仲裁還是訴訟？

——談商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中業(yè)主選擇的糾紛解決方式

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛發(fā)生后，協(xié)商不成的，最終都要走向依法解決的途徑。

這時(shí)候就涉及到管轄問(wèn)題了。是向仲裁委申請(qǐng)仲裁還是向人民法院提起訴訟呢？

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有條款專(zhuān)門(mén)對(duì)此進(jìn)行約定。如果明確約定了由某仲裁委管轄，那么就排除了法院的管轄權(quán)了，法院不能受理該合同糾紛案子。反之，則法院有管轄權(quán)。

那么，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛發(fā)生后，作為業(yè)主，選擇哪種糾紛解決方式更有利于日后糾紛發(fā)生時(shí)維護(hù)自己合法權(quán)益呢？下面本人對(duì)仲裁和訴訟兩種方式作簡(jiǎn)單的對(duì)比介紹。

向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁和向人民法院提起民事訴訟，都是依法解決合同糾紛的方法。從理論上來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行的仲裁制度，具有充分尊重當(dāng)事人意思自治，專(zhuān)家斷案、一裁終局，仲裁裁決有強(qiáng)制執(zhí)行力，程序便捷，成本較低，解決方式靈活，為當(dāng)事人保密，不損害雙方感情等優(yōu)點(diǎn)。這也是我國(guó)為了和國(guó)際接軌，制定《仲裁法》的一個(gè)初衷。

但是，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，約定由仲裁委進(jìn)行仲裁，與約定法院管轄有什么區(qū)別呢？

一、仲裁的前提是當(dāng)事人雙方達(dá)成仲裁協(xié)議，表明自愿將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)關(guān)。而民事訴訟不需要雙方協(xié)商，只要一方的起訴符合法定條件法院就會(huì)受理。是否選擇仲裁方式解決糾紛由當(dāng)事人雙方商定，仲裁所依據(jù)的是當(dāng)事人自愿達(dá)成的仲裁協(xié)議，這是與國(guó)際仲裁制度接軌?，F(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商是非常熱衷于選擇約定仲裁條款的。他們?cè)诤贤刑顚?xiě)約定仲裁解決糾紛的條款由不得業(yè)主去商量。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商協(xié)商約定法院管轄時(shí)，開(kāi)發(fā)商大多會(huì)搪塞過(guò)去。因?yàn)樗麄冎乐俨脳l款的約定是不利于業(yè)主維權(quán)的。而業(yè)主在合同上簽字，就是表示對(duì)仲裁條款的認(rèn)可，就表示是自愿達(dá)成的協(xié)議了。你很難證明這不是你的真實(shí)意思表示。

二、仲裁中，當(dāng)事人有權(quán)選擇自己信任的仲裁員。而民事訴訟的審判人員由人民法院決定。

說(shuō)到可以選擇自己信任的仲裁員，事實(shí)上，根據(jù)仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則，對(duì)一定數(shù)額以下的爭(zhēng)議，都是適用簡(jiǎn)易程序（如武漢仲裁委仲裁規(guī)則規(guī)定的是對(duì)五十萬(wàn)爭(zhēng)議標(biāo)的以下的適用簡(jiǎn)易程序），而適用簡(jiǎn)易程序都是獨(dú)任仲裁庭，也就是一個(gè)仲裁員的。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商能那么巧，選定一個(gè)雙方都滿(mǎn)意的仲裁員嗎？很顯然選擇一個(gè)共同的仲裁員的概率為零。而這時(shí)候就要仲裁委員會(huì)主任來(lái)指定一個(gè)仲裁員了。仲裁委員會(huì)主任指定的，能是業(yè)主信任的仲裁員嗎？我想，業(yè)主只能禱告，希望這個(gè)指定的仲裁員是個(gè)作風(fēng)過(guò)硬、不畏權(quán)勢(shì)、公正廉潔的好仲裁員了。

