某房地產(chǎn)開發(fā)公司因?qū)嶋H交付給業(yè)主的房屋實測面積大于合同約定面積的3％，業(yè)主因此在入住近兩年后將該房地產(chǎn)開發(fā)商告上法庭，要求解除房屋買賣合同，退還房價款，賠償利息及房屋裝修費用。其理由是依照《商品房預(yù)售契約》第二條的規(guī)定：“商品房交付時，房屋的實際面積與暫測面積的差別超過暫測面積的±3％時，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局實測面積文件之日起15日內(nèi)，乙方有權(quán)解除本契約。契約解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效，甲方除在契約解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還乙方?！痹摪冈趯徖磉^程中，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商一再表示超過合同面積+3％的部分，不收取房價款，視為贈送。但業(yè)主仍堅持要求解除合同。上述案例涉及的法律問題是，合同的約定解除條件已經(jīng)成就時，合同是否應(yīng)當(dāng)然解除。

一、合同解除的形式

合同又稱契約，是平等主體間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。訂立同的目的，在于維護(hù)正常的社會交易秩序，規(guī)范商品交換過程。所以，各國的合同立法均從鼓勵商品交易，穩(wěn)定交易秩序的目的出發(fā)，規(guī)定當(dāng)事人對合同的履行應(yīng)是完全的、適時的。對依法成立并生效的合同，不容許隨意的變更和解除以保護(hù)交易的安全。但是，客觀情況的千變?nèi)f化，有時會超出人們的合理預(yù)知，當(dāng)事人履行合同行為的多變性，以及這種種變化對合同的履行所帶來的種種影響，使有些合同的履行變?yōu)椴豢赡芑蛞褵o意義。所以各國的合同法在堅持維護(hù)合同效力的前提下，也都相應(yīng)的考慮到了上述因素，規(guī)定了在一定的情況下，準(zhǔn)許解除合同，并就解除合同的條件和程序做出相應(yīng)的規(guī)定。一般來講，導(dǎo)致合同的解除是由于不可抗力的發(fā)生或當(dāng)事人的違約行為；而合同的解除形式又分為法定解除、協(xié)議解除和約定解除。法定解除是由于在合同尚未履行完畢前，發(fā)生了法律所規(guī)定的事由，當(dāng)事人依法行使解除權(quán)以解除合同。協(xié)議解除是當(dāng)事人在合同尚未完全履行完畢之前，雙方當(dāng)事人就合同的解除達(dá)成了一致的合意以解除合同。而合同的約定解除則是當(dāng)事人事先在合同中就解除合同的條件與情況做出約定，在合同尚未履行完畢之前，一旦出現(xiàn)合同所約定的事由或情況，當(dāng)事人可以通過行使解除權(quán)來解除合同。

二、約定解除的特點

我國《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！庇捎诩s定解除亦屬于合同解除的一種，所以，造成合同解除的原因，也仍然體現(xiàn)出致使合同解除的共同的特點，即其原因可分為不可歸咎于當(dāng)事人的因素和可歸咎于當(dāng)事人的因素。從當(dāng)事人訂立合同的目的來講，是為了實現(xiàn)訂立合同時所要追求的預(yù)期利益，雙方當(dāng)事人均希望通過合同的形式來明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，并以此來保護(hù)自己，并約束對方，以最終達(dá)到正確、及時地履行合同的目的。所以，合同中所約定的“事由”大部分是由可歸咎于當(dāng)事人的因素造成。不可歸咎于當(dāng)事人的因素所造成的“事由”，雖然也可作為解除合同的“約定”而寫入合同，但因該種情況大都與不可抗力或意外事件有關(guān)，且由于該種情況本身的“不可預(yù)測”性，所以，在審判實踐中，此種約定并不多見。同時，合同的約定解除從時間上看，也與其它兩種解除形式相類似，即都是在合同尚未完全履行完畢之時。因合同一旦履行完畢，當(dāng)事人雙方之間的債權(quán)債務(wù)即歸于消滅，此時無論出現(xiàn)何種情況，均無法造成合同的被解除。另外，它也與法定解除的情況一樣，當(dāng)事人所獲得的是“解除合同的權(quán)利”，而非合同的直接解除。約定解除與法定解除的區(qū)別在于獲得“解除合同的權(quán)利”起因不同，前者為法定事由的出現(xiàn)，后者為約定事由的出現(xiàn)；約定解除的“解除事由”是由當(dāng)事人自行約定，因此其比“法定解除”的事由要廣泛的多。 約定解除權(quán)的解除和協(xié)商解除的取別在于：1.約定解除權(quán)解除是事先約定的解除，它僅在合同中規(guī)定解除合同的條件以及一方享有的解除權(quán)，而協(xié)商解除乃是事后約定的除，它是當(dāng)事人根據(jù)已經(jīng)發(fā)生的需要解除合同的情況而決定解除合同。2.約定解除權(quán)，不一定導(dǎo)致真正解除合同，因為解除合同的條件不一定成就，合同就不能解除，而協(xié)商解除是當(dāng)事人協(xié)商決定合同的解除，它一定能導(dǎo)致合同的解除。3.約定解除權(quán)往往約定在一方當(dāng)事人違約的情況下另一方當(dāng)事人享有解除權(quán)，而協(xié)商解除并非一定要存在一方違約，只要雙方愿意都可以解除合同。4.約定解除權(quán)的解除一般是單方解除，因為行使解除權(quán)的常常是一方當(dāng)事人，而協(xié)商解除是雙方解除，這種解除是雙方協(xié)商的結(jié)果。

