財政部發(fā)布今年5月1日起全面推開營業(yè)稅改征增值稅，包括上海在內(nèi)的4個城市按三種情況征收或免征增值稅。
那么，“營改增”之后，個人出售二手房時，繳稅金額和方式將發(fā)生哪些變化？不要擔心一頭霧水，市地稅局提供權威案例解讀，詳見下文。
情況一：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
案例：小王將購買不足2年的住房對外銷售，取得出售住房收入420萬元。
按原營業(yè)稅計稅方法計算：應納營業(yè)稅額=420×5%=21萬元。
按改征增值稅計稅方法計算：應納稅額＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%。應納增值稅額=420÷（1+5%）×5%=20萬元。
情況二：個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。
案例：小李將購買已3年的非普通房對外銷售，取得出售住房收入500萬元，而3年前他的買入總價為400萬元。
按原營業(yè)稅計稅方法計算：應納營業(yè)稅額=（500-400）×5%=5萬元。按改征增值稅計稅方法計算：應納增值稅額=（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76萬元。
情況三：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
案例：小張將購買已3年的普通房對外銷售，取得出售住房收入200萬元，由于他符合免征條件，無論是按之前的營業(yè)稅計稅方法，還是按改征增值稅計稅方法，均免征營業(yè)稅或增值稅。來源|湖南高院訴訟
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