三、仲裁員都是有關(guān)方面的專(zhuān)家，聘任仲裁員有一定的條件。而訴訟中的法官任職也有一定要求?！?a target="_blank" class="keywordlink">仲裁法》規(guī)定，仲裁委員會(huì)應(yīng)當(dāng)從公道正派的人員中聘任仲裁員。仲裁員應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：(一)從事仲裁工作滿(mǎn)八年的；(二)從事律師工作滿(mǎn)八年的；(三)曾任審判員滿(mǎn)八年的；(四)從事法律研究、教學(xué)工作并具有高級(jí)職稱(chēng)的；(五)具有法律知識(shí)、從事經(jīng)濟(jì)貿(mào)易等專(zhuān)業(yè)工作并具有高級(jí)職稱(chēng)或者具有同等專(zhuān)業(yè)水平的。而公道正派如何衡量？對(duì)仲裁員的任命、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、懲戒、培訓(xùn)等制度，是遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)法官的任命、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、懲戒、培訓(xùn)等制度的完備和健全的。特別是仲裁員基本上兼職的，他們都有自己的本職工作，對(duì)仲裁員的身份，只能過(guò)多依賴(lài)于他們的自律和對(duì)正義和公平的忠實(shí)。而法官是國(guó)家審判人員，是國(guó)家公務(wù)員，《法官法》則對(duì)審判員提出了很?chē)?yán)格的要求。他們有自己的職業(yè)道德規(guī)范，有國(guó)家嚴(yán)格的監(jiān)督制度，甚至刑法上有些如枉法裁判罪、受賄罪等制約著他們。對(duì)于同一個(gè)案子，仲裁員枉法裁決并不影響他們的自己的飯碗，而法官枉法裁判則可能會(huì)丟掉自己的飯碗。換言之，仲裁員最多只是個(gè)榮譽(yù)，他們不怕丟仲裁員這個(gè)身份，但是法官一般不會(huì)輕易去冒險(xiǎn)丟掉法官這個(gè)飯碗。

四、仲裁實(shí)行一裁終局制。當(dāng)事人不得就同一事實(shí)再次申請(qǐng)仲裁，也不能向人民法院再行起訴、上訴。而民事訴訟可能經(jīng)過(guò)一審、二審和再審三個(gè)階段。一裁終局常常被理解為快捷高效，程序簡(jiǎn)便。但是，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，如果仲裁員枉法裁判了，一裁終局就是一個(gè)黑哨，對(duì)業(yè)主是非常不利的，想推翻這個(gè)裁決，是非常困難的，《仲裁法》規(guī)定：當(dāng)事人提出證據(jù)證明裁決有下列情形之一的，可以向仲裁委員會(huì)所在地的中級(jí)人民法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)裁決：(一)沒(méi)有仲裁協(xié)議的； (二)裁決的事項(xiàng)不屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁委員會(huì)無(wú)權(quán)仲裁的；(三)仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的； (四)裁決所根據(jù)的證據(jù)是偽造的； (五)對(duì)方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)的； (六)仲裁員在仲裁該案時(shí)有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。除非有足夠的充分的證據(jù)證明上述六種情況存在，才可能撤銷(xiāo)該裁決。而這樣的證據(jù)是很難取得的，特別是對(duì)仲裁員索賄受賄徇私舞弊枉法裁決的證據(jù)，你如何去調(diào)查收集？另外，申請(qǐng)撤銷(xiāo)仲裁裁決是要交申請(qǐng)費(fèi)的，每件400元。而人民法院進(jìn)行審理，如果業(yè)主對(duì)一審不服，可以上訴，對(duì)終審不服，可以申請(qǐng)檢察院抗訴和申請(qǐng)?jiān)賹?。在?duì)弱者的權(quán)利救濟(jì)上，選擇法院管轄更能保護(hù)弱者。