三、行使解除權(quán)的限制

合同的解除權(quán)，從其權(quán)利性質(zhì)上講，屬于形成權(quán)。“形成權(quán)者，依權(quán)利者一方之意思表示，得使權(quán)利發(fā)生、變更、消滅或生其他法律上效果之權(quán)利也?！保凼飞袑捴睹穹傉摗罚萦捎谛纬蓹?quán)“賦予了權(quán)利主體以單方面干預(yù)他人之法律關(guān)系的法律權(quán)利”［迪特爾？梅迪庫思著《德國民法總論》］，就勢必造成他人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的后果。正因為“形成權(quán)賦予一方當(dāng)事人得依其單方的意思干預(yù)他人的法律關(guān)系，而如何保相對人亦很重要……?！奔热蝗绱?，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)其免受不公平結(jié)果的損害。為了達(dá)到這一目的，各國法律在規(guī)定各種形成權(quán)的同時，也制定了相應(yīng)的限制性規(guī)定，解除權(quán)亦是如此。

單就合同的解除來講，各國合同法都對解除權(quán)的行使設(shè)置了一定的限制條件，如德國民法典第352條規(guī)定：“權(quán)利人因加工或改造已將領(lǐng)受的物改變?yōu)槠渌N類的物的，排除解除權(quán)?！庇秩缛毡久穹ǖ涞?48條規(guī)定：“解除權(quán)人因自己的行為或過失，顯著的毀損契約標(biāo)的物或至不能返還其物時，或因加工、改造將其物變?yōu)樗N類物時，其解除權(quán)消失?！逼渌T如法國、我國的臺灣地區(qū)也都有類似規(guī)定。我國合同法第93條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”。從該項規(guī)定來看，在合同履行完畢前，如果出現(xiàn)雙方當(dāng)事人在合同中所約定的解除條件，一方當(dāng)事人就享有了解除權(quán)。但享有解除權(quán)并不意味著合同的當(dāng)然解除。因為約定解除是對解除權(quán)獲取條件的確認(rèn)，只有當(dāng)事人正確的行使了這種解除權(quán)，才可以導(dǎo)致合同的解除，而正確的行使解除權(quán)即是法律對解除權(quán)行使的限制。

一般來講，法律對權(quán)利行使的合法性的審查是從程序與實體兩方面進(jìn)行的，我國《合同法》第95條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)的行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅?！边@是《合同法》對解除權(quán)喪失時限上的規(guī)定?！逗贤ā穼ζ渌獬龣?quán)消滅雖未做更詳細(xì)的規(guī)定，但是《合同法》第96條規(guī)定：“當(dāng)事人依照本法第93條第2款的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時解除，對方有異議的，可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同的效力?！边@一條的規(guī)定，實際上是規(guī)定了在對方當(dāng)事人存有“異議”的情況下，由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)來判定合同是否予以解除。

由此可以看出，依據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，在當(dāng)事人約定解除合同的條件成就的情況下，合同并非當(dāng)然解除。而是如一方當(dāng)事人表示了異議，則合同是否解除應(yīng)由人民法院（仲裁機(jī)構(gòu)）予以確認(rèn)。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，我國的合同法對約定解除權(quán)的行使是設(shè)置了限制條件的。

四、喪失約定解除權(quán)的判定

合同的解除是當(dāng)事人終止雙方的債務(wù)關(guān)系的一種民事法律行為，故其亦應(yīng)依據(jù)誠信與公平原則進(jìn)行。而人民法院為充分保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)在上述原則下，對當(dāng)事人是否享有解除權(quán)及解除權(quán)行使的是否正當(dāng)、合法予以審查。具體講，應(yīng)從以下幾個方面綜合判定： （一）是否有違誠信原則

