【要點提示】
當事人約定的遲延履行違約金超過造成損失的30%的，人民法院可以依當事人申請予以調整，調整后的違約金不得超過因違約造成損失的百分之三十。
【案例索引】
一審：安徽省樅陽縣人民法院（2009）樅民一初字第719號（2009年8月19日）
二審：安徽省安慶市中級人民法院（2009）宜民一終字第923號（2009年11月4日）
【案情】
原告：魏宗旅
被告：樅陽縣公塥供銷合作社
安徽省樅陽縣人民法院經公開審理查明：被告樅陽縣公塥供銷合作社系企業(yè)法人。白柳站隸屬于被告樅陽縣公塥供銷合作社，不具備法人資格。2007年5月31日，原告魏宗旅與被告樅陽縣公塥供銷合作社簽訂一份《房產轉讓合同》。被告樅陽縣公塥供銷合作社將所屬的白柳供銷站整個房產有償轉讓給原告魏宗旅。合同約定：（1）房產概況：被告樅陽縣公塥供銷合作社轉讓的房屋坐落于樅陽縣白湖鄉(xiāng)龍井村柳寺街道，為磚混結構的平房，其中倉庫8間、營業(yè)間7間、住房13間、庇房2小間。房屋四至均以屋檐滴水為界，建筑面積約820平方米，房屋占地及周邊空場地面積2618平方米，空場地周邊均砌有石頭圍墻為界。圍墻內有水井一口，樹木若干株，廁所2小間。（2）轉讓價款及付款辦法：房產轉讓價款為人民幣23萬元，由原告魏宗旅于合同簽訂之日一次性付清給被告樅陽縣公塥供銷合作社。（3）房產移交：被告樅陽縣公塥供銷合作社應于2007年6月15日前將房產按現(xiàn)狀完好移交給原告魏宗旅。（4）相關約定：房地產產權變更登記手續(xù)由原告魏宗旅自行辦理，所有稅、費由原告魏宗旅承擔。原告魏宗旅受讓該房產后，擬建設新房，將東邊鹽庫位置無償交給被告樅陽縣公塥供銷合作社一至三層各兩開間相毗連房屋。原告魏宗旅在本合同簽訂之日繳保證金1萬元給被告樅陽縣公塥供銷合作社，以保證自合同簽訂之日兩年內將新建的一至三層共六開間房屋交予被告樅陽縣公塥供銷合作社。（5）違約責任：本合同一經訂立，任何一方不得擅自毀約，如有一方擅自毀約，除按房產轉讓總價款的30%向對方繳納違約金外，還應承擔對方的一切經濟損失。被告樅陽縣公塥供銷合作社應按時交房，如逾期，每逾期一日，按房屋總價款的千分之五繳納違約金給原告魏宗旅。原告魏宗旅應按合同第四條4項交六開間房屋給被告樅陽縣公塥供銷合作社，逾期不交1萬元保證金不予返還，并由原告魏宗旅繳納違約金15萬元給被告樅陽縣公塥供銷合作社。合同簽訂當日，原告魏宗旅、被告樅陽縣公塥供銷合作社向安徽省樅陽縣公證處申請辦理了合同公證。原告魏宗旅交納了公證費0.01萬元；向被告樅陽縣公塥供銷合作社交納了房屋轉讓價款23萬元、履約保證金1萬元。2007年7月30日、2009年1月12日，原告魏宗旅分別辦理了轉讓房屋的產權、土地使用權變更登記手續(xù)，將轉讓房屋的所有權、土地使用權由被告樅陽縣公塥供銷合作社變更登記為原告魏宗旅，并相繼取得房屋所有權證（證號為：房地權樅陽字第00011243號）、土地使用權證（證號為：樅國用（2009）第0004號），累計繳納了房地產過戶登記相關費用36.68888萬元。原告魏宗旅因轉讓房屋累計付出60.69888萬元（23萬元+1萬元+0.01萬元+36.68888萬元=60.69888萬元），履行了合同約定的全部義務。
