wù)，如以登記名義人身份參與簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、貸款合同，或者參與過(guò)戶等等，故登記名義人與借名人之間的合同關(guān)系最接近于合同法規(guī)定的委托合同關(guān)系，故類(lèi)推適用法律對(duì)委托合同的規(guī)定較為合理。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，司法判決對(duì)借名購(gòu)房行為亦認(rèn)定為無(wú)名契約行為，如臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”2012年度臺(tái)上字854號(hào)判決指出：“按借名契約者，謂當(dāng)事人約定一方將自己之財(cái)產(chǎn)以他方為登記名義人，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財(cái)產(chǎn)為出名登記之契約，但無(wú)使他方取得實(shí)質(zhì)所有權(quán)或其他權(quán)利之意思。其成立側(cè)重于借名者與出名者間之信任關(guān)系，性質(zhì)上應(yīng)予委任契約同視。”
（二）借名購(gòu)房合同的效力
借名購(gòu)房屬于合同行為，而合同法奉行合同自由原則，因此，在沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會(huì)公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人意思自治，允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同，并賦予其法律效力。司法實(shí)務(wù)中，判斷其行為是否違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或社會(huì)公共利益，應(yīng)區(qū)分不同的情形。
其一，違反國(guó)家政策規(guī)定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房的合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。經(jīng)濟(jì)適用房屬于面向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人是否具備購(gòu)房資格有嚴(yán)格的審查和公示程序，且對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓條件亦有嚴(yán)格限制。而不符合條件的人借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不但擾亂了國(guó)家對(duì)于保障性住房的監(jiān)管秩序，也侵害了其他符合購(gòu)買(mǎi)保障性住房資格家庭的權(quán)益，客觀上損害了社會(huì)公共利益。因此，應(yīng)援引《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定該類(lèi)借名購(gòu)房合同無(wú)效。
其二，為規(guī)避限購(gòu)政策、信貸政策而借名購(gòu)買(mǎi)商品房的合同應(yīng)為有效。限購(gòu)、禁購(gòu)均屬于調(diào)控政策，具有臨時(shí)性，該政策通過(guò)在一定程度上限制當(dāng)事人的締約自由來(lái)穩(wěn)定急劇上升的房地產(chǎn)價(jià)格，僅會(huì)造成合同一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能。而借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，因?yàn)殂y行并不代表社會(huì)公共利益，并不能因?yàn)橐?guī)避了銀行的信貸管理規(guī)定就認(rèn)為侵犯了公共利益。由此可見(jiàn)，規(guī)避限購(gòu)、信貸政策并未侵犯公共利益，借名購(gòu)房合同并不因此無(wú)效。
本案并不涉及借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，而根據(jù)查明的事實(shí)，在買(mǎi)房當(dāng)時(shí)李某亦不存在需因規(guī)避限購(gòu)政策而借名購(gòu)買(mǎi)商品房的情形。依本案證人所言，李某無(wú)法申辦貸款，故為貸款需要而將名義買(mǎi)房人更換為張某，由張某實(shí)際簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同并申辦貸款，最終造成房屋實(shí)際權(quán)利人和登記名義人不完全一致。由此可見(jiàn)，本案中如果認(rèn)定李某與張某之間存在借名買(mǎi)房合意，李某的借名購(gòu)房行為事實(shí)上規(guī)避了銀行信貸管理規(guī)定，但其不影響借名購(gòu)房合同的效力。
二、借名買(mǎi)房合同糾紛訴之性質(zhì)分析——確權(quán)之訴抑或給付之訴
借名人與出名人產(chǎn)生糾紛時(shí)，其訴的性質(zhì)應(yīng)如何認(rèn)識(shí)，素來(lái)存在爭(zhēng)議。本案中，李某起訴請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋為其與張某共同共有，即李某提起的是確權(quán)之訴，對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，借名人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)系債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其只能提起給付之訴，請(qǐng)求法院判決登記名義人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，如借名人提起確權(quán)之訴，則應(yīng)駁回其訴請(qǐng)。該觀點(diǎn)存在合理之處，在房屋物權(quán)涉及善意第三人時(shí)能較好的保護(hù)第三人的合法權(quán)益，保障交易動(dòng)態(tài)安全，然而未免失之偏頗，且與我國(guó)物權(quán)法理論以及各地司法實(shí)踐相悖，故而并不可取。
