[摘要]深圳二手樓交易中業(yè)主返價(jià)違約現(xiàn)象增多，由此引發(fā)訴訟潮。
南都連環(huán)追
3·30新政之后，深圳二手樓房?jī)r(jià)暴漲，交易中業(yè)主返價(jià)違約現(xiàn)象增多，由此引發(fā)訴訟潮。不少購(gòu)房人選擇訴請(qǐng)法庭判決繼續(xù)交易，強(qiáng)制過(guò)戶。但多名房產(chǎn)律師認(rèn)為，判決生效之后，執(zhí)行仍然存在諸多不確定因素。
一次性付款成為“攔路虎”
實(shí)際上，南都記者從多名知情人處獲悉，上周，深圳市中院房產(chǎn)庭有法官在一次講座上曾透露，目前違約潮已經(jīng)引起法院系統(tǒng)的重視，全市房產(chǎn)庭法官在上周已經(jīng)召開了會(huì)議，確定了判決指引。據(jù)其透露，如果達(dá)到三個(gè)條件，被判決繼續(xù)履行合同的可能性極大。
這三個(gè)條件是，第一，買方要確保持續(xù)符合購(gòu)房資格。第二，買方要追加中介方和賣方欠款銀行作為第三人，其中賣方欠款銀行涉及到贖樓，便于法院判決該第三人配合贖樓。第三，買方要準(zhǔn)備好一次性支付購(gòu)房款。而這也正是以便賣方不配合辦理按揭手續(xù)時(shí)，一次性付款給法院，由法院執(zhí)行強(qiáng)制過(guò)戶，再將房款放給賣方。
這一消息上周已經(jīng)在訴訟業(yè)主中廣為傳播。但是業(yè)主們對(duì)于一次性付款頗感壓力?！吧钲诜?jī)r(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)，一次性付款顯然讓被毀約已處于被動(dòng)弱勢(shì)地位的購(gòu)房者雪上加霜，成為起訴要房子的巨大障礙，導(dǎo)致要么放棄，要么求助于民間高利貸公司融資購(gòu)買?！遍L(zhǎng)期代理二手房交易訴訟的廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮在一封公開信中如此描述一次性付款給買方業(yè)主帶來(lái)的壓力。
律師呼吁銀行給裁決過(guò)戶購(gòu)房者發(fā)放貸款
而面對(duì)這樣的困局，廣東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮律師向中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)深圳市監(jiān)督局以及深圳住房公積金管理中心致函，希望商業(yè)銀行與公積金接受裁決過(guò)戶購(gòu)房者的商業(yè)貸款申請(qǐng)，及時(shí)向符合條件的購(gòu)房者出具貸款承諾并按承諾發(fā)放貸款。
張茂榮的主要理由是基于，給予裁決過(guò)戶購(gòu)房者貸款不存在法律障礙。他認(rèn)為，《個(gè)人住房貸款管理辦法》第5條并沒(méi)有限制裁決過(guò)戶購(gòu)房者住房貸款，商業(yè)銀行沒(méi)有權(quán)利予以拒絕；《住房公積金管理規(guī)定》第26條及《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》第10條也并沒(méi)有規(guī)定裁決過(guò)戶購(gòu)房者不能申請(qǐng)公積金貸款，應(yīng)當(dāng)給予符合條件的裁決過(guò)戶購(gòu)房者公積金貸款。
同時(shí)，他認(rèn)為，給予裁決過(guò)戶購(gòu)房者貸款不存在承諾風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是商業(yè)銀行貸款還是住房公積金貸款，貸款承諾函只是對(duì)符合貸款條件購(gòu)房者的一紙承諾，實(shí)際貸款發(fā)放時(shí)間在交易成功，房產(chǎn)過(guò)戶到買方名下，并辦理抵押登記手續(xù)之后，也就是說(shuō)過(guò)不了戶，辦不了抵押，不會(huì)發(fā)放貸款。
他還認(rèn)為，裁決過(guò)戶對(duì)交易更有保障。人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出生效的強(qiáng)制交易裁決依法具有法律強(qiáng)制力，確定能夠得到執(zhí)行，相對(duì)于沒(méi)有進(jìn)入訴訟的交易來(lái)說(shuō)，保障性更強(qiáng)。
而就在上周日，上百名卷入訴訟的業(yè)主，在深圳灣體育中心舉行了聲勢(shì)浩大的簽名儀式，聲援該份呼吁。張茂榮也告訴南都記者，將以其民主黨派成員的身份，將社情民意轉(zhuǎn)達(dá)到前述主管部門。
典型案例
判決已經(jīng)生效，不執(zhí)行怎么辦？
梁平在今年3月取得了深圳市中級(jí)人民法院作出的終審判決，法院判決朱曉春應(yīng)向他支付違約金4萬(wàn)元，同時(shí)判決繼續(xù)履行合同，將涉案房產(chǎn)過(guò)戶到他的名下。
梁平現(xiàn)年28歲，大學(xué)畢業(yè)之后在深圳從事設(shè)計(jì)工作。去年2月，梁平和朱曉春簽訂了協(xié)議，約定以77.5萬(wàn)元的價(jià)格買下朱曉春位于龍崗龍城廣場(chǎng)榭麗花園的一套房產(chǎn)，并支付了3萬(wàn)元定金。梁平告訴南都記者，隨后朱曉春以各種理由不愿意配合去銀行辦理首期款監(jiān)管等手續(xù)。他為此向朱曉春發(fā)出律師函，催促無(wú)用后，將朱曉春告上了法庭。
