【要點提示】
1.國家實行房產(chǎn)新政，當事人已預見到購房存在巨大商業(yè)風險，并在合同中對國家房貸政策變化導致按揭不能作出了自己的承諾。這種情形不屬于情事變更，不能解除房屋買賣合同。
2.當事人在房屋買賣合同中既約定了違約金又同時約定了定金罰則，根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定，違約金條款和定金罰則不能同時適用，一方違約時，另一方可以選擇違約金條款或者定金條款。
【案例索引】
一審：浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院（2010）甬鄞民初字第987號（2010年7月19日）
二審：浙江省寧波市中級人民法院（2010）浙甬民二終字第514號（2010年9月27日）
【案情】
原告（反訴被告，二審上訴人）：鄧虎
被告（反訴原告，二審被上訴人）：孔春能
寧波市鄞州區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2010年4月6日，鄧虎（乙方）、孔春能（甲方）與中介方寧波誠發(fā)房地產(chǎn)信息有限公司（丙方）簽訂存量房屋買賣中介合同一份，合同約定：孔春能將其所有的位于寧波市中河街道金地國際公館6號1幢3單元1902室房屋轉(zhuǎn)讓給鄧虎；價款為人民幣185萬元，簽約日付定金10萬元，2010年5月15日付50萬元并過戶，余款125萬元辦理按揭貸款，于銀行正式放貸和甲方交房后當天支付給甲方；如因銀行放貸政策或乙方個人資信，影響按揭額度或不能批下，不足部分或全額按揭款由乙方在接到丙方通知、法定放貸時間三日內(nèi)現(xiàn)金補足；除甲方、丙方原因外，乙方違約不能履行合同的，承擔以下違約責任：（1）乙方不得退回已支付的定金；（2）乙方延期付款10天內(nèi)，需支付甲方每天500元，超過10天以上則按第一條作違約處理，并另外支付甲方違約金10萬元。雙方簽訂合同后，鄧虎向孔春能支付了10萬元定金。2010年4月下旬，鄧虎通知孔春能因房貸新政限制無法履行合同，要求解除雙方合同，退回已付定金。
鄧虎起訴稱請求判令解除雙方房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由孔春能返還鄧虎購房定金10萬元。
孔春能反訴稱：雙方合同約定，允許購房一方更名，則鄧虎貸款是否受房產(chǎn)新政限制并不影響合同履行。事實上，房產(chǎn)新政出臺后，鄧虎也曾聯(lián)系買家接手，但因買家亦采取觀望態(tài)度拒絕接手，導致鄧虎沒有能力履行合同。鄧虎屬于炒房行為，正是國家政策調(diào)控的對象，應(yīng)當風險自理。鄧虎違約不履行合同義務(wù)，按合同約定，除定金不得退還外，并需另外支付孔春能違約金10萬元?，F(xiàn)其也同意合同解除。請求法院判令駁回鄧虎退還定金的本訴請求，判令鄧虎支付孔春能違約金10萬元。
【審判】
寧波市鄞州區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：鄧虎和孔春能訂立的房屋買賣合同成立有效，雙方均須按約履行。雙方合同雖約定部分價款由鄧虎申請銀行按揭貸款支付，但亦明確約定因銀行放貸政策或鄧虎個人資信，無法申請按揭貸款時，鄧虎應(yīng)以現(xiàn)金支付。故房產(chǎn)新政對鄧虎是否造成申請按揭貸款的限制，不成為鄧虎拒絕履行合同的合理理由。鄧虎請求解除合同，現(xiàn)因孔春能亦同意解除合同，原審法院準許雙方解除合同。鄧虎在雙方約定的期限未按約支付價款，逾寬限期仍未履行付款義務(wù)，構(gòu)成根本違約，根據(jù)雙方合同約定，除不能退還定金外，還應(yīng)另行支付10萬元違約金，該條款相當于約定在一方構(gòu)成根本違約時，須支付包括定金在內(nèi)的違約金20萬元。故鄧虎請求退還定金，原審法院不予支持；孔春能請求另行支付10萬元違約金，原審法院予以支持。據(jù)此，判決：一、解除鄧虎與孔春能于2010年4月6日簽訂的存量房屋買賣中介合同；二、鄧虎支付孔春能違約金10萬元，限在本判決生效后十日內(nèi)付清；三、駁回鄧虎的其他訴訟請求。
上訴人鄧虎上訴稱：原判認定事實不清，適用法律不當。（1）本案應(yīng)適用情事變更原則。原審法院把《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱新國十條）的出臺導致銀行按揭政策的變化直接等同于銀行房貸政策的原因，屬錯誤理解合同條款。引起按揭不能辦理的原因系國家政策的變化，故從情事變更的角度看，鄧虎自發(fā)現(xiàn)不能辦理按揭之日起及時通知孔春能要求解除合同的行為是法律所允許的，并不構(gòu)成違約。由于新國十條的出臺，導致銀行按揭不能辦理，所以非鄧虎原因不能履行合同。故鄧虎未支付第二期房款的行為也不構(gòu)成違約，更不構(gòu)成根本性違約。（2）即使鄧虎構(gòu)成違約，也不應(yīng)當支付20萬元的違約金。根據(jù)《合同法》第116條之規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，只能選擇一種違約方式。原審法院既適用定金罰則，又要鄧虎支付違約金，系適用法律不當。請求二審法院維持原判第一項；撤銷原判第二項，駁回孔春能一審中提出的全部反訴請求；撤銷原判第三項，支持鄧虎在一審中提出的全部訴訟請求。