公平與誠實信用是我國民法的基本原則之一?！?a target="_blank" class="keywordlink">民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應(yīng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則”。我國《合同法》總則第五條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)”。第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)遵循誠信原則”。由此可見，公平與誠信原則是貫穿于整個民事活動之中的。當(dāng)事人訂立合同起至合同履行完畢，都應(yīng)遵循這一原則。誠實信用原則具有限制及控制內(nèi)容，“即以誠實信用作為任何權(quán)利的內(nèi)在界限，以誠實信用作為控制權(quán)利行使的準(zhǔn)則。”［王澤鑒著］作為“解除當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)”的民事法律行為，當(dāng)然應(yīng)遵循這一原則。獲得約定解除權(quán)的前提是訂立時約定的條件是否成就，在實踐中這種條件成就與否既有可歸咎于當(dāng)事人的主觀原因，也有不可歸咎于當(dāng)事人的客觀原因。同時，某種條件的成就與否還可以通過人為的原因去促成或阻止。因為，客觀情況的變化，會對合同的履行產(chǎn)生不同的影響，當(dāng)事人的預(yù)期利益亦會因此而發(fā)生變化。在實踐中，經(jīng)常遇到諸如因市場情況發(fā)生變化，一方當(dāng)事人為獲取額外的利益，而期望或促成某種條件的“成就”，再以條件的“成就”為由，要求解除合同。所以，條件的成就與否，與當(dāng)事人的人為活動有關(guān)。針對此點，德國民法典第162條規(guī)定：“因條件成就而受到不利益的當(dāng)事人，違背誠信而阻止條件的成就的，條件視為成就。因條件成就而受到利益的當(dāng)事人，違背誠信，而促成條件成就的，條件應(yīng)為不成就?！庇纱丝梢?，對條件“成就”與否的判定不應(yīng)簡單的看待結(jié)果，還應(yīng)分析這種“成就”是屬自然“成就”，還屬人為促成，如屬后者，則違背了誠信原則。

（二）是否違背訂立合同所要達(dá)到的目的

合同訂立的目的在于合同雙方均取得預(yù)期的利益，而期望解除合同則與訂立合同時的初衷是背道而馳的，一般情況下，除非解除合同會給一方當(dāng)事人帶來比履行合同更大的利益，當(dāng)事人通常是會選擇繼續(xù)履行合同。當(dāng)然，違反合同的約定，給對方造成損失，應(yīng)給對方以相應(yīng)的賠償。但在實踐中，由于市場條件的變化萬千，在某些情況下，解除合同所獲取的利益要大于履行合同的可能性是存在的，如在房屋買賣合同中，因房地產(chǎn)市場價格的波動，同樣品質(zhì)的房子，其價格在合同訂立至履行期間，可能會發(fā)生較大的變化。在價格下滑時，如能解除合同，用退還的房款及利息再重去購買，當(dāng)然于購房者有利。但該作法，明顯的具有通過解除合同來獲額外利益的傾向，且這種追求解除合同的作法也背離了雙方當(dāng)事人簽訂合同時所共同追求的目的。

（三）是否能夠返還原物

合同一但被解除，除該合同根本未履行外，雙方均要盡返還之義務(wù)。如在本文的案例中，如解除合同，開發(fā)商需返還房價款及利息，購房者則需返還房屋。但由于業(yè)主提出解除合同時，開發(fā)商已交付房屋近兩年，業(yè)主已裝修完畢并入住。而此時返還房屋，從物的角度講，也非雙方簽訂合同時的“原物”，而是經(jīng)合同一方（購買者）改造過的“特定物”。所以從法律上講，購買者已無法返還“原物”，即使不考慮裝修改造，購房者近兩年的使用時間也使“標(biāo)的物”改變了形態(tài)。而屬被“使用”或“利用”過之物，其形態(tài)也異于交付時的形態(tài)。故在此種情況下，解除合同，并由一方承擔(dān)完全責(zé)任，顯然損害了另一方的利益。當(dāng)然，在司法實踐中，由于某些行政手續(xù)的辦理遲滯于房屋合同的交付履行，而使購房人在獲得房屋的各種權(quán)屬證明時，已入住多時，但該種問題只能由房地產(chǎn)市場的完善與行政配套工作的改進(jìn)來糾正，并通過補償措施來禰補購房人所受到的經(jīng)濟(jì)損失。而簡單的予以解除合同的處理方式，即不符合《合同法》的立法本意，也不利于市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展。