另查明：2006年3月22日，被告樅陽縣公塥供銷合作社對白柳供銷站實行租賃經營，分別與單位職工楊忠友、朱雙文簽訂租賃合同，約定：被告樅陽縣公塥供銷合作社將所屬白柳供銷站柜組（門點）出租給楊忠友、朱雙文經營。租賃期限一年，自2006年3月22日至2007年3月21日止。合同簽訂后，楊忠友、朱雙文進駐白柳供銷站房屋，租賃經營。2007年3月22日，合同逾期后，楊忠友、朱雙文未將租賃經營的白柳供銷站房屋歸還給被告樅陽縣公塥供銷合作社，仍繼續(xù)占住租賃房屋，從事經營活動。被告樅陽縣公塥供銷合作社于2007年6月3日，通知楊忠友、朱雙文于2007年6月15日前自行搬出白柳供銷站，否則造成一切后果全部自負。2007年6月4日，原告魏宗旅、被告樅陽縣公塥供銷合作社達成協(xié)議，約定遲一段時間移交，待原告魏宗旅通知時，被告樅陽縣公塥供銷合作社必須立即交付轉讓房屋。2007年10月15日，原告魏宗旅通知被告樅陽縣公塥供銷合作社，限其在2007年10月20日前騰出房屋。逾期后，原告魏宗旅催促被告樅陽縣公塥供銷合作社實際交付轉讓房屋，未果，遂成訟。
原告魏宗旅訴稱：原告按約履行了全部義務，被告未依約交付房產，故請求判令：被告立即履行2007年5月31日的房產轉讓合同，即立即交付房產轉讓合同約定的轉讓房屋，并自2007年10月15日起到2009年5月31日止按轉讓款的日千分之五計付違約金672570元，自2009年6月1日按轉讓款的日千分之五計付違約金至轉讓房屋交付時止。
被告樅陽縣公塥供銷合作社辯稱：被告未參與原告與轉讓房屋占有人協(xié)商延期交付轉讓房屋事宜，未違約，原告主張違約金損失沒有依據。從合同本身看，毀約只承擔房產轉讓價款30%的違約金，違約的違約金比毀約的違約金高，不符合法律規(guī)定，應予以調整，故請求法院駁回原告訴訟請求。
【審判】
安徽省樅陽縣人民法院認為，原告魏宗旅和被告樅陽縣公塥供銷合作社主體資格適格，所簽訂的房產轉讓合同不違背法律禁止性規(guī)定，合同有效，應予履行。原告魏宗旅履行了約定的義務，被告樅陽縣公塥供銷合作社應按約履行交付房產的義務。被告樅陽縣公塥供銷合作社簽收2007年10月15日通知的行為，視為確認2007年10月20日是交付轉讓房產的最后期限。被告樅陽縣公塥供銷合作社在2007年10月20日前未移交轉讓房產，顯屬違約，應承擔違約金、繼續(xù)履行合同的違約責任（違約金自2007年10月21日起計算）。違約金是合同當事人在合同中事先約定的，具有賠償性、懲罰性的雙重性質。本案原告魏宗旅、被告樅陽縣公塥供銷合作社的違約金標準是當事人真實意思表示，充分體現(xiàn)合同的意思自治原則；依據《合同法》，約定的違約金過分高于造成的損失，當事人可以請求人民法院適當減少。被告樅陽縣公塥供銷合作社認為約定的違約金標準過高，提出予以調整的請求符合法律規(guī)定，予以采納。鑒于本案的具體案情，違約金按轉讓價款23萬元的日千分之四計算為宜。房屋轉讓是不動產物權變動，物權的變動必須依賴于物權變動的公示行為。原告魏宗旅辦理了轉讓房屋的產權變更登記，完成了物權變動的公示行為，獲得房屋的法律物權，但原告魏宗旅對轉讓的房屋未能享有占有、管理、使用、收益的權利，未能取得轉讓房屋的事實物權，只有法律物權與實物物權相同意，才能視為完整的物權交付，發(fā)生物權效力。故被告樅陽縣公塥供銷合作社關于轉讓房屋自產權變更登記時已實際交付的抗辯理由不成立，亦不符合民法上的公平原則、誠實信用原則，不予支持。
安徽省樅陽縣人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款、第二款之規(guī)定，作出判決：一、限被告樅陽縣公塥供銷合作社于本判決生效后三日內騰出2007年5月31日原、被告簽訂的房產轉讓合同中約定的房屋，并交付給原告魏宗旅；二、被告樅陽縣公塥供銷合作社自2007年10月21日起按轉讓房價款23萬元的日千分之四計算給付原告魏宗旅違約金直至轉讓房屋交付時止，限本判決生效后三日內付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。案件受理費10625元，保全費500元，合計11125元，原告魏宗旅負擔625元、被告樅陽縣公塥供銷合作社負擔10500元。