被上訴人孔春能辯稱：銀行作為國家重要的金融機構(gòu)，其政策與國家的政策時刻聯(lián)系在一起，鄧虎把銀行政策和國家政策加以割裂是錯誤的。鄧虎以政策為由未履行合同，違反合同約定，況且鄧虎也有更改戶主的權(quán)利，并不簡單受政策限制，違約是其個人問題，并屬根本性違約，造成孔春能巨大損失，鄧虎應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。請求二審法院維持原判。
寧波市中級人民法院經(jīng)審理認為：鄧虎與孔春能之間簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，又不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法確認有效，雙方均應(yīng)按約履行。該合同第3條第4項約定，如銀行房貸政策或乙方（鄧虎）個人資信，影響按揭額度或不能批下的，不足部分或全額按揭款由乙方在接到丙方（房產(chǎn)中介公司）通知、法定放貸時間三日內(nèi)現(xiàn)金補足。故根據(jù)雙方合同約定，國家政策的改變，導致銀行房貸政策的變化，并非鄧虎貸款不成拒絕履行合同的法定事由。鄧虎未按約履行付款義務(wù)，應(yīng)承擔違約責任。現(xiàn)雙方一致同意解除合同，予以準許?！逗贤ā返?15條規(guī)定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！薄逗贤ā返?16條規(guī)定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！北景鸽p方當事人在合同違約責任中既約定不得退回已支付定金，又約定支付違約金10萬元，該約定違反法律規(guī)定。故原審法院判決駁回鄧虎請求返還10萬元定金訴訟請求的同時又判決鄧虎支付孔春能違約金10萬元，屬適用法律錯誤。鄧虎不履行合同約定的債務(wù)，無權(quán)要求返還定金，對孔春能反訴請求另行支付10萬元違約金，不予支持。據(jù)此判決：
一、維持原審判決第一、三項；
二、撤銷原審判決第二項；
三、駁回孔春能的其他訴訟請求。
【評析】
本案雙方爭議的焦點是新國十條的出臺導致銀行房貸政策的變化，購買方不能辦理按揭，是否構(gòu)成情事變更解除合同，以及定金罰則、違約金如何適用。
一、鄧虎的抗辯事由不構(gòu)成情事變更
情事變更的構(gòu)成要件主要表現(xiàn)在以下幾方面：時間上，應(yīng)當發(fā)生在合同成立之后，履行完畢之前?？陀^上，應(yīng)有情事變更的具體事實。如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟危機等。主觀上，當事人在訂立合同時無法預見。是指根據(jù)人們的一般常識和普遍經(jīng)驗，在訂立合同時也不可能預見到該情事可能發(fā)生變化。情事變更必須不可歸責于雙方當事人，且既非不可抗力也非商業(yè)風險。繼續(xù)履行合同顯失公平。其適用范圍一般為：物價飛漲、合同基礎(chǔ)喪失、匯率大幅度變化、國家經(jīng)濟貿(mào)易政策變化等。對此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》〔以下簡稱《合同法司法解釋（二）》〕第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！睆脑摻忉寔砜?，法律明確將情事變更與商業(yè)風險區(qū)別開來，如系商業(yè)風險，則按風險自負的原則，由遭受不利益一方的當事人承擔由此造成的損失。兩者的主要區(qū)別有：一是預見程度不同。商業(yè)風險系行為人能夠預見或者應(yīng)當預見客觀情況的變化可能發(fā)生，并盡量加以避免的一種可能性。二是后果不同。商業(yè)風險雖會造成一方當事人履行合同困難或費用增加，利潤減少等虧損，但合同的基礎(chǔ)并未發(fā)生質(zhì)的變化。如構(gòu)成情事變更，繼續(xù)履行合同會對一方當事人明顯不利或者不能實現(xiàn)合同目的，合同的基礎(chǔ)和預期的目的發(fā)生根本性動搖。本案鄧虎與孔春能于2010年4月6日簽訂房屋買賣合同，在此之前，國務(wù)院已對房地產(chǎn)市場進行適當調(diào)控，出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號），全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化，但部分城市房價、地價仍出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房仍較活躍。