在買賣商品房時難免遇到糾紛，一些人遇到糾紛后不知道該如何正確處理，導致自己權益受到損害，發(fā)生商品房買賣糾紛后，該如何正確處理糾紛呢，下面由法律知識律師為您支招：
支招一：商品房認購糾紛
2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認購協(xié)議。協(xié)議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。由于張先生認購的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預售許可證，張先生依照認購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預售許可證，可以簽訂商品房買賣合同?！迸c此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調至25余萬元。若張先生在10日之內不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認購協(xié)議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。
近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。
法院判決認為，訂立合同的雙方當事人應遵循誠實信用原則。但本案中某房開公司在認購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認購款后，卻提出了大大超過雙方預約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規(guī)定的誠實信用原則和公平原則，導致購房者締約機會的喪失，應對此承擔責任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價與原認購價的差額，酌情確定了賠償標準。張先生獲得了2萬元經濟損失賠償，已支付的2萬元認購款也如數(shù)返還。
律師點評：商品房認購糾紛相當復雜，一般認為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務的情況下，違約方應承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責任。
支招二：商品房逾期交房糾紛
市民李女士于2010年2月與某房地產開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經符合了業(yè)主入住的條件，已經取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協(xié)議等均不認可。
法院認為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權利義務，對房開公司逾期交房所要承擔的責任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實際損失不能重復計算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計3.6萬余元。
律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應的規(guī)定。《城市房地產管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。這一條既對規(guī)劃部門的驗收作了強行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗收應在建設單位組織竣工驗收之前。《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。
根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經驗收合格”的商品房。
2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經驗收合格不得投入使用;對于其他的建設工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗收合格不再是法律規(guī)定的交付標準之一。
就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產開發(fā)經營管理條例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應當符合下列條件：一是房地產開發(fā)項目經竣工驗收合格，依法取得建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經房地產主管部門備案;二是房地產開發(fā)項目的公共服務設施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎設施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經明確產權、管理權，并且以書面形式明確管理責任;三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?！?/p>
綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產開發(fā)企業(yè)。當然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應當符合合同的約定。
支招三：商品房房貸難引發(fā)的逾期違約責任糾紛
2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，"國十條"調控政策出臺。" 國十條"要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當初支付的12萬元首付款。房開公司卻認為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應按合同約定承擔逾期付款的違約責任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。
律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續(xù)履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔?要具體情況具體分析，不能一概而論。
支招四：商品房逾期辦理產權證糾紛
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則?根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解?該條司法解釋采納的是什么歸責原則?筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因;而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢?在現(xiàn)階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。
律師提醒：
從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或對合同內容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產生。尤其是購房者，在簽訂認購協(xié)議時應盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質內容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責任等;在簽訂商品房買賣合同時應盡量明確交房條件及違約責任、房屋的接交方式及違約責任、產權證的辦理時限及違約責任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發(fā)生。
相關法律法規(guī)：
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據(jù)最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設者是否符合國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》確定的房地產開發(fā)企業(yè)設立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
綜合以上所述，要正確處理好商品房買賣糾紛，必須多學習有關房地產的相關法律知識。
宋一祺律師辦案心得：立足案情、精研法理、窮盡舉證、縝密細致、不留死角、尊重各方、互動溝通，能夠做到以上幾點并掌握庭審規(guī)律的人，才可以稱得上一個優(yōu)秀的訴訟律師。
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