近年來房地產(chǎn)的火爆使得土地也變得越來越昂貴，時不時出現(xiàn)的“地王”就是很好的例子。土地價格是土地經(jīng)濟作用的反映，也叫地價，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格，即地租的資本化。土地價格的變動規(guī)律是什么？怎么評估土地價格？下面我們就來談一下相關(guān)的話題。
一、土地價格的變動規(guī)律
（一）土地價格呈總體上升趨勢
在市場經(jīng)濟條件下，土地價格呈總體上升的趨勢，是土地價格變動的一個基本規(guī)律。它主要受下列因素影響：
1、社會經(jīng)濟發(fā)展水平
社會經(jīng)濟發(fā)展水平特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定城市土地需求，從而決定城市土地價格。各類生產(chǎn)性建筑、商業(yè)樓宇需求增加；人民居住生活水平的提高，又進一步剌激了住宅和商業(yè)場所的增加。迅速增大的城市建設(shè)用地的需求和城市土地供給的稀缺，決定了土地價格呈總體上漲的趨勢。盡管通過對城市周圍耕地的占用在一定程度上緩解了城市土地供需矛盾，但由于對耕地的控制仍使土地供需矛盾隨城市經(jīng)濟加速發(fā)展而加劇，從而決定了這幾年土地價格的迅速上漲。
2.人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加
人口數(shù)量及家庭戶數(shù)的增加，推動了社會對住宅需求的增加，從而拉動了土地價格的上漲。日本東京，中國北京、上海是世界上人口最多的城市，因而其城市土地價格也居世界前列。隨著我國改革開放的發(fā)展，大量的農(nóng)民進入城市，使城市人口在自然增長的情況下出現(xiàn)了較大幅度的機械增長，這也是近幾年我國城市土地價格上升的原因之一。美國、澳大利亞等移民國家近幾年移民大量涌入，也導(dǎo)致其土地價格急劇上揚。
3.土地投機
土地投機的本質(zhì)是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷，人為地制造土地的虛假需求，在一段時間內(nèi)使土地價格上漲以達到獲利的目的。韓國在1972年至1978年因通貨膨脹和大量外資涌入，引發(fā)了土地投機，主要城市土地價格在1977年上升了50%,1988年上升了79%.中國廣西北海市，在20世紀(jì)90年代初也是因為土地投機，使其土地價格在、兩三年內(nèi)成倍上漲。
（二）土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征
就總體來講，土地價格呈不斷上升的趨勢。但具體分析，它并不是直線上升，而是在一定時期內(nèi)上下波動，呈現(xiàn)周期性變動特征。
1.土地價格的周期性變動受經(jīng)濟發(fā)展周期的影響.
在宏觀經(jīng)濟分析中，經(jīng)濟的周期性發(fā)展是其主要特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟運行中的一個子系統(tǒng)，因此，其價格變動規(guī)律也受宏觀國民經(jīng)濟發(fā)展的影響，呈現(xiàn)周期性波動。在經(jīng)濟繁榮時期，各產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達，各項投資增加，對土地的需求也增加，從而導(dǎo)致土地價格上漲。相反，在經(jīng)濟發(fā)展速度放慢或經(jīng)濟蕭條時，社會有效需求減少，各業(yè)投資減少，從而導(dǎo)致對土地的需求和投資減少，土地價格下跌。我國1994年為抑制通貨膨脹，放慢經(jīng)濟發(fā)展速度而實行的緊縮銀根、壓縮投資政策，使全國土地價格的總體水平下降。在20世紀(jì)30年代，世界主要資本主義國家爆發(fā)的大危機使經(jīng)濟陷入蕭條，土地價格也跌入谷底。隨著第二次世界大戰(zhàn)后政治的穩(wěn)定，經(jīng)濟的發(fā)展，主要資本主義國家的房地芹市場持續(xù)繁榮，土地價格也持續(xù)上漲。
2.土地價格變動受政府調(diào)節(jié)的影響
