近日，云南省楚雄彝族自治州中級(jí)人民法院審結(jié)一批商品房購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛系列案件。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售宣傳中夸大宣傳被法院認(rèn)定為違約，判決解除雙方簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同。
2011年5月，被告楚雄市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的某項(xiàng)目樓盤(pán)進(jìn)行廣告宣傳及預(yù)售，公開(kāi)發(fā)放的宣傳資料及售樓處工作人員宣稱(chēng)，其開(kāi)發(fā)的位于黃金區(qū)位的中央黃金臨街商鋪即將面世，該商業(yè)步行街鋪鋪臨街，是楚雄中央公園旁的鼎級(jí)湖濱商業(yè)街區(qū)，開(kāi)放便利交通格局將使周邊兩條主干道和毗鄰公園的人流可以直接到達(dá)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境中，不久將成為最具價(jià)值的商業(yè)中心，未來(lái)價(jià)值潛力不可限量。同年7月20日，原告張某等14戶(hù)購(gòu)房戶(hù)通過(guò)售樓人員的講解和仔細(xì)觀看被告展示的沙盤(pán)，詢(xún)問(wèn)售樓人員具體情況后，分別與被告簽訂了商品房購(gòu)銷(xiāo)合同。合同簽訂后，原告張某等14戶(hù)購(gòu)房戶(hù)依約支付了購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)、配套費(fèi)。
2012年12月26日，合同約定的商鋪交付日期到期后，原告張某等到項(xiàng)目地辦理商鋪交接手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，樓盤(pán)宣傳所稱(chēng)的各種優(yōu)勢(shì)與真實(shí)情況大相徑庭，商鋪與毗鄰的公園之間并未像宣傳所稱(chēng)的處于同一水平面、連為一體、無(wú)圍欄圍墻隔離，而是設(shè)置了圍欄把商鋪與公園分為兩個(gè)區(qū)域，且商鋪地坪高于周邊道路，雙方對(duì)合同的履行產(chǎn)生爭(zhēng)議。糾紛發(fā)生后，原告張某等14戶(hù)購(gòu)房戶(hù)多次找開(kāi)發(fā)商和有關(guān)部門(mén)協(xié)商解決，但都未達(dá)成一致意見(jiàn)。2013年12月27日，張某等14戶(hù)購(gòu)房戶(hù)向楚雄市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令解除與被告公司簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，返還已支付的購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)，支付同期銀行貸款利息。
法院審理認(rèn)為，被告實(shí)際交付的商鋪違反合同約定，致使商鋪商業(yè)價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其已構(gòu)成根本違約，原告訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。據(jù)此，法院判決解除原、被告之間簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，并由被告返還原告支付的購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)，支付同期銀行貸款利息。
■法官說(shuō)法■
虛假宣傳害人害己
該案一審承辦法官說(shuō)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！痹谠撓盗邪钢?，被告公司對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售宣傳發(fā)放廣告，宣傳內(nèi)容明確具體，且制作了樓盤(pán)沙盤(pán)，雖然原、被告之間在簽訂合同時(shí)并未將宣傳內(nèi)容載入合同，但張某等購(gòu)房戶(hù)在被告開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未建成之際購(gòu)買(mǎi)商鋪，決定張某等購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商鋪的依據(jù)、信息等都直接來(lái)源于被告所做的廣告和宣傳資料，售樓廣告和宣傳資料對(duì)最終確定房?jī)r(jià)及決定簽訂合同起到重要作用，被告對(duì)商鋪所做的廣告宣傳及允諾應(yīng)視為合同內(nèi)容。被告實(shí)際交付的商鋪違反合同約定，致使商鋪商業(yè)價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其已構(gòu)成根本違約。
該法官提醒那些為了提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)而夸大宣傳的開(kāi)發(fā)商，廣告宣傳一定要實(shí)事求是，否則就有可能承擔(dān)違約責(zé)任。
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