案情簡介：無權代理的購房糾紛
2011年9月29日，原告以第三人梁某的名義（作為乙方）與被告（作為甲方）簽訂了房屋訂購協(xié)議一份，約定乙方向甲方購買位于***家園***房屋一套，房屋單價為8500元|每平方米，總價款1584285元，收取定金20000元。該協(xié)議特別約定：乙方已支付的定金作為對雙方訂立《商品房購銷合同》的擔保，簽訂合同后，乙方支付的立約定金轉為房價款。乙方應為《商品房購銷合同》的購買人或購房共同人，乙方不得以任何理由要求變更。房屋訂購協(xié)議簽訂后，原告向被告交付了定金20000元，被告向原告出具收款憑證一份，該憑證的“客戶簽字確認”處寫明沈某代梁某。原告還向被告出具了承諾書一份，寫明：本人沈某代梁某簽訂**家園**定購協(xié)議，并支付20000元定金，本人承諾該套房屋不退不換不更名，并嚴格履行定購協(xié)議的權利和義務。后第三人梁某對原告代理買房的行為不予認可，原告遂向被告要求被告返還定金20000元。雙方發(fā)生爭議，原告訴至法院。
審理結果：法院判決返還定金
法院認為，原告在沒有代理權的情況下，以第三人梁某的名義與被告簽訂了房屋訂購協(xié)議，事后也未能得到第三人梁某的追認，故該房屋訂購協(xié)議對第三人梁某不發(fā)生效力?，F(xiàn)第三不予追認原告的代理行為，房屋訂購協(xié)議已無法繼續(xù)履行，原告要求被告返還定金20000元，被告理應返還?？紤]到雙方的過錯程度，并根據(jù)此前雙方的調解意向，本院認為被告應返還原告定金13000元為宜。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規(guī)定，判決如下：
被告某置業(yè)有限公司返還原告沈某人民幣13000元，于本判決生效之日起十日內履行完畢。
律師說法：無權代理的法律后果
無權代理是指在沒有代理權的情況下以他人名義實施的民事行為的現(xiàn)象。無權代理的法律后果如下：
1、本人有追認權和拒絕權。追認是本人接受無權代理之行為效果的意思表示。民法通則第66條規(guī)定本人的追認權和拒絕權，且拒絕權須以明示方式表示，默示則視為追認。無權代理經(jīng)追認溯及行為開始對本人生效，本人拒絕承認的，無權代理效果由行為人自己承受。追認權與拒絕權只需本人一方意思表示即生效，故屬于形成權。合同法第48條第2款的規(guī)定與民法通則的規(guī)定不同：相對人可以催告被代理人在1個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。第47條第2款對法定代理也做了相同的規(guī)定。合同法的規(guī)定的特點，一是規(guī)定了追認權或拒絕權經(jīng)催告后行使的期間，二是本人未作表示的，視為拒絕，這一點與民法通則規(guī)定的“不作否認表示的，視為同意”正好相悖。對于民法通則與合同法的碰撞，在狹義無權代理為訂立合同的，應根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，適用合同法的規(guī)定。
2、相對人催告權和撤銷權。催告是相對人請求本人于確定的期限內作出追認或拒絕的意思表示；撤銷是相對人確認無權代理為無效的意思表示。催告權和撤銷權只需相對人一方意思表示即生效，故屬于形成權。合同法第47、48條對法定代理和委托代理都做了規(guī)定：合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。對于無權代理行為，從效力未定至效力確定，本人有權利，相對人也應有權利。否則，本人未知可否，相對人若信其默認時，本人又拒絕了，對相對人頗為不利。撤銷權旨在保護善意相對人利益，故須是善意相對人才得享有，若是相對人惡意，就有“串通”之嫌，適用前述濫用代理權的規(guī)定。
3、行為人之無權代理行為如確是為“本人之利益計算”，且符合無因管理法律要件時，在本人與行為人之間可構成無因管理之債；反之，如造成本人損害的，在本人與行為人之間發(fā)生損害賠償之債。
李捧玉律師辦案心得：隨著社會的發(fā)展，民眾法律意識的逐步增強，法律正在成為人們維護自身合法權益的必用工具。每個社會人在從事每一項社會事務的過程中，應當隨時注重自身合法權益的預防保護，事先預防、隨時取證，為可能的糾紛提供可能的保障。
關注微信“李捧玉律師”(微信號lipengyu_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“李捧玉律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：廣東寶威律師事務所
咨詢電話： 15811286610
關注李捧玉律師，即時了解機動車交通事故法律信息，一對一預約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：廣東寶威律師事務所
咨詢電話：15811286610
關注李捧玉律師，即時了解機動車交通事故法律信息，一對一預約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關注李捧玉律師