政府為了實現(xiàn)不同時期不同的經(jīng)濟目標(biāo)，也會在不同時期采取不同的經(jīng)濟政策來調(diào)節(jié)土地價格，從而使土地價格變動受到影響。在經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定，通貨膨脹和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快時，政府往往會采取對土地買賣征重稅、減少土地投資計劃，提高銀行利率等辦法來抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在經(jīng)濟蕭條時期，政府一般采取稅收、利率等優(yōu)惠政策，剌激土地投資，使土地價格回升。專家根據(jù)長期經(jīng)驗得出一個結(jié)論：在美國，利率每上下一個百分點，將減少或增加10萬個房屋單位。在韓國，為了平抑土地價格，自1992年6月1日起開始實行新的超額土地稅，對擁有600平方米以上的土地所有者課重稅，使該季度地價僅微漲0.4%,遠低于1991年上漲12.8%和1990年上漲20%的水平。
（三）土地價格變動具有明顯的地區(qū)差異性
由于土地位置的固定性，使土地市場具有區(qū)域性特性。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟條件不同，經(jīng)濟發(fā)展水平也不相同，因此，土地價格變動具有地區(qū)差異性。即使在同一地區(qū)，由于不同產(chǎn)業(yè)對土地又有不同的要求，在不同位置上的地價也呈現(xiàn)明顯的差異。如中國深圳特區(qū)等沿海開放城市，其經(jīng)濟發(fā)展速度較快，因而其地價水平的波動幅度要高于內(nèi)陸城市，特別是高于西部區(qū)。從微觀區(qū)位講，一個城市的商業(yè)中心區(qū)地價最高，隨著位置由市中心向市邊緣移動，土地價格也逐步下降。另外，在同一供需圈內(nèi)，商業(yè)區(qū)的地價高于住宅區(qū)地價，也高于工業(yè)區(qū)地價。
（四）地價在房地產(chǎn)價格中所占比重越來越大
從價格構(gòu)成看，地價在房地產(chǎn)價格中所占的比重越來越高，而越是繁華地區(qū)，地價所占比重越高。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進步，人類勞動生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品中的價值量下降。在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中，勞動力價格，建筑材料價格隨著技術(shù)進步和生產(chǎn)率的提高而降低，在總價格中的比重會越來越?。欢恋貏t不同，其自然供給是無彈性的，土地需求會隨著經(jīng)濟發(fā)展、人口增加而擴大，因而土地價格總體上呈上升趨勢，其在房地產(chǎn)總價格中的比重也會越來越高。美國在20世紀(jì)50年代地價占房地產(chǎn)價格比重為10%~15%,70年上升為20%,80年代達到30%左右。
二、怎么評估土地價格
土地價格是土地經(jīng)濟作用的反映，也叫地價，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。
怎么評估土地價格?土地如何定價？這個問題似乎多此一舉，市場上賣多少錢，不就值多少錢嗎？
其實不然。首先，土地作為一種實物資產(chǎn)，交易頻率很低，其流動性遠不及金融資產(chǎn)。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期進行考察、評估，中期又需要投標(biāo)、融資，交易之后還要交割、付稅，導(dǎo)致其實際成本不那么公開透明。這兩條原因，往往導(dǎo)致沒有現(xiàn)成的二手交易市場可直接找到最具代表性的土地價格。此外，土地的同質(zhì)性也不及其他實物資產(chǎn)，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤礦、銅等工業(yè)原料。緊鄰的兩塊地，其價格可能因規(guī)劃用途或?qū)W區(qū)差異相差甚遠，這使得以土地為標(biāo)的物的大宗商品期貨交易也難以進行。
不過，土地的科學(xué)定價并非無跡可尋，大致可以分為三類：邊際農(nóng)業(yè)價值定價法、實物期權(quán)定價法和時間空間模型定價法。
所謂邊際農(nóng)業(yè)價值，就是指這片土地上所有的未來凈農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的折現(xiàn)值。在城鄉(xiāng)結(jié)合部，如果土地是可以自由買賣的，那么根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，土地的商業(yè)價值應(yīng)該大致等于其農(nóng)業(yè)價值，否則城市就會持續(xù)擴張，直到其邊際商業(yè)價值等于邊際農(nóng)業(yè)價值。如果農(nóng)業(yè)產(chǎn)出相對穩(wěn)定，那這些土地的價值就基本由農(nóng)產(chǎn)品價格決定。據(jù)報道，美國中西部內(nèi)布拉斯加州的農(nóng)業(yè)用地，在全美的房地產(chǎn)大蕭條中上漲了30%,其主要原因就是大豆的現(xiàn)價比歷史平均價上漲了40%,而玉米價格幾乎翻倍。
對城市里的商業(yè)地塊，農(nóng)業(yè)價值定價法就不靈了，這時可以采用實物期權(quán)定價法。所謂實物期權(quán)，是指對持有的土地進行商業(yè)開發(fā)的權(quán)力。在考慮投入的建筑、運營成本之后，其未來凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值最高的項目決定了這塊土地的價值。比如在某塊地上有三個可行項目：停車場、電影院、百貨商場。建筑、運營成本和運營收入都依次升高，考慮一定的資金回報率之后，最有利可圖的項目就應(yīng)該能夠確定這個商業(yè)地塊的價值。所謂“黃金地段”“寸土寸金”,可不是空話，美國商場的每平方米年均銷售額大約是3000美元，而拉斯維加斯的凱撒皇宮商場則達到了驚人的13000美元。當(dāng)然，這和蘋果零售店的每平方米年均銷售額56260美元比起來，仍是小巫見大巫。
對于沒有商業(yè)產(chǎn)出的住宅地塊，這兩種辦法基本上都無能為力。因為住宅用地一般是根據(jù)市政規(guī)劃指定，無法用于商業(yè)開發(fā)，而與純粹的農(nóng)業(yè)用地間的距離又參差不齊。
目前在美國最常采用的是集時間、空間模型為一體的自動定價模型。這個模型的基本原理是考慮到同一住宅的同質(zhì)性，對價格的變化采取時間序列的回歸分析，來得到某一地區(qū)房價指數(shù)的平均變動。在此基礎(chǔ)上，再對房屋的具體特征進行定價調(diào)整。這一辦法最初用于房產(chǎn)估值，在對建筑成本進行估算和折舊之后，就可得到隱含的土地價值。
在當(dāng)前的中國，對土地進行科學(xué)、準(zhǔn)確的估值定價，意義重大。中國城鄉(xiāng)之間區(qū)別實行土地國有制和集體所有制，人為割裂了土地的實際用途，造成了城市建設(shè)用地和農(nóng)用土地之間的巨大價值差異和混沌。不準(zhǔn)確的定價、不公開的交易，往往造成大批農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害，而地方官員卻中飽私囊，與之關(guān)系緊密的開發(fā)商從中攫取暴利。這不但無益于資金的合理分配，也造成了社會的不穩(wěn)定。同時，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市場。完全由競標(biāo)決定的土地價格，如同所有的拍賣一樣，體現(xiàn)的是對其估值最高的買主的估價，也往往是一個過分樂觀的估價。2009年拍下“地王”的房企紛紛陷入困境就是一個很好的例子。而這些過分樂觀估值者的悲觀境遇也同樣感染市場，加重悲觀情緒的釋放，大批城市的土地流拍與此不無干系。
土地，如同勞動力、資金一樣，最好都由市場來決定其價格，配置其使用，提高其效率。同時輔之經(jīng)濟學(xué)的方法對其進行科學(xué)的定價，可以對市場價格進行有益的補充和指導(dǎo)，緩解價格的大幅波動，以促進經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定。
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