按語：簽訂購房合同后遇樓市調(diào)控政策，怎么辦？樓市調(diào)控是否屬于不可抗力？法律法規(guī)針對此問題如何回應(yīng)？本期的內(nèi)容就與此有關(guān)，供參閱！
住房調(diào)控政策是否屬不可抗力？
樓市調(diào)控伴隨著一系列法律問題的產(chǎn)生是不言而喻的。最新出臺的政策會使很多人失去購房資格或能力，對于已經(jīng)簽了合同或正在準備房貸的人來說，更是有苦說不出。那么問題來了，住房調(diào)控政策是否屬不可抗力？
根據(jù)我國法律規(guī)定：不可抗力是一項免責條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當事人無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責任或者推遲履行合同，在我國《民法通則》上是指“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”。
各城市出臺的住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。但根據(jù)法理，只有同時具備“不能預見、不能避免和不能克服”三大要件才屬于“不可抗力”范疇，可是這么多年來，針對樓市過熱。中央和地方頻頻出臺政策，經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的長期發(fā)展過程。調(diào)控目標非常明確，并非猝不及防突然發(fā)生。完全稱不上是“不可預見、不可避免和不可克服?！倍曳课葙I賣合同標的額相對較大，對合同當事人切身利益攸關(guān)。合同當事人在簽訂房屋買賣合同時對合同訂立之后，對可能出現(xiàn)的市場風險，以及各種履行方面的障礙均應(yīng)當有一定程度的預見和判斷，不會對各地方逐漸加強的宏觀調(diào)控措施毫無心理準備。
因此，基于上述考量，這兩年國家和地方政府新出臺的住房限購政策在我國司法實踐中不會被人民法院認定為《合同法》第一百一十七條所規(guī)定的不可抗力。
對于房屋買賣合同訂立之后，由于國家或當?shù)卣雠_住房限購政策的實施，致使買受人無法辦理房屋過戶登記手續(xù)的，人民法院通常會認定為，因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，也就是買賣雙方都沒有錯，這種情況下，除合同另有約定外。法院允許當事人以國家或當?shù)卣鲁雠_住房限購政策為理由提出解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款或定金返還給買受人。買受人需酌情承擔出賣人實際付出的費用等合理損失。合同當事人一方因這種情況解除合同，而要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，人民法院一般不予支持。
如果確有證據(jù)證明因解除合同導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，經(jīng)人民法院審查，解除合同確實導致當事人間利益失衡，會酌情考慮支持損失方提出由另一方補償其合理損失。
最高院、北上廣高院
對限購限貸導致商品房買賣合同糾紛的處理意見
一、最高院的意見
《2015年全國民事審判工作會議紀要》
（一）關(guān)于限貸的問題
房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應(yīng)予以支持其訴請。
（二）關(guān)于限購的問題
房屋買賣合同簽訂后，由于住房限購政策的實施，當事人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予支持。
二、《2011年全國民事審判工作會議紀要》（法辦[2011]442號）
（一）關(guān)于限貸的問題
對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，其以不可歸責于雙方當事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。
對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的，原則上不予支持；但買受人舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實際將以按揭方式付款的，人民法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。
（二）關(guān)于限購的問題
房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當事人并主張賠償損失的，原則不予支持。
（三）關(guān)于合同解除后的損失問題，區(qū)別對待
對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的，原則上不予支持；
對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔相應(yīng)補償責任的，人民法院應(yīng)當依據(jù)公平原則進行處理，合同約定定金的，補償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標的額的10%；對購買投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。
2011年、2015年兩次會議紀要均認為因限購、限貸導致合同不能履行可依法解除合同。但對于解除合同的法律后果2011年會議紀要區(qū)分投資性購房合同非投資性購房。
三、廣東省高院意見
粵高法〔2012〕240號《全省民事審判工作會議紀要》
商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。買受人請求判令出賣人辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)向其釋明可以變更訴訟請求；買受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求。
