房屋預(yù)售即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。房屋預(yù)售有哪些弊端?商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
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一、房屋預(yù)售有哪些弊端
房屋預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所以開發(fā)商所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房?jī)r(jià)持續(xù)上升。
而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們未來房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。
中國(guó)房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價(jià)格;逐步提高房?jī)r(jià)慢慢賣，造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺等。
國(guó)外也有房屋預(yù)售。在美國(guó)，房屋預(yù)售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較“熱”的地方，如21世紀(jì)初的大華府地區(qū)。一般開發(fā)商要求1萬-2萬美金的預(yù)售款，占總房?jī)r(jià)的比例一般都不大(如與30萬-50萬的房?jī)r(jià)相比)。業(yè)主愿意支付預(yù)售款的原因是：房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲比較確定;預(yù)售款占總房?jī)r(jià)的比例比較小，如果因?qū)ǔ珊蟮姆孔?戶型、質(zhì)量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業(yè)、變換工作地點(diǎn)等)想要退房，風(fēng)險(xiǎn)和損失都不大。對(duì)開發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場(chǎng)成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價(jià)與建成后房?jī)r(jià)之間的差值。但是考慮到未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，這個(gè)可能損失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的期待值要比這個(gè)差值要小。
二、商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)有哪些
(一)關(guān)于預(yù)售資質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)問題
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對(duì)商品房預(yù)售的條件作出了明確規(guī)定，但是現(xiàn)實(shí)情況中存在很多不照章辦事的情況，也就是預(yù)售人沒有預(yù)售資質(zhì)非法預(yù)售，給預(yù)購(gòu)人帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)購(gòu)人最關(guān)心的就是在這樣的情況下到底與開發(fā)商之間簽訂的商品房預(yù)售合同是否有效呢?法律規(guī)定開發(fā)商預(yù)售商品房必須持有三證：《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，并完成預(yù)售商品房建設(shè)總投資的25%以上的投資行為，才具備對(duì)外銷售商品房的資格，才有權(quán)簽訂商品房預(yù)售合同。不具備上述條件的，一般認(rèn)定合同無效。但預(yù)售房在起訴前已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，并已補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的，具備了上述預(yù)售條件的，可以認(rèn)定合同有效。因此，預(yù)購(gòu)人在簽訂商品房預(yù)售合同之前，必須認(rèn)真審查預(yù)售人的資質(zhì)，以免帶來不必要的麻煩。
(二)關(guān)于定金和訂金的風(fēng)險(xiǎn)
在簽訂商品房預(yù)售合同之前，預(yù)售方通常要求預(yù)購(gòu)方簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書并支付一定數(shù)額的定金，在這個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛的情況也非常普遍。有必要搞清楚定金與訂金這兩個(gè)概念。定金，是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或訂立后、履行前，預(yù)先給付對(duì)方的一定金錢或其他替代物，在法律上它具有擔(dān)保方式和作為違約責(zé)任兩種功能。在擔(dān)保法理論上，一般認(rèn)為定金可分為五類，分別為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。而訂金，是指一方先交付一筆現(xiàn)金給對(duì)方，以作為己方履約的擔(dān)保，常用于承攬合同和服務(wù)合同。此處區(qū)別它們的意義就在于：定金適用雙倍返還，而訂金只適用原價(jià)返還。
在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商常常大造聲勢(shì)，營(yíng)造出熱銷的假象，當(dāng)購(gòu)房人舉棋不定，或者一時(shí)沒有足夠的現(xiàn)金時(shí)，開發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房人先交一個(gè)訂金(此時(shí)“定金”與“訂金”是不加區(qū)別的)，將其所感興趣的房號(hào)預(yù)留若干天，以免錯(cuò)過了時(shí)機(jī)，可在收據(jù)上卻寫上“定金”的字樣。如果合同簽不成，購(gòu)房人想將預(yù)先交的定金要回來就困難了。根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！币簿褪钦f，此處的定金是在商品房買賣合同簽署以前，雙方當(dāng)事人為了保證商品房買賣合同的簽訂而確立的。從性質(zhì)上來說它是約定定金也稱為立約定金，當(dāng)事人設(shè)立訂約定金是為了保證主合同的簽訂。由于當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即給付定金一方(購(gòu)房人)拒絕訂立商品房買賣合同的，無權(quán)要求反還定金;收受定金的一方(開發(fā)商)拒絕訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;而因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，該合同未能訂立，在這種情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
總之，無論是“定金”，還是“訂金”，商品房買賣雙方要在給付和收取該款項(xiàng)時(shí)明確該筆款項(xiàng)的性質(zhì)和返還或者雙倍返還的條件，以免將來發(fā)生糾紛。
(三)關(guān)于一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)
“一房多賣”的原因，除了我國(guó)商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營(yíng)行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對(duì)整個(gè)市場(chǎng)給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個(gè)重要的原因就是物權(quán)法頒布前商品房預(yù)售登記備案制度的強(qiáng)制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！边@條明確規(guī)定登記備案并非合同生效的必要條件，揭示了商品房預(yù)購(gòu)環(huán)節(jié)中一大法律風(fēng)險(xiǎn)。
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