樅陽縣公塥供銷合作社不服，提起上訴稱：（1）原判認為合同約定的房屋并未實際交付沒有事實和法律依據。按照《物權法》規(guī)定，所謂產生物權轉移效力的“交付”行為，僅針對動產?！安粍赢a物權的設立、變更、轉移和消滅，經依法登記，發(fā)生效力”（《物權法》第9條）；“動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力”（《物權法》第23條）。原判認為被上訴人雖然經登記取得了產權證，但“未能享有占有、管理、使用、收益的權利，未取得轉讓房屋的事實物權”。原審訴訟中，被上訴人未提供任何證據證實進行房屋產權登記時未對房屋進行查驗，相反被上訴人申請進行產權登記是提供了充分完整的資料。（2）承租關系不影響被上訴人對所購房屋行使所有權。2006年3月，我社將部分房屋出租給案外人楊忠友、朱雙文用于商業(yè)經營，租期自2006年3月22日至2007年3月21日，到期后，租賃雙方雖未續(xù)簽合同，但楊、朱二人繼續(xù)承租，形成了事實租賃關系。我社將房屋出售給被上訴人后，租賃關系對新的所有權人即被上訴人繼續(xù)有效，被上訴人享有收取租金的受益權。不僅如此，被上訴人取得房屋產權后，與朱、楊二人進行了充分磋商，并與其訂立新的協(xié)議。我社認為，楊、朱二人現(xiàn)在對涉訴房屋的占有和使用是基于被上訴人的租賃關系而行使使用和經營權。（3）按照房產轉讓合同的約定，我社不負有將轉讓房屋騰空義務；合同第三條明確規(guī)定，我社應將“房產按現(xiàn)狀完好移交給”被上訴人。所謂“現(xiàn)狀”，即合同簽訂時房屋的實際狀況，顯然，簽訂合同時楊忠友、朱雙文二人已承租并實際占有涉訴房屋。這種“現(xiàn)狀”是雙方以明示方式認可的。（4）原審判決不僅與法不符，也與常理相悖：①原判限我社“于本判決生效后三日騰空……房屋，并交付給被上訴人”。涉訴房屋系被上訴人魏宗旅的合法財產，不知我社以何種方式去騰空該房。②原判我社自2007年10月21日起按23萬價款的日千分之四承擔違約金，僅計算至原審宣判之日，該違約金已高達60多萬元。而合同中“如有一方擅自毀約”，應按“總價款的30%”向對方交付毀約金，而繼續(xù)履行合同所要支付的違約金卻是十倍之巨！這一判決意味著，我社要將這片房產及土地使用權白白送給被上訴人，另外還應向被上訴人支付最少40多萬元的補助款。顯然，這一結果有悖常理。特此具狀上訴，請求二審依法撤銷原判，判決駁回被上訴人的訴訟請求。
被上訴人魏宗旅未進行書面答辯，庭審時辯稱：上訴人在上訴狀中稱，房產及土地使用權交付給我無法無據，上訴人所稱的交付理由是不能成立的。上訴人主張承租關系不影響房屋所有權是荒謬的。上訴人提出騰空房屋所陳述的理由不能成立。合同約定的違約金千分之五是成立的。請求二審駁回上訴，維持原判。
二審期間，各方當事人所舉證據與一審相同，相對方質證意見也同與一審，安徽省安慶市中級人民法院確認一審法院認定的事實和證據。
安徽省安慶市中級人民法院經審理認為，上訴人樅陽縣公塥供銷合作社與被上訴人魏宗旅簽訂的《房產轉讓合同》系雙方當事人自愿協(xié)商一致的真實意思表示，并經安徽省樅陽縣公證處公證，合法有效。上訴人樅陽縣公塥供銷合作社、被上訴人魏宗旅應按合同約定，全面履行各自的義務。上訴人樅陽縣公塥供銷合作社在簽訂合同時，沒有收回原租賃給單位職工經營的房屋，騰空已轉讓的房屋，客觀上沒有按合同約定的條款，全部履行交付房產的義務，顯屬違約。被上訴人魏宗旅履行了合同約定的義務，交付了房款，辦理了轉讓房屋所有權和土地使用權變更登記，但因上訴人樅陽縣公塥供銷合作社沒有將轉讓的房屋騰空實際交付，對轉讓房屋所有權的四項權能占有、使用、收益、處分并未實際享有，未能取得事實上的物權。由于上訴人樅陽縣公塥供銷合作社沒有及時收回原租賃給單位職工經營的房屋，使被上訴人魏宗旅對受讓的全部房屋沒有實際享有所有權，造成一定的損失，上訴人樅陽縣公塥供銷合作社應按合同約定承擔違約責任。上訴人樅陽縣公塥供銷合作社與被上訴人魏宗旅約定的違約責任，言明如逾期交房，每逾期一日，按房屋總價款的千分之五繳納違約金給乙方（魏宗旅）。該合同系打印，一式四份，且經公證?，F(xiàn)上訴人樅陽縣公塥供銷合作社稱違約金按房屋總價款的千分之五系筆誤，沒有事實依據。雙方當事人合同約定的違約金過高，原審雖酌情減少，按房屋轉讓價款23萬元的日千分之四計算給付至轉讓房屋交付時止，但數(shù)額仍較高，且超出被上訴人魏宗旅訴求的給付違約金時間（截至時間為2009年5月31日）。
《安徽省高級人民法院關于審理合同糾紛案件違約金適用問題的指導意見》第八條規(guī)定：“當事人在合同中約定的違約金高于造成的損失的，如果可以計算出實際損失的，約定的違約金超過實際損失一倍以上的，可以請求人民法院予以適當減少。如果不能計算出實際損失的，有下列情形之一的，人民法院應準予適當減少違約金：（1）約定的違約金超過合同標的總價款的；（2）租賃合同、承包合同約定的違約金超過兩年租金或者承包金的；（3）合伙、聯(lián)營合同約定的違約金超過投資總額30%的；（4）其他需要減少違約金的情形?！卑创艘?guī)定，上訴人樅陽縣公塥供銷合作社與被上訴人魏宗旅簽訂的《房產轉讓合同》約定的違約金超過合同標的總價款23萬元，明顯過高，應予適當減少。根據公平和誠實信用原則，由上訴人樅陽縣公塥供銷合作社給付被上訴人魏宗旅違約金20萬元。
安徽省安慶市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（二）項，《中華人民共和國民法通則》第四條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款、第二款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條及相關法律規(guī)定，判決如下：
一、維持樅陽縣人民法院（2009）樅民一初字第719號民事判決第一項。
二、變更樅陽縣人民法院（2009）樅民一初字第719號民事判決第二項。
三、上訴人樅陽縣公塥供銷合作社于本判決生效后十日內給付被上訴人魏宗旅違約金20萬元。
一審案件訴訟費10625元按原審判決執(zhí)行。二審案件訴訟費10625元由上訴人樅陽縣公塥供銷合作社負擔1萬元、被上訴人魏宗旅負擔625元。
【評析】
本案主要涉及對《中華人民共和國合同法》第114條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第29條的正確理解，安慶市中級人民法院在審理中就相關問題作出了積極的探索，對審判實務具有一定的現(xiàn)實指導意義。
（一）違約金的外延
法院是否可以根據當事人的請求調整遲延履行違約金，針對這一問題，司法實踐中一直存在爭議。有兩種不同的觀點：第一種意見認為，遲延履行違約金屬于懲罰性違約金，根據意思自治原則，法院無權調整當事人約定的遲延履行違約金；第二種意見認為，從遲延履行違約金的屬性來看，仍屬于以賠償性為主、以懲罰性為輔的違約金，所以法院可以基于當事人的請求對其予以調整。我們采取第二種觀點，因為對于《合同法》第114條第3款，全國人大法工委王勝明解釋為：“在這種情況下，違約金視為因遲延履行造成的損失補償。”正因為違約金的基本性質是補償性，《合同法》以及司法解釋才賦予人民法院基于當事人的申請，在當事人約定的違約金過高時，予以適當調整，使其既達到補償守約方損失的目的，又弱化懲罰性，降低違約方的成本。
（二）“過分高于”的判斷標準
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第29條第2款規(guī)定：當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第114條第2款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。根據該款規(guī)定，判斷是否“過分高于”的參照是“損失”，標準是“超過損失的百分之三十”。司法實踐中對作為參照的“損失”有兩種不同理解：第一種理解是僅指實際損失，第二種理解是包括實際損失和期待利益損失。我們采取第二種理解，因為第29條同時采取“實際損失”和“損失”兩個概念，意味著這兩個概念相互區(qū)別，故對“損失”應理解為包括實際損失和期待利益損失。所謂期待利益損失，是指當事人根據合同約定的給付能獲得，但因債務不履行而發(fā)生的損害。期待利益損失應受可預見規(guī)則限制，即只有違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失才予以計算。本案審理中，魏宗旅主張因樅陽縣公塥供銷合作社未按期交房致其經營活動無法正常開展，對這部分損失是否應予計算？我們認為，營業(yè)損失屬于期待利益損失，因魏宗旅與樅陽縣公塥供銷合作社約定轉讓的房產包括“倉庫8間、營業(yè)間7間、住房13間、廂房2小間”，由此推定樅陽縣公塥供銷合作社在與魏宗旅簽訂合同時應預見到魏宗旅將投入營業(yè)，如延期交付會影響魏宗旅的營業(yè)收入，故對其主張予以支持。
（三）舉證責任
《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第2條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?！弊C據角度分析，違約方應對“違約金過分高于造成的損失”的主張承擔證明責任，但從舉證能力看，違約方實際上無法證明守約方的損失，要求違約方承擔該證明責任無異于剝奪違約方請求減少違約金的權利?？紤]到實際存在的舉證困難，我們認為法院可根據案件的具體情況結合守約方的舉證酌情確定違約行為所造成的損失。
（四）主張的方式
根據司法被動原則，法院不能主動依職權調整當事人約定的違約金，須違約方在起訴、反訴、上訴或答辯中明確要求減少違約金。本案樅陽縣公塥供銷合作社上訴時沒有明確要求法院減少違約金，而認為“不構成違約”，“原約定的違約金過高，系筆誤”，“原判有悖常理”，法院能否根據這些上訴意見對違約金進行調整？我們認為應探求當事人內心真意，上述意見中包含了在法院認定構成違約時請求法院對違約金予以調整的意思表示，法院可依法予以調整。
（五）司法自由裁量權的范圍
違約金數(shù)額的調整，除與當事人訴訟權利的行使有關外，還涉及法官自由裁量權的行使。我們認為法官的自由裁量權是有限的，否則不利于司法的統(tǒng)一，易使當事人對法院審理案件的公正性產生偏差性認識。調整后的違約金不得超過因違約造成損失的30%，在此范圍內，法院根據公平原則和誠實信用原則，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，確定適當?shù)倪`約金數(shù)額。
基于上述理解，安慶市中級人民法院將雙方約定的遲延履行違約金調整為20萬元。二審宣判后，雙方當事人均服判息訴，取得了良好的司法效果。
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