案情簡介
2007年初，A市居民王某，女兒3歲。購房時看到某樓盤彩色效果圖及沙盤上標明，該樓盤配備有主題公園、游泳池、幼兒園等附屬設(shè)施。故王某與房產(chǎn)公司簽訂了《XXX商品房認購協(xié)議書》，并交付了定金2萬元。在簽訂正式《商品房買賣合同》時，王某要求在格式合同中將配套設(shè)施的交付時間寫入合同，被房產(chǎn)公司拒絕，多次協(xié)商未果，導(dǎo)致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》。王某要求退還2萬元定金，房產(chǎn)公司予以拒絕，遂引發(fā)糾紛，王某向法院提起訴訟，要求房產(chǎn)公司雙倍返還定金。
律師分析
此案，王某與房產(chǎn)公司簽訂的《XXX商品房認購協(xié)議書》屬于預(yù)約合同。預(yù)約是與本約相對應(yīng)的概念，關(guān)于預(yù)約的定義，目前我國立法上沒有明確的規(guī)定。理論通說認為，預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負有將來締結(jié)契約義務(wù)的契約，而將來訂立的契約則為本約。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。本案中，王某與房產(chǎn)公司未能簽訂商品房買賣合同，既不存在情勢變更，也不存在不可抗力，故顯然應(yīng)當(dāng)適用定金罰則而不適用上述“返還原定金”規(guī)定。
《合同法》第115條規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
按照定金罰則，若王某違約則無權(quán)要求返還定金。反之，則可獲得雙倍定金。此時問題的焦點已成為王某是否有權(quán)要求將其看到的售樓彩色效果圖及沙盤上標明的主題公園、游泳池、幼兒園等附屬設(shè)施寫入合同。根據(jù)《解釋》第三條的規(guī)定，如果房產(chǎn)公司的銷售廣告和宣傳資料所做的說明和允諾具體確定，并對買賣合同的定立和房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)該確定為將要約。王某看到的幼兒園等附屬設(shè)施顯然屬于具體確定，且對王某決定是否購買該商品房產(chǎn)生了重大影響，應(yīng)當(dāng)確定為要求。故王某有權(quán)要求房產(chǎn)公司寫入合同，房產(chǎn)公司斷然拒絕的行為則屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。
審理結(jié)果
法院開庭審理后，支持本所律師觀點，認定該房產(chǎn)公司違約。判決房產(chǎn)公司雙倍返還王某定金共計4萬元。
律師建議
1、認購協(xié)議的定金約束的是購房者要如約給開發(fā)商一個商談合同的機會，并不是約束一個購房合同簽訂的結(jié)果。在現(xiàn)實生活中有很多購房者認為如果不簽訂購房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，因此就違心的與開發(fā)商簽訂了對自己很不利的購房合同，其實這種認識是錯誤的。在此，提醒各位購房者，只要你在約定的時間去和開發(fā)商談合同了，你就履行了你在認購合同中的合同義務(wù)，千萬不能隨便簽訂購房合同，這樣會為自己今后的合法權(quán)益埋下隱患
2、現(xiàn)實中也經(jīng)常會有開發(fā)商會否認購房者來與其協(xié)商過簽訂購房合同這一事實的情況，據(jù)此來不予退還定金。對于這個問題，提醒各位購房者，一定要有證據(jù)意識，去談購房時可以請兩個以上證人去，或請公正人員一起去等等，因為一旦發(fā)生訴訟，購房者要求退還定金的請求得到支持的前提就是首先得舉證證實自己沒有違約，也就是在約定的時間曾去和開發(fā)商商談過購房合同。
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