此案在今年3月獲得深圳市中院的終審判決，法院認(rèn)定朱曉春不配合按約辦理銀行資金監(jiān)管后續(xù)以及銀行貸款申請(qǐng)，已經(jīng)構(gòu)成違約。一方面判處朱曉春支付違約金4萬(wàn)元，另一方面還判處繼續(xù)履行合同，今年的4月30日是履約大限。
不過(guò)梁平告訴南都記者，由于辦理資金監(jiān)管以及按揭手續(xù)，需要賣方配合，但判決生效之后，朱曉春仍拒絕配合。
朱曉春向深圳市中院申請(qǐng)?jiān)賹?，主要理由是認(rèn)為這次交易應(yīng)該是一次性付款，而不是按揭貸款，同時(shí)認(rèn)為梁平提交的貸款資料存在造假。今年5月，他的再審申請(qǐng)被法院駁回。
梁平于5月初向龍崗區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。不料，賣方竟主動(dòng)提出到銀行辦理資金監(jiān)管以及貸款手續(xù)，雙方在5月到銀行辦理手續(xù)，梁平也提供了個(gè)人資料。不過(guò)由于簽訂的二手房買賣合同中，房屋面積、房產(chǎn)證號(hào)以及合同日期均進(jìn)行留白，銀行要求買賣方以及中介三方持有的合同均要將這些空白內(nèi)容補(bǔ)齊。梁平告訴南都記者，留白是因?yàn)楹灪贤瑫r(shí)手頭上沒(méi)有房產(chǎn)證資料。現(xiàn)在，補(bǔ)齊資料的要求遭到了賣家的拒絕。
銀行告知梁平，如果資料不能補(bǔ)齊，只能撤單，做不了貸款。上周四下午，買賣雙方以及中介一起來(lái)到了京基100的中國(guó)銀行。
朱曉春指責(zé)梁平是合同詐騙，并稱梁平提供的貸款資料有問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)辦理貸款，只能撤單。梁平則反駁稱，所有的資料均已經(jīng)準(zhǔn)備齊，只需要他配合補(bǔ)齊合同資料就行了。
梁平告訴南都記者，龍崗法院執(zhí)行庭的法官告訴他，類似情況，需要當(dāng)事人配合辦理按揭手續(xù)，還是需要他們和當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商解決，法院無(wú)法強(qiáng)制要求當(dāng)事人配合。
上周四的結(jié)果是，他們撤回了在銀行的申請(qǐng)資料。下一步如何走，房子又將在何時(shí)才能收到，梁平也不知道。
判決五年后才得以執(zhí)行
這正是判決之后執(zhí)行難的一個(gè)尷尬現(xiàn)狀。買家凌某在今年5月28日終于過(guò)戶獲得了南山區(qū)工業(yè)八路西招商桃花園一處房產(chǎn)，但是距離判決生效已經(jīng)有五年之久。
涉事的房產(chǎn)為政府微利房，帶福利性質(zhì)，需要先辦理綠本，再轉(zhuǎn)為紅本。凌某是在2005年7月與賣方楊某簽訂協(xié)議，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有辦理綠本。此后由于賣方不配合辦理手續(xù)，買方最終在2010年1月18日鬧上法庭。2011年4月，該案由深圳市中級(jí)人民法院終審判決，雙方繼續(xù)履行合同。
這一判決同樣明確要在生效五日之后辦理綠本，綠本辦理完畢后五日之內(nèi)辦理紅本等。不過(guò)直到2014年11月，雙方達(dá)成協(xié)議，由買家補(bǔ)償一筆錢后，賣家才予以配合辦理手續(xù)。到今年5月28日過(guò)戶，判決生效到執(zhí)行落地經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的5年。
代理該案原告的是深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)主任、廣東中安律師事務(wù)所合伙人鐘勝榮律師，他告訴南都記者，該案的執(zhí)行時(shí)間之所以會(huì)有四年多之久，是因?yàn)樵摪篙^為特殊，即交易房產(chǎn)為安居房而不是市場(chǎng)商品房，在2011年3月終審判決生效時(shí)連“綠本”都還沒(méi)有辦出，而要辦出“綠本”、辦理“綠本轉(zhuǎn)紅本”等手續(xù)必須由賣方親自到有關(guān)部門辦理，法院無(wú)法發(fā)出裁定強(qiáng)制辦理，所以，該案經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的說(shuō)服、執(zhí)行和解工作，最終賣方自愿履行了前述義務(wù)，使得該案拖延較久才得以執(zhí)結(jié)。
鐘勝榮認(rèn)為，這只是特例，對(duì)于目前大部分的商品房買賣案件而言，時(shí)間不會(huì)拖得太長(zhǎng)，一審、二審加上強(qiáng)制執(zhí)行程序，一般一年多就能夠過(guò)戶。
但鐘勝榮認(rèn)為，如果要獲得較高的執(zhí)行效率，前提是買方必須準(zhǔn)備好足夠的購(gòu)房資金，在將購(gòu)房款匯入法院賬戶后，法院就可以向國(guó)土部門發(fā)出裁定書強(qiáng)制過(guò)戶。這一做法，就完全避開了賣方，無(wú)需賣方配合進(jìn)行按揭手續(xù)。
趙廣群律師辦案心得：微查秋毫，眾擎易舉
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