《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
目前，商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，因商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實踐中大量存在。據(jù)報載，在2003年“3。15”國際消費者權(quán)益保護日，中國消費者協(xié)會公布2002年因商品房廣告虛假引起的投訴比上一年增長177%，成為商品房糾紛中最主要的問題和消費者投訴的熱點問題。
這里所指的“廣告”是指商業(yè)廣告，“商品房銷售廣告”是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現(xiàn)場的廣告牌；樣板房展示；等等。
“說明和允諾”是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用廣播、電視、報紙、期刊等新療媒體的廣告欄目或自行印制售房宣傳資料、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時，作出的對購買商品房特定事項的說明或者對商品房質(zhì)量的聲明、陳述。這些內(nèi)容，開發(fā)商多數(shù)情況下會拒絕寫進合同條款中，但對購房合同的簽訂又有著巨大的影響，如何界定房地產(chǎn)廣告中說明和允諾的法律責(zé)任。則成為將來以后，雙方產(chǎn)生糾紛時的一個關(guān)鍵問題。
審判實踐中對商品房銷售虛假廣告等引起糾紛的處理，各個法院也有著不同的意見。
律師提醒：購買商品房時要進行詳細的調(diào)查及取證，在了解法律規(guī)定的情況下，也要針對各個地方法院的不同掌握尺度，采取相應(yīng)的法律措施，防止上當(dāng)受騙，造成不必要的財產(chǎn)損失。
馬學(xué)斌律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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