內(nèi)外銷房并軌前，境外人士購房時存在諸多限制。并軌之后，境外人士還應(yīng)該注意那些方面呢？

由于語言、文化背景等問題，境外人士對上海房地產(chǎn)市場缺乏足夠的了解，因此對購房合同要嚴(yán)格把關(guān)，以免掉進(jìn)開發(fā)商精心設(shè)計的“陷阱”。對開發(fā)商廣告宣傳、售樓說明以及樣板房的情況，都要盡可能寫進(jìn)合同，這樣即使出現(xiàn)問題，也會有法律約束。

特別提醒境外人士購房要注意對所購房屋的開發(fā)商及項目進(jìn)行資信調(diào)查，對開發(fā)商的考察應(yīng)注重其注冊資本、開發(fā)業(yè)績等，而對項目的審查除應(yīng)審查其預(yù)售許可證外，還應(yīng)審查其土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。弄清是否補(bǔ)過地價，是否交納了市政配套費，以及是否有土地使用權(quán)、在建工程、期房抵押等，以保證所購房屋能夠按期交付且能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等。不過最好還是請一位專業(yè)律師來完成這些工作，購房者可以免去后顧之憂。

并軌后對于境外人士影響較大的還有兩點，首先是維修基金的問題。未并軌前，內(nèi)銷房需要交納維修基金，而外銷房沒有這項要求。但并軌后境外人士購買內(nèi)銷房是否需要交納維修基金，情況尚不明朗。再就是涉及物業(yè)管理的問題，原來外銷房物業(yè)管理費比較高，除了一些基本的服務(wù)外，還會提供一些約定的、方便的服務(wù)。而部分樓盤的物業(yè)管理費有指導(dǎo)價，大都只能提供基本管理，境外人士如購買這樣的房屋，可能會享受不到理想的服務(wù)。

小產(chǎn)證

老地方辦手續(xù)

并軌以前，境內(nèi)、境外購房者辦理轉(zhuