近日，大興法院召開新聞通報會，介紹該院審理的經營類房屋租賃合同糾紛案件基本情況、特點及裁判提示，并通報了4起典型案例。房屋租賃合同的正常履行，直接關系到出租人和承租人的切身利益。在經濟活動極度發(fā)達的當今社會，穩(wěn)定的房屋租賃市場不僅需要完善的法律，也需要出租人和承租人在法律規(guī)定的范圍內合理合法地行使權利，履行義務，共同促進房屋租賃市場和諧穩(wěn)定發(fā)展，降低社會運行成本，減少此類案件的數量。
對經營類房屋租賃合同糾紛案件的梳理，大興法院發(fā)現該類案件存在四大特點：
一是經營類房屋租賃合同約定不明確導致出租人和承租人糾紛隱患大。房屋租賃主要涉及承租人對房屋的占有使用，因此租賃房屋從交付到返還的過程中，經常出現因經營類房屋租賃合同某項條款約定不明確，導致出租人和承租人發(fā)生爭議，協(xié)商無法達成一致而引發(fā)訴訟的現象。
二是此類案件矛盾尖銳，承租人無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照的原因不同，案件調解難度大。此類案件涉及的法律關系復雜，雖然最終要求解除合同、賠償損失的理由都是無法辦理營業(yè)執(zhí)照，但不能辦理營業(yè)執(zhí)照的原因不同，需要法官有更高的業(yè)務要求和審判經驗。
三是勘驗現場、鑒定評估情況較多，普通程序適用率高，審理周期長。在涉及對房屋添附物作價補償時，承租人和出租人對裝修殘值爭議較大，往往需要申請法院委托專業(yè)評估機構進行評估。同時，評估添附物價值又要求法院及評估機構進行現場查勘確定評估范圍，評估鑒定需要一定的時間，導致該類糾紛審理周期長于普通民事案件。
四是經營用租賃房屋因無法辦理營業(yè)執(zhí)照，導致合同目的無法實現的案件有增長趨勢。在簽訂房屋租賃合同以后，承租人可能因種種原因無法辦理營業(yè)執(zhí)照，導致合同目的無法實現。當矛盾出現后，租賃雙方都認為是因對方的原因無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照，雙方爭議較大。
針對經營類房屋租賃合同糾紛案件審理過程中的相關問題，大興法院法官提示：
出租人在簽訂合同時，應問清承租人的使用目的，并確保提供的房屋能夠實現合同約定的使用目的。建議承租人提前向其所欲開辦的商業(yè)項目可能涉及的管理部門做好咨詢，核實房屋產權情況以及是否存在行政管理限制，一旦發(fā)現合同目的無法實現時，應及時止損，盡快提出解除合同的要求，避免損失進一步擴大。
大興法院有針對性地通報了無法辦理營業(yè)執(zhí)照的典型案例，提醒公眾在訴訟前避免風險，在訴訟中理性解決糾紛。
案例一 ：房屋缺少環(huán)評手續(xù)、飯店投資千萬損失嚴重
案情介紹：2012年12月21日，承租方某公司（乙方）與出租方某房產公司（甲方）簽訂房屋租賃合同，約定乙方承租甲方位于北京市大興區(qū)西紅門某號樓的房屋，房屋用途為開火鍋店。合同簽訂后，某房產公司將房屋交付某公司。某公司按約定支付租金和押金，并對房屋按照開火鍋店的標準進行裝修，僅裝修設計費就支付了262500元。后某公司完成了工商局企業(yè)名稱預先核準、取得營業(yè)前消防安全檢查合格證。因涉案房屋所在的由某房產公司開發(fā)的整體樓盤建設項目未辦理環(huán)評驗收，所以環(huán)保部門未受理某公司的餐飲環(huán)評申請。由于缺少環(huán)評餐飲許可手續(xù)，某公司未取得工商執(zhí)照，無照經營一段時間后，遭到多次處罰。某公司主張某房產公司構成根本違約，起訴請求法院判令某房產公司賠償各項損失共計1000余萬元。
法院認為，某房產公司在訂立合同時已經知道某公司簽訂租賃合同的目的。某房產公司作為出租人應當保障租賃物符合合同約定的用途，同時承擔租賃物的瑕疵擔保責任。因某房產公司提供的租賃物存在隱蔽瑕疵，導致某公司租賃房屋的目的無法實現，應當承擔違約責任。最終判決某房產公司賠償某公司各項損失共計430余萬元。
提示與建議：房東作為出租人，不能簡單的認為只要有房屋產權證，房屋的用途為商業(yè)，對外出租時就可以百無禁忌了。對于一些隱蔽瑕疵，許多房東本人可能都不清楚，或者雖然了解，但以為對于出租使用目的不會存在障礙，所以在簽合同時滿口答應承租人的房屋用途。
本案中，出租人允許并限定承租人租賃房屋只用于開辦火鍋涮肉店使用。結果雖然其他手續(xù)都順利通過，但因房屋環(huán)評尚未通過，導致承租人投入大量裝修后而合同目的無法實現。雖然后來涉案房屋所在項目的環(huán)評手續(xù)通過，但已經于事無補。倘若當初出租人能意識到環(huán)評手續(xù)的重要性，對此做好提示，不至于雙方都發(fā)生重大損失。本案中，承租人在裝修完畢后不能取得營業(yè)執(zhí)照，此時承租人已經知曉合同目的無法實現，但其仍違規(guī)無照經營餐館，無形中擴大了損失。建議遇到此情況后，應及時止損，盡快提出解除合同，退還房屋。
案例二 ：房屋辦證未補辦消防手續(xù)、承租人咖啡廳計劃泡湯
案情介紹：某公司系大興區(qū)某鎮(zhèn)某處房屋所有權人，房屋產權證的登記日期為2005年12月21日。房產證及房屋登記表上登記的設計用途為辦公。2014年7月6日，李某與某公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定某公司該處房屋出租給李某經營咖啡廳。合同簽訂后，李某開始裝修施工。施工期間，城管監(jiān)察隊多次以業(yè)主未去辦理裝修施工登記為由勒令停工。幾經周折，在裝修完成后辦理營業(yè)執(zhí)照的過程中，因該房屋當年辦理產權證時，沒有向消防部門申報消防驗收，導致辦照申請未被受理。根據消防部門的答復，營業(yè)面積在300平方米以下的，屬于小規(guī)模范圍，不需要預先設計審核，可先進行施工，消防部門在開業(yè)前檢查驗收。如果整個大樓主體沒有消防驗收手續(xù)，消防部門將不受理裝修的驗收申請。
法院經審理認為，涉案合同中約定租賃房屋的使用用途為開辦咖啡廳，某公司在簽訂合同時已經明確了解到承租人的使用目的，其作為房屋產權人和出租人，應保證其出租的建筑物各項手續(xù)齊全、合法。本案中，某公司將消防手續(xù)存在瑕疵的房屋出租給李某，故對于因消防障礙無法進行報批手續(xù)，進而導致不能辦理營業(yè)執(zhí)照的不利結果，應由負有瑕疵擔保義務的某公司承擔。法院判決某公司退還李某房屋租金、押金，并賠償李某裝修損失費64300元。駁回李某的其他訴訟請求。
提示與建議：本案雙方都有責任，一方面是出租人將辦公用房屋出租用于咖啡廳時，沒有認真了解此類商業(yè)經營的手續(xù)限制。另一方面，承租人在裝修中未事先申報裝修手續(xù)，導致多次被城管處罰和停工。并且，如果承租人不是盲目裝修，而能在辦照前事先多向相關管理部門多做了解，可以提早發(fā)現辦證障礙的隱患，避免損失擴大。
法官還是提醒當事人，多做調查了解工作。其實，每個區(qū)、鎮(zhèn)都有行政服務綜合大廳，其中每一個部門的工作內容、審批手續(xù)和流程，都在事項辦理告知卡中有詳細的說明和提示。承租人在承租房屋前或者實際投入使用前，若能提前到各個窗口向工作人員咨詢，既可以對于流程全面了解，也能在此過程中及早發(fā)現問題。
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