“壞人”違約，反而使“好人”掉入陷阱
——對方惡意違約時怎樣才能保護(hù)自己的合法權(quán)益？
近日，周律師代理了一件賣方出售學(xué)區(qū)房卻以戶口問題故意違約的案子。該案買方當(dāng)事人為陳女士，她為了孩子以后在北京的上學(xué)學(xué)籍問題，與賣方袁某簽訂了北京市西城區(qū)某二手學(xué)區(qū)房的買賣合同。賣方在合同簽訂時承諾其全家在該學(xué)區(qū)房上落的戶口已經(jīng)遷出，陳女士在交付了定金50萬元后，積極籌措了剩余近400萬的首付款，卻在首付款交付截止日前發(fā)現(xiàn)賣方全家戶口根本沒有遷出，陳女士立刻與賣方就房屋戶口問題進(jìn)行協(xié)商，賣方卻一再以各種事由推脫，不僅不積極配合買方履行合同將戶口遷出，反而在拖延至首付款交付期限屆滿后將買方起訴至法庭，要求買方支付高達(dá)160萬的違約金并要求解除合同。
面臨賣方如此惡意地不履行合同并提起高達(dá)160萬違約金的訴訟，陳女士應(yīng)該如何應(yīng)對？
周律師法律提示：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十八條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，當(dāng)事人雙方互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行的一方有確切證據(jù)表明另一方喪失履行債務(wù)能力時，在對方?jīng)]有恢復(fù)履行能力或者沒有提供擔(dān)保之前，有權(quán)中止合同履行。
本案中，賣方袁某在簽訂合同時已承諾房屋戶口遷出，卻在陳女士發(fā)現(xiàn)其戶口未遷出與其溝通時諸多搪塞拖延，拒絕遷出戶口，此時雖未至合同約定的戶口遷出期限，但其行為已明確表示其在履行期內(nèi)不可能履行合同義務(wù)，明顯構(gòu)成預(yù)期違約。陳女士作為先交付首付款履行合同義務(wù)的一方，面對賣方拒遷出房屋落戶戶口，導(dǎo)致賣方合同義務(wù)有無法履行的現(xiàn)實危險時，有權(quán)中止履行合同義務(wù)，行使不安抗辯權(quán)。
但是，本案中陳女士仍然面臨著敗訴風(fēng)險。陳女士與袁某并未在房屋買賣合同中約定戶口必須遷出，只是進(jìn)行了口頭約定；同時，陳女士在發(fā)現(xiàn)了袁某無法遷出戶口的事實后，并未及時固定證據(jù)，使得證明對方違約缺乏有力證據(jù)。
周律師指出，合同與我們的日常生活息息相關(guān)，對待合同務(wù)必謹(jǐn)慎。為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，在訂立合同時，一定要將與自身利益有關(guān)的各種事項明確在合同中約定，作為后續(xù)合同履行的依憑；在對方違約事實發(fā)生后，一定要有證據(jù)意識，可以采用截圖、電話錄音等方式積極并及時地固定證據(jù)，避免掉入“壞人”的陷阱。
周俊利律師辦案心得：周俊利律師結(jié)合多年執(zhí)業(yè)經(jīng)歷總結(jié)出以下辦案經(jīng)驗：敬業(yè)態(tài)度誠可貴，客戶利益掛心間，調(diào)查取證需審慎，訴訟策略要明晰，與時俱進(jìn)勤學(xué)習(xí)，專業(yè)細(xì)致贏訴訟。
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周俊利律師擁有二十年豐富的職業(yè)經(jīng)驗，擅長刑事辯護(hù)、新三板業(yè)務(wù)及各類重大經(jīng)濟(jì)仲裁、訴訟案件，歡迎各界人士關(guān)注！
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