最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定了“因不可歸責于當事人雙方的事由”未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
四、北京高院意見
《北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》
住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。
房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實施導致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應(yīng)予支持。
五、上海法院的意見
1、上海高級人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》
由于上海高院出臺的解答時間較早，還未涉及到限購的問題，僅涉及到限貸的問題，其中上海高院對于限貸的問題，作如下解答：
房屋買賣合同是一種標的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當事人在訂立合同時往往對合同內(nèi)容有較為全面的認識，對自身合同義務(wù)的履行及風險有著較為充分的預見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當有充分、合理的預見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。
2、上海市第一中級人民法院民二庭的意見
上海市第一中級人民法院民二庭發(fā)布的《樓市調(diào)控背景下房屋買賣新類型糾紛實務(wù)問題研究》
第一，對涉“限貸令”案件的處理：
明確約定以貸款付款的，如確實純粹因“限貸令”導致無法取得貸款的。（1）對“一手房”，可適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條對買受人免責；（2）對“二手房”則區(qū)分合同簽訂的時間及買受人有無具體過錯，符合以下要件的，可向當事人釋明由其提出請求，判決適當減少合同解除的違約金：一是合同簽訂在政策發(fā)布前；二是買受人純粹因“限貸令”而無法取得貸款，而不是可歸責于買受人的其他原因，比如個人信用記錄等；三是最后一項導致受到政策制約的貸款、過戶的時間在系爭合同（包括定金協(xié)議）簽訂之前；四是買受人不存在導致其遭遇政策限制的遲延履行行為；五是買受人在政策發(fā)布后及時告知出賣人（以3日為宜），并要求解除合同。符合上述全部五個要件的，方可調(diào)整違約責任，具體調(diào)整尺度可以個案掌握，鑒于上海市當前“二手房”買賣合同通常約定的合同解除違約金為合同標的金額的20%，建議一般情況下以一半為宜，但并不免除當事人遲延履行的違約責任，定金合同按照定金罰則處理；對于買受人主觀存在過錯，如不積極告知貸款情況，未及時提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，應(yīng)按照合同違約責任處理。合同簽訂在政策發(fā)布后的，買受人應(yīng)按照合同承擔違約責任。
第二，對涉“限購令”案件的處理：
針對“一手房”，可免除買受人責任；針對“二手房”，符合以下要件的，可以免除買受人導致合同解除的違約責任，但出賣人可舉證證明其實際損失，由買受人賠償：一是合同簽訂的時間在政策發(fā)布之前；二是最后一項導致受到政策制約的過戶的時間在系爭合同（包括定金合同）簽訂之前；三是買受人不存在導致其遭遇政策限制的遲延履行行為；四是買受人在政策發(fā)布后及時告知出賣人（以3日為宜），并要求解除合同（定金合同按照定金罰則處理）；合同簽訂在政策出臺后的，嚴格按照合同約定處理，買受人應(yīng)承擔合同解除的違約責任（出賣人明知的情形除外）。
六、最高院公布案例：明顯加重購房人付款義務(wù)的格式條款無效
——江蘇淮安中院判決劉巖訴淮安恒大房產(chǎn)公司商品房買賣合同案
裁判要旨：
購房人以首付與銀行按揭相結(jié)合方式付款，房產(chǎn)公司以格式條款的方式約定，一旦貸款申請未獲批準則購房人應(yīng)于短期內(nèi)付清購房余款。該約定違反了格式條款提供方公平擬約的義務(wù)，明顯加重了購房人的責任，應(yīng)認定無效。
開發(fā)商為了應(yīng)對購房人可能無法貸款或者首付款比例調(diào)高的問題，往往會通過補充協(xié)議的方式約定，一旦購房人貸款辦不下來或者首付比例提高，購房人應(yīng)當補足首付款或者短時間內(nèi)一次性付款。根據(jù)現(xiàn)在的判例，購房人可要求法院認定該約定無效而不承擔違約責任。
綜上，可以看出，因新政導致首付比例增加或買方失去購房資格的，買方可以主張解除合同，退還定金。但是，也有部分觀點認為，針對首付比例增加這一點不屬于不可抗力和情勢變更。因為民法通則規(guī)定的不可抗力的范圍主要包括自然災害、政府行為和社會異?，F(xiàn)象。因此，新政策為主的房產(chǎn)新政并不在此范圍之內(nèi)，并不屬于不可抗力的范圍。其次，提高按揭付首付比例和提高二套及以上住房貸款利率，對大多數(shù)購房者來說是可以有一定的預見性的，也不是完全不可以克服的。銀行按揭貸款的申請即使沒有這次房貸新政，顧客也有可能不被批準，這在購房者簽訂合同時應(yīng)該是早就考慮到的。而且大多數(shù)合同在按揭貸款或者貸款數(shù)額沒有達到房款數(shù)額要求的，買家必須以現(xiàn)金補足。調(diào)整首付比例或者無法辦理到按揭貸款，購房者理應(yīng)有應(yīng)對之策。所以，就房貸新政對購房者來說應(yīng)該是有可能預見到的，對于大多數(shù)購房者來說，也是可以通過多方籌集資金來克服的，同理也不屬于情勢變更范圍。
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