【案情】
陸某與華某系夫妻關(guān)系，雙方共有房產(chǎn)登記在陸某名下。陸某在未征得華某同意的情形下，與毛某簽訂房屋買賣合同，在合同上代簽了華某的名字，并將該房屋的契證、門牌證交付給毛某。在合同履行過程中，毛某與陸某為營業(yè)稅的承擔問題發(fā)生爭議。隨后，華某發(fā)現(xiàn)房屋被出售，拒絕追認合同效力。毛某訴至法院，要求陸某、華某根據(jù)合同約定交付房屋。
【分歧】
一種意見認為，毛某與陸某簽訂房屋買賣合同時，主觀上并無惡意，且房屋對價屬于合理范圍，雖然房屋尚未辦理過戶，但從保護善意受讓人角度，應(yīng)當支持毛某有關(guān)交付房屋的主張。
另一種意見認為，陸某未經(jīng)華某同意，擅自處分夫妻共有房產(chǎn)，該合同應(yīng)屬效力待定合同。現(xiàn)因華某拒絕追認，合同歸于無效，毛某要求交付房屋的主張不能成立。
【評析】
筆者贊同第二種意見。
1.毛某不構(gòu)成善意取得?；橐龇ㄋ痉ń忉專ㄈ┑谑粭l規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，法院不予支持。該規(guī)定實際上借鑒了物權(quán)法有關(guān)善意取得制度的規(guī)定。善意取得的構(gòu)成要件包括三個方面：一是受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；二是以合理的價格轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案中，毛某在簽訂合同時并無主觀惡意受讓的情形，但毛某在明知房屋存在共有人的情況下仍與陸某簽訂合同，主觀上存在過失，雖然雙方在合同中約定的房屋轉(zhuǎn)讓價屬于合理對價，但是因為房屋未辦理過戶登記手續(xù)，毛某不構(gòu)成善意取得。
2.夫妻一方擅自處分夫妻共有的房屋與他人簽訂的房屋買賣合同，并不能簡單地認定為有效或者無效。根據(jù)合同法第五十一條的規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。如果夫妻另一方對房屋買賣合同進行了追認，確認了合同的效力，則該合同有效，即使受讓人未構(gòu)成善意取得，亦能根據(jù)合同約定要求交付房屋。但如果夫妻另一方拒絕追認，則夫妻一方擅自簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認定為無效。本案中，陸某在明知對房屋不具有完整處分權(quán)的情況下，與毛某簽訂房屋買賣合同，且事后未能得到華某的追認，該合同最終歸于無效。當然，對于合同無效的后果，相應(yīng)的過錯方應(yīng)當承擔賠償責任。
（作者單位：浙江省衢州市中級人民法院）
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