鄧虎應(yīng)該并且已經(jīng)預見到市場存在的商業(yè)風險，國家再次對房市進行調(diào)控的可能。故雙方在合同中對風險責任承擔做了明確約定，該合同第3條第4項約定，如銀行房貸政策或乙方（鄧虎）個人資信，影響按揭額度或不能批下的，不足部分或全額按揭款由乙方在接到丙方（房產(chǎn)中介公司）通知、法定放貸時間三日內(nèi)現(xiàn)金補足。鄧虎已預見到購房存在的巨大商業(yè)風險，明知國家房貸新政中規(guī)定允許銀行對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款將導致其按揭不能，卻對此做出了自己的承諾，即用現(xiàn)金補足。因此，鄧虎提出新國十條的出臺導致銀行房貸政策的變化，購買方不能辦理按揭，構(gòu)成情事變更的抗辯事由不能成立，房產(chǎn)新政屬于正常的商業(yè)風險，不構(gòu)成情事變更，鄧虎應(yīng)自負風險。
二、解除房屋買賣合同的理由
合同解除制度是《合同法》中重要的法律制度。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，其在經(jīng)濟生活中的作用愈加突出。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除兩種，法定解除主要適用于當事人不履行合同的主要義務(wù)，致使合同目的無法實現(xiàn)的情形。約定解除體現(xiàn)了當事人意思自治原則?！逗贤ā返?4條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行主要債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”《合同法司法解釋（二）》第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或解除?！鄙鲜鰲l文對于合同約定解除以及因不可抗力解除的情形，雙方都有可能享有解除權(quán)，做了明確規(guī)定。除了在不可抗力及情事變更情形下，雙方有單方解除權(quán)之外，其他合同單方解除事由僅能由守約方享有。本案在審理過程中，作為守約方孔春能同意解除合同，根據(jù)當事人意思自治原則，現(xiàn)雙方當事人一致同意解除合同，應(yīng)予準許。
三、關(guān)于違約金與定金之間的關(guān)系
《合同法》第116條規(guī)定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！贝藯l對兩者的關(guān)系做了說明。違約金是指由當事人通過協(xié)商預先確定的，在違約生效后獨立于履行行為以外的給付。約定的違約金視為違約的損失賠償，當債務(wù)人不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定，給債權(quán)人造成損失時，違約的債務(wù)人應(yīng)當向債權(quán)人如數(shù)支付違約金以賠償損失。定金是指當事人為擔保債權(quán)實現(xiàn)而預先支付一定數(shù)額的金錢。定金有預付款和懲罰性的功能。兩者的主要區(qū)別：第一，違約金應(yīng)當事先約定，但無須預先支付。而定金應(yīng)當預先支付，否則定金的約定無效。第二，約定的違約金，視為違約的賠償金，如果違約未造成損失的，違約方不支付違約金。約定的違約金低于造成的損失，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。定金具有懲罰性，與違約損失無關(guān)。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。根據(jù)當事人意思自治原則，當事人在訂立合同時，可以約定違約金，也可以約定定金。但是根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定，違約金和定金不能同時適用，即一方違約時，對方可以選擇適用違約金條款或者定金條款，不能既請求支付違約金又請求執(zhí)行定金罰則。本案雙方當事人在合同違約責任中既約定不得退回已支付定金，又約定支付違約金10萬元，該約定違反法律規(guī)定。二審法院依法予以糾正，符合法律規(guī)定。
馬學斌律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。
關(guān)注微信“馬學斌律師”(微信號)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
掃描二維碼，關(guān)注馬學斌律師
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“馬學斌律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：馬學斌
咨詢電話： 15811286610
關(guān)注馬學斌律師，即時了解法律信息，一對一預約專家律師咨詢。
