背景和現(xiàn)象
中國的城市房價高企，為了買房，男女雙方包括男女雙方的父母都往往要一起投入資金，向銀行貸款，向親戚朋友借錢。一套房子，不僅關(guān)系到雙方的成家立室、安居樂業(yè)，還涉及到兩個家族兩代人（甚至是三代人）。若發(fā)生戀人分手、夫妻離異，對房產(chǎn)的處置，牽扯到很多人的利益和神經(jīng)。
生動案例
阿奇和阿秀在戀愛期間于2004年共同購買了一套房屋，阿奇支付了首付款10萬元，雙方向銀行貸款34萬，房屋登記為共同共有，后兩人分手。阿奇向法院起訴，要求確認阿奇占房屋份額百分之七十產(chǎn)權(quán)份額，阿秀占房屋百分之三十的產(chǎn)權(quán)份額，并由阿奇購買阿秀的產(chǎn)權(quán)份額，阿秀則要求阿奇配合將房屋過戶到阿秀名下。
一審法院認為雙方不具有家庭關(guān)系，應按照出資來認定產(chǎn)權(quán)份額，根據(jù)雙方的證據(jù)，阿奇出資26.5萬，阿秀出資17萬，故阿奇享有房屋60.92%的產(chǎn)權(quán)份額，阿秀享有房屋39.08%的產(chǎn)權(quán)份額。由于房屋不具備實物分割和共同使用的條件，故將房屋判決給阿奇，阿奇支付補償款146萬給阿秀。
二審法院認為，《物權(quán)法》是2007年10月1日實施的，阿奇和阿秀的購房行為及房屋登記是發(fā)生在2004年，雙方在物權(quán)法實施之前已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)，故本案應當適用《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》（簡稱《民通意見》）來確定共有的類型。房產(chǎn)登記為雙方共同共有，在沒有證據(jù)顯示雙方對房屋另外約定為按份共有的情況下，法院認定雙方對房屋各占百分之五十的產(chǎn)權(quán)份額。二審時阿奇和阿秀同意競價，房屋由阿秀競得，阿秀補償了203萬給阿奇。
法律分析
同一個案件，法院適用不同的法律，判決結(jié)果相差了57萬！
為什么會這樣呢？讓我們細細道來。
我們要搞清楚兩個問題，一是按份共有和共同共有的定義、區(qū)別；二是《物權(quán)法》與《民法通則》對于共有類型認定的不同規(guī)則。
（一）按份共有和共同共有的定義、區(qū)別：
共有是一個法律概念，是指兩個人或者兩個以上的人，共同享有某項財產(chǎn)（這項財產(chǎn)在法律上被視為一個整體）。
共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔義務。共同共有人對共有財產(chǎn)共同享有權(quán)利，承擔義務。
簡單地說，按份共有是有明確的份額，共同共有在未分割之前，是不分份額的。
很多戀人、夫妻、親人在共同購房的時候，登記為共同共有，分割時可能會發(fā)生糾紛。那么法律會怎么認定呢？
（二）《物權(quán)法》與《民法通則》對認定共有類型的規(guī)則不同：
《物權(quán)法》是2007年10月1日實施的，《民法通則》是1987年1月1日實施的，《民通意見》是1988年4月22日實施的。如果發(fā)生在物權(quán)法實施之前的，適用《民法通則》和《民通意見》。
這是因為“法不溯及既往”，法律對發(fā)生在它頒布之前的事情，沒有約束力。事情發(fā)生的時候，還沒有這部法律，人們也不可能預見到之后的法律會怎樣規(guī)定的。所以，認定法律關(guān)系的性質(zhì)和法律行為的后果，應該以事情和行為發(fā)生當時的法律為準。
此外，要注意，2017年10月1日實施的《民法總則》中，對共有未作規(guī)定。這是因為關(guān)于共有已經(jīng)在物權(quán)法中做了詳細的規(guī)定。
對比《物權(quán)法》和《民通意見》對共有類型的認定規(guī)則，可以說，《物權(quán)法》對《民通意見》進行了顛覆。
《民通意見》８８．對于共有財產(chǎn)，部分共有主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的，應當認定為共同共有。
《物權(quán)法》第一百零三條共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
在約定不明，雙方都無法提出充分證據(jù)來證明是按份共有還是共同共有的情況下，根據(jù)《民通意見》，認定為共同共有，根據(jù)《物權(quán)法》，認定為按份共有，如果共有人具有家庭關(guān)系，視為共同共有。
共有人具有家庭關(guān)系，什么關(guān)系是家庭關(guān)系呢，法律沒有定義。我認為應該是指共同生活的親屬（不限于近親屬），包括夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系、兄弟姐妹關(guān)系，（外）祖父母與（外）孫子女等。
《民通意見》１２．民法通則中規(guī)定的近親屬包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。
（三）對于共同共有，應該怎樣分割？
首先，是共有人協(xié)商如何分割。若協(xié)商不成，原則上，是平均分割，考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小（出資出力，主要指出資），適當照顧共有人生產(chǎn)、生活需要。
《民通意見》９０．在共同共有關(guān)系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應當根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小，適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn)，應當根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。
可見，共同共有的房產(chǎn)是原則上平均分割，根據(jù)個案的情況，有可能考慮共有人的出資和貢獻。
近年司法案件，對按份共有的房產(chǎn)，也不一定是按照產(chǎn)權(quán)登記的份額來分割，也可能考慮共有人的出資和貢獻。
分割房產(chǎn)還會考慮購房時間、購房目的、購房資格。
具體到離婚案件，還可能考慮照顧無過錯方、撫養(yǎng)子女方。
情況千變?nèi)f化，律師考慮問題處理案件時，一定要多角度考慮問題，不能想當然，跟當事人說得太絕對，同時要為當事人尋找有利證據(jù)和理由，爭取多分份額。
律師錦囊妙計
第一，在房屋產(chǎn)權(quán)登記的時候最好明確約定雙方的份額。
第二，如果有必要的話，雙方可以簽訂書面協(xié)議，將房屋的購買目的、出資的情況、雙方的產(chǎn)權(quán)份額等詳細約定。注意最好約定的產(chǎn)權(quán)份額與登記的產(chǎn)權(quán)份額保持一致。如果不一致，寫清楚以何者為準，原因是什么。
第三，保留好購房的出資證據(jù)以及購房的全部資料，比如認購書、合同、房款發(fā)票收據(jù)、稅費繳納憑證等等。
第四，如果涉及到雙方之間相互借款或者是有父母的出資，請制作并保存好借條、借款合同、贈與聲明、贈與合同等等，對相關(guān)事項進行詳細約定。
第五，若雙方達成一致協(xié)議，要變更房屋產(chǎn)權(quán)份額，應盡快到房屋管理部門辦理變更登記手續(xù)。
法條索引：
《物權(quán)法》 第九十三條不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
第九十五條共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
第一百零三條共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
第一百零四條按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
《民法通則》第七十八條 財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。
共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔義務。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔義務。
按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。
《民通意見》８８．對于共有財產(chǎn)，部分共有主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的，應當認定為共同共有。
８９．共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。
９０．在共同共有關(guān)系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應當根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小，適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn)，應當根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。
９１．共有財產(chǎn)是特定物，而且不能分割或者分割有損其價值的，可以折價處理。
９２．共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應當予以支持。
馬志良律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。
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