首先，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法理論，不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對(duì)物權(quán)的歸屬僅具有推定效力。而物權(quán)法之所以賦予不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)物權(quán)的證明效力，或者說(shuō)賦予不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信效力，目的在于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記名義人及實(shí)際所有人之外的善意第三人的合法權(quán)利，從而保護(hù)交易安全并以此鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)交易。但是權(quán)屬證書(shū)或者登記本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系，在不涉及善意第三人的情況下，如果借名人有充分證據(jù)證明其為不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人時(shí)，其有權(quán)要求確認(rèn)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)，而登記名義人不得援引《物權(quán)法》第16、17條的規(guī)定對(duì)抗借名人的變更登記請(qǐng)求權(quán)。
其次，從各地法院的司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)于當(dāng)事人因借名購(gòu)房而提起確權(quán)之訴普遍予以認(rèn)可，鮮有以當(dāng)事人無(wú)權(quán)提起確權(quán)之訴為由駁回其訴請(qǐng)的情形。有些法院則直接規(guī)定借名人可以提起確權(quán)之訴，如浙江高院的執(zhí)法意見(jiàn)規(guī)定：“實(shí)際買(mǎi)受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣(mài)人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書(shū)后，以其系實(shí)際買(mǎi)受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！币罁?jù)反對(duì)解釋規(guī)則，浙江高院應(yīng)當(dāng)是準(zhǔn)許借名人直接提起確認(rèn)之訴。此外，上海高院的傾向性意見(jiàn)也認(rèn)為借名人可以提起確權(quán)之訴。
當(dāng)然，借名人可以提起確權(quán)之訴，并不表示其不可以提起給付之訴，如果借名人基于借名購(gòu)房合同的約定要求登記名義人履行合同，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，法律上也難謂存在障礙。
綜合上述分析，借名人可以基于借名購(gòu)房合同的不同約定，選擇不同的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)提起訴訟，以達(dá)到變更房屋產(chǎn)權(quán)登記之目的，故本案李某提起確權(quán)之訴并無(wú)不當(dāng)。需要注意的是，即便法院認(rèn)定借名購(gòu)房合同關(guān)系成立，借名人的確權(quán)或者過(guò)戶訴請(qǐng)并不必然得到支持。此時(shí)，還需考慮房屋變更登記至借名人名下是否具有客觀障礙。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的借名人，如果借名人符合了購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件，或者所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房符合了上市交易條件時(shí)，法院可以支持借名人要求過(guò)戶的訴請(qǐng)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)普通商品房的借名人，如果借名人限購(gòu)或禁購(gòu)的障礙未消除而不能取得產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)駁回其要求確權(quán)或過(guò)戶的訴請(qǐng)。結(jié)合本案而言，如果認(rèn)定李某與張某之間存在借名購(gòu)房的合意，并確認(rèn)李某為涉案房屋的共有人，則可以支持李某要求變更登記的請(qǐng)求。因?yàn)?，李某雖已是兩套房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，按照現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，其屬于限購(gòu)對(duì)象，但是涉案房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)，限購(gòu)政策并未出臺(tái)，因此其名下登記三套房產(chǎn)并不違反當(dāng)時(shí)的法規(guī)政策。
三、借名購(gòu)房合同關(guān)系的司法認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
借名購(gòu)房合同案件的處理，關(guān)鍵在于借名購(gòu)房合同關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，概因借名購(gòu)房往往發(fā)生在親屬、朋友間，基于信任關(guān)系，雙方多為口頭約定，較少簽訂書(shū)面協(xié)議。司法過(guò)程中，當(dāng)事人之間是否構(gòu)成借名購(gòu)房合同關(guān)系，屬事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，借名人需提供優(yōu)勢(shì)證據(jù)證明其與登記名義人之間存在借名購(gòu)房合意。對(duì)于借名購(gòu)房關(guān)系的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)區(qū)分有無(wú)書(shū)面約定：有書(shū)面約定或者借名人支付對(duì)價(jià)的，借名關(guān)系存在自無(wú)疑問(wèn)；無(wú)書(shū)面約定的則應(yīng)探求當(dāng)事人購(gòu)房的本意，依據(jù)查明的事實(shí)進(jìn)行推定。推定時(shí)，應(yīng)著重考慮以下因素。通常情況下，同時(shí)符合以下要求的，可以認(rèn)定雙方之間存在借名購(gòu)房的合意。
