一、什么叫房地產(chǎn)轉讓?
答：房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。
二、有哪些情形的房地產(chǎn)不得轉讓?
答：下列房地產(chǎn)，不得轉讓：(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有權人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的房屋。(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
三、房地產(chǎn)轉讓時，應采用什么方式簽訂合同(hetong)?哪些權利和義務隨之轉移?
答：房地產(chǎn)轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同(hetong)，合同中應當載明土地使用權取得的方式。房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
四、買賣私房有哪些法律程序?
答：城市私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為，私有房屋買賣應按以下程序辦理：
(l)簽訂買賣合同。買賣合同應包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等，該合同應以書面形式成立;
(2)接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關的證件，審查產(chǎn)權;并到現(xiàn)場作必要調(diào)查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價;
(3)立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權性質(zhì)和購買對象，按審批權限申報有關負責人審核批準后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)、買賣雙方在合同上簽名蓋章;
(4)繳納稅費。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費和契稅;
(5)辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣合同，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權管理部門辦理房屋產(chǎn)權和土地使用權轉移登記，換取新的房產(chǎn)證。
五、買方與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，買方有權退房嗎?
合同無效，意味著當事人所期望借合同達到的結果不會得到法律的支持和保護，合同自始無效，即應恢復到簽訂合同之前的狀態(tài)(導致合同無效的過錯方應賠償他方的經(jīng)濟損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任)。買方與開發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效后，買方有權退房。
六、什么是定金?
定金是認購協(xié)議中一個很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點問題。出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
認購協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。
七、房屋交付時，與合同約定的房屋面積有差異如何處理?
對按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式的，按約定處理。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結算房價款;
(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
八、出讓土地，房地產(chǎn)轉讓后，土地使用年限應怎樣計算?
答：以出方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
九、什么樣的房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)?
答：按照我國婚姻法的規(guī)定，夫妻之間沒有特別約定的，婚前的個人房屋，屬于個人所有?；楹笏I房屋，無論是以夫妻一方名義購買還是以夫妻二人名義購買，都屬于夫妻共同財產(chǎn)。
十、未成年人能否成為房主?
答：能。
十一、開發(fā)商延期交房怎么辦?
答：如開發(fā)商延期交房，買主可依據(jù)房屋買賣合同追究開發(fā)商的違約責任，達到合同解除條件時，買主可以解除房屋買賣合同，并追究開發(fā)商的違約責任。
十二、擅自出售共有房屋，買賣關系是否有效?
所謂共同共有，是指兩個人或兩個人以上的所有人對于全部共有財產(chǎn)，享有平等所有權的共有關系。這里的"平等所有權"，是指每個共同共有人對共同共有的財產(chǎn)所享有的占有、使用、收益、處分權，沒有份額限制。
最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第八十九條規(guī)定："共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。"
由此可見，擅自出售共有房屋，買賣關系并不必然無效，這個特殊情況就是第三人是在善意的前提下即在買賣房屋時，并不知道相對人無權獨自出售房屋，同時相對人必須是有償購買房屋，即對所購房屋支付了合理的對價。只有在具備這兩個條件的情況下，法律才會保護第三人也即購房者的權益，承認買賣關系有效。
十三、應如何認識房屋買賣合同中的"附加條件"或"附件"?
答：買方在簽訂合同時，一定不要忽視合同的附加條件或附件。商品房買賣合同一般采用的是當?shù)匾?guī)定的通用合同，對于買方和賣方都比較公平，但開發(fā)商作為賣方，往往在合同的空白外加入一些條款，或另外增加附件，在其中加重買方責任，作一些不利于買方的約定。這些附加條件或附件與合同其他條款具有同等效力，因此，買方在簽訂合同時，一定要對這些附加條件或附件特別注意，看清是否有對自己不利的約定。
十四、房屋租賃時，租賃合同應包括哪些條款?
答：房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當具備以下條款：(一)當事人姓名或者名稱及住所;(二)房屋的座落、面積、裝修及設施狀況;(三)租賃用途;(四)租賃期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修繕責任;(七)轉租的約定;(八)變更和解除合同的條件;(九)當事人約定的其它條款。
十五、房地產(chǎn)出租人在租賃期內(nèi)轉讓出租房屋，有什么規(guī)定?
答：出租人在租賃期內(nèi)轉讓出租房屋的，受讓人應繼續(xù)承擔出租人的權利和義務。出租人應提前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。
十六、哪些房屋是不能出租的?
有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未依法登記取得房地產(chǎn)權證書或無其他合法權屬證明的;(二)共有的房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(三)改變房屋用途，依法須經(jīng)有關部門批準而未經(jīng)批準的;(四)被鑒定為危險房屋的;(五)產(chǎn)權有爭議或產(chǎn)權受到限制的;(六)屬違章建筑的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;(八)其他法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的。
十七、承租人可否轉租房屋?
答：不可以，除非房屋租賃合同對轉租事項有約定或取得出租人同意，否則，出租人有權解除房屋租賃合同，承租人應承擔違約責任。
十八、出租房屋出售后，租賃合同還有效嗎?
答：有效。"買賣不破租賃"是我國合同法規(guī)定的一項原則，出租房屋出售后，新房主應當繼續(xù)履行租賃合同，直到租賃合同履行完畢。
十九、承租人拖欠租金，出租人可以在多長時間請求法律保護?
答：租金的訴訟時效為一年，即自承租人應當支付租金之日起，如出租人在一年內(nèi)不向承租人催收租金，則一年后，出租人的喪失勝訴權，法律不再對出租人的債權給予強制保護，出租人向法院起訴后，法院會駁回出租人的訴訟請求。出租人只能自己向承租人主張。
二十、租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋怎么辦?
答：租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋，出租人可以選擇向人民法院起訴，要求承租人遷出房屋，并承擔違約責任?，F(xiàn)實中，有的部分承租人，特別是從事經(jīng)營性業(yè)務的，由于生意不好或由于其他原因，可能一走了之，走時房屋內(nèi)還有部分遺留物品，很多情況下，出租人不知道承租人的去向，也無法到法院起訴。這時，出租人可以在合同到期后，自行將房屋收回，但要注意保留證據(jù)(比如拍照、錄像)，將屋內(nèi)物品一一登記存放。
二十一、承租人擅自改變房屋用途怎么辦?
答：如承租人未經(jīng)出租人允許，擅自改變房屋用途，出租人可以要求承租人恢復原狀，并可以解除房屋租賃合同，追究承租人的違約責任。
二十二、承租人提前退租怎么辦?
答：承租人提前退租，屬于違約，出租人可以依據(jù)房屋租賃合同追究承租人的違約責任。如果沒有約定，則可以要求承租人賠償因此帶來的損失。
二十三、出租人提前解除合同如何處理?
答：租賃合同未到期，出租人提前解除合同，承租人可以依據(jù)房屋租賃合同追究出租人的違約責任。如合同沒有約定，承租人可以要求出租人賠償因此給承租人帶來的損失，如搬遷費用、因另外租房額外支出的費用等。
宋一祺律師辦案心得：立足案情、精研法理、窮盡舉證、縝密細致、不留死角、尊重各方、互動溝通，能夠做到以上幾點并掌握庭審規(guī)律的人，才可以稱得上一個優(yōu)秀的訴訟律師。
關注微信“宋一祺律師”(微信號songyiqilawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“宋一祺律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京思科律師事務所
咨詢電話： 15811286610
關注宋一祺律師領銜的思科律師團隊，一對一預約專家律師咨詢，超值法律服務體驗。
執(zhí)業(yè)律所：北京思科律師事務所
咨詢電話：15811286610
關注宋一祺律師領銜的思科律師團隊，一對一預約專家律師咨詢，超值法律服務體驗。
使用微信掃描二維碼
關注宋一祺律師