五、仲裁辦案期限短，處理案件更為快捷、高效，避免了當(dāng)事人的訴累，法院辦案期限相對(duì)較長(zhǎng)。這是過(guò)去的仲裁機(jī)構(gòu)大力宣傳的一種方式。的確，在我國(guó)法律制度不健全的年代，法院辦案期限確實(shí)相對(duì)比較長(zhǎng)。但是隨著法院對(duì)審限的管理的加強(qiáng)，法院基本都在在審限內(nèi)完成審判（從受理案件到判決送達(dá)），而法律規(guī)定民事案件簡(jiǎn)易程序?qū)徬逓槿齻€(gè)月，普通程序?yàn)榱鶄€(gè)月。仲裁的期限呢？《仲裁法》中把仲裁的期限授權(quán)由仲裁委員會(huì)制定的仲裁規(guī)則來(lái)確定。舉例說(shuō)明，武漢仲裁委仲裁規(guī)則中，明確規(guī)定：仲裁庭應(yīng)當(dāng)在組成之日起四個(gè)月內(nèi)作出裁決。有特殊情況需要適當(dāng)延長(zhǎng)仲裁期限的，由仲裁庭提請(qǐng)本會(huì)主任批準(zhǔn)。上述期限不包括決定仲裁管轄權(quán)期間以及對(duì)專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行審計(jì)、審核、評(píng)估、鑒定、檢驗(yàn)、勘驗(yàn)及當(dāng)事人在庭外自行和解的期間。簡(jiǎn)易程序的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)自組成之日起兩個(gè)月內(nèi)作出裁決。有特殊情況需要適當(dāng)延長(zhǎng)的，由仲裁庭提請(qǐng)本會(huì)主任批準(zhǔn)。而審計(jì)、審核、評(píng)估、鑒定、檢驗(yàn)、勘驗(yàn)等在法院訴訟中，屬于當(dāng)事人的舉證責(zé)任。當(dāng)事人的舉證期限是包含在審限里的，因此，和法院確定的審限相比，仲裁機(jī)構(gòu)的快捷高效的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

六、仲裁一般不公開(kāi)審理，這有利于保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密。而民事訴訟無(wú)特殊情況必須公開(kāi)審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中，維權(quán)的業(yè)主顯然是弱勢(shì)群體。弱勢(shì)群體維權(quán)，希望輿論的支持，希望更多的人看到他們買(mǎi)房中遭遇的欺騙和不平甚至是悲慘，因此，他們盼望的是公開(kāi)審理。這和其他真正意義上的平等商業(yè)合作伙伴為了商業(yè)秘密或者合作關(guān)系需要仲裁的不公開(kāi)審理是不一樣的，更何況及時(shí)到法院了，涉及商業(yè)秘密的，一樣也可以申請(qǐng)不公開(kāi)審理。我曾經(jīng)建議業(yè)主買(mǎi)房前，要搜索下開(kāi)發(fā)商的處理糾紛的作風(fēng)，看看是否是流氓地痞型的開(kāi)發(fā)商。買(mǎi)流氓地痞型的開(kāi)發(fā)商的房子，他們和業(yè)主之間是沒(méi)有什么法律或者道理可講的，他們會(huì)讓業(yè)主覺(jué)得“家”是最不安全的地方。而不公開(kāi)審理，則媒體報(bào)道或外界知曉的少，正好遂了開(kāi)發(fā)商之意。

七、仲裁費(fèi)用較低，為當(dāng)事人節(jié)省了時(shí)間和精力，而法院經(jīng)歷一審二審再審，每一環(huán)節(jié)都要交費(fèi)。這也是過(guò)去多數(shù)仲裁機(jī)構(gòu)宣傳的一種口徑。事實(shí)上，在2007年4月1日前，仲裁機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用就不會(huì)比法院的訴訟費(fèi)收的少多少。2007年4月1日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《訴訟費(fèi)用交納辦法》后，訴訟費(fèi)得到大幅度降低。同時(shí)，簡(jiǎn)易程序的、撤訴的還要減半收取，凡裁定駁回起訴、駁回上訴的，甚至不收費(fèi)。舉例說(shuō)明，如果要求開(kāi)發(fā)商賠償2萬(wàn)元的延期交房違約金，在法院，收取所有費(fèi)用為300元，如果簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，則減半為150元。而按照武漢仲裁委的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)其官方網(wǎng)站），則為受理費(fèi)800、處理費(fèi)500，共1300元，是法院收費(fèi)的八九倍。在業(yè)主維權(quán)中，業(yè)主是仲裁或訴訟發(fā)起方，收費(fèi)低，成本也低，則有利于業(yè)主維權(quán)。筆者曾在某仲裁機(jī)構(gòu)親眼目睹一業(yè)主擬申請(qǐng)仲裁請(qǐng)求裁令開(kāi)發(fā)商按合同約定在交房時(shí)提供兩書(shū)（房屋質(zhì)量保證書(shū)、房屋使用說(shuō)明書(shū)），被仲裁委要求按房屋總價(jià)值50萬(wàn)元收取15000元申請(qǐng)費(fèi)用而把業(yè)主嚇得落荒而逃的。