1、借名購(gòu)房的原因是否符合常理。借名人甘冒風(fēng)險(xiǎn)不簽訂書(shū)面合同而借名購(gòu)房，除了基于雙方之間的信任關(guān)系之外，必定有其客觀原因：或是為規(guī)避?chē)?guó)家房貸、稅收、購(gòu)房資格等相關(guān)法規(guī)政策；或是借用他人資格享受貸款、稅收等政策性?xún)?yōu)惠；或是登記名義人享有保障房等特殊性質(zhì)房屋的購(gòu)買(mǎi)資格；或是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)等。因此，對(duì)于借名人主張的借名原因，應(yīng)注重審查其是否符合客觀事實(shí)以及是否具有合理性。一般來(lái)說(shuō)，符合常理的借名動(dòng)機(jī)，往往具有較強(qiáng)的證明效力。
2、房屋的實(shí)際出資情況。借名人主張房屋的產(chǎn)權(quán)系基于其為房屋的實(shí)際出資人，因此查明借名人是否實(shí)際出資是認(rèn)定借名關(guān)系存在與否的前提，如果無(wú)法認(rèn)定借名人存在出資，很難想象其主張借名關(guān)系存在能夠得到支持。借名人對(duì)其出資情況應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，法官應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提供的付款憑證、還款手續(xù)、購(gòu)房票據(jù)的持有情況、雙方的財(cái)務(wù)狀況及還款能力、證人證言等證據(jù)綜合認(rèn)定實(shí)際出資人。特別是在實(shí)際出資人直接與出賣(mài)人接洽付款的，或者中介公司作為居間方參與付款過(guò)程的情況下，出賣(mài)方以及中介公司的證言尤其具有證明價(jià)值。
3、登記名義人對(duì)于他人實(shí)際出資原因的解釋是否合理。對(duì)于借名人出資的原因，借名人當(dāng)然主張其系實(shí)際購(gòu)房人而出資，登記名義人則一般主張雙方之間存在借款、贈(zèng)與、抵銷(xiāo)等法律關(guān)系。雖然根據(jù)證據(jù)規(guī)則，即便登記名義人無(wú)法舉證證明其主張的上述法律關(guān)系，法院亦不可僅憑此認(rèn)定雙方之間存在借名關(guān)系，但是登記名義人能否合理解釋他人出資的性質(zhì)，亦是認(rèn)定借名關(guān)系是否存在的重要參考因素。如借名人經(jīng)濟(jì)狀況一般，則登記名義人主張借名人的出資為贈(zèng)與就欠缺合理性，因?yàn)榉课輧r(jià)值巨大，借名人贈(zèng)與足以購(gòu)房的出資與常理不符。
4、房屋的實(shí)際使用、收益和購(gòu)房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證的持有情況。占有、使用、收益系不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的重要權(quán)能，因此，房屋由誰(shuí)實(shí)際占有使用，或者房屋在出租的情況下由誰(shuí)收益，均是判斷房屋實(shí)際權(quán)利人的重要因素。同時(shí)，購(gòu)房合同、發(fā)票及房產(chǎn)證作為實(shí)際出資以及房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般會(huì)由自己親自保管，故上述憑證由誰(shuí)保管亦能在一定程度上反映出是否存在借名購(gòu)房關(guān)系。
5、房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)戶、日常管理等手續(xù)、費(fèi)用由誰(shuí)辦理及支付，房屋貸款由誰(shuí)償還。通常情況下，房屋購(gòu)買(mǎi)及管理的手續(xù)及費(fèi)用，如房屋契稅、房貸償還、物業(yè)費(fèi)、維修基金、裝修保證金等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理并持有相應(yīng)單據(jù)，但借名購(gòu)房中，很多均由借名人代登記名義人去辦理、繳費(fèi)，登記名義人反而對(duì)此細(xì)節(jié)并不清楚。這在一定程度上可以證明雙方的借名購(gòu)房關(guān)系。
結(jié)合本案分析，首先，李某訴稱(chēng)借名購(gòu)房是出于貸款以及避免限購(gòu)政策影響等原因，而事實(shí)上，李某在本市已經(jīng)擁有兩套房屋，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)限購(gòu)政策雖未出臺(tái)但簽約當(dāng)月即出臺(tái)，且其關(guān)于貸款的原因有中介公司員工的證人證言予以佐證，與客觀事實(shí)相符，具有合理性。其次，李某對(duì)其出資進(jìn)行了充分舉證，可以證明其支付了涉案房屋的大部分房款并參與還貸，相反，張某雖主張李某的出資系雙方共同經(jīng)營(yíng)所獲利潤(rùn)中其應(yīng)得的分紅，但其未能提供相應(yīng)證據(jù)加以證明。再者，涉案房屋交付后由李某出租和管理，購(gòu)房票據(jù)亦由其持有。最后，李某參與了涉案房屋購(gòu)買(mǎi)的全過(guò)程，支付了相應(yīng)稅費(fèi)及中介費(fèi)用，其與張某對(duì)于購(gòu)房均有出資，且涉案房屋按揭貸款亦由雙方共同償還。由此可見(jiàn)，根據(jù)本案查明的事實(shí)，結(jié)合李某與張某之間的同居關(guān)系，可以推定雙方之間存在借名購(gòu)房的合意，即李某和張某作為共有人約定將共同出資購(gòu)房的房屋登記在張某名下。
【案例索引】
一審裁判文書(shū)案號(hào)：（2014）閔民五(民)初字第2539號(hào)
二審裁判文書(shū)案號(hào)：（2014）滬一中民二（民）終字第2019號(hào)
：
關(guān)注微信“律師”(微信號(hào))，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
掃描二維碼，關(guān)注律師
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：
咨詢(xún)電話： 13510678239
執(zhí)業(yè)律所：
咨詢(xún)電話：13510678239
使用微信掃描二維碼
關(guān)注律師
