【案情】
2013年9月18日，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)商A公司簽訂商品房預(yù)售合同，合同約定：建筑面積150平方米，凈高2.85米，每平方米6500元。合同簽訂后，張某支付首付款29.5萬元，余款68萬元銀行按揭。在辦理交房手續(xù)時(shí)，張某發(fā)現(xiàn)層高（即凈高與樓板厚度之和）縮水（經(jīng)測定平均凈高為2.78米），經(jīng)與A公司交涉無果后，至法院起訴，要求解除與A公司簽訂的商品房預(yù)售合同。
【解析】
筆者認(rèn)為，由于層高縮水程度較輕，對生活影響不大，A公司尚未構(gòu)成根本違約，為維護(hù)合同交易安全和誠信原則，應(yīng)認(rèn)定張某主張法定解除權(quán)不成立，其訴請應(yīng)予駁回。但在層高縮水不構(gòu)成根本違約的適用標(biāo)準(zhǔn)上，如適用住房與城市建設(shè)部發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（編號(hào)為GB50096-2011）第5.5.2條“臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40米，局部凈高不應(yīng)低于2.10米，且局部凈高的室內(nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3”之規(guī)定。則因該標(biāo)準(zhǔn)過低，容易造成合同雙方當(dāng)事人利益關(guān)系失衡。
對于廣大普通家庭而言，購置房產(chǎn)花費(fèi)數(shù)額巨大，僅首付款就可能傾其全家所有，還要承擔(dān)長年的銀行按揭。當(dāng)事人巨資購置房產(chǎn)目的在于提升自己及家人未來的生活質(zhì)量和品位，因而必然對家居環(huán)境有較高要求，如果住房層高不夠，將對其產(chǎn)生空間上的壓抑和心理上的不適。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中層高之強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，僅僅是法律上的最低要求，與之相比，購房者期待標(biāo)準(zhǔn)自然要高一些，具體高多少與合同約定數(shù)值密切相關(guān)。本案中凈高約定為2.85米，如將根本違約標(biāo)準(zhǔn)定為2.40米，那么，縮水在0.45米（占比15.79%）之內(nèi)均視為一般違約，顯然已突破購房者能夠忍受之心理底線，顯失公平。
由于商品房層高與面積之間存在空間數(shù)量上的可比性，故層高根本違約標(biāo)準(zhǔn)問題可套用面積問題規(guī)定，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，將層高誤差比絕對值3%作為根本違約標(biāo)準(zhǔn)。涉案商品房層高誤差比絕對值：（2.85－2.78）÷2.85×100%﹦2.46%，小于3%，故可判斷張某行使法定解除權(quán)條件尚未成就。
應(yīng)特別說明的是，在相當(dāng)程度上，層高縮水比面積縮水更能挑戰(zhàn)購房者的心理承受能力，如同樣縮水50%，兩者之間張某將如何選擇？不言而喻，因此，參照面積規(guī)定確定層高根本違約標(biāo)準(zhǔn)并不存在矯枉過正、偏袒購房者一方之虞。
（作者單位：江西省南昌市灣里區(qū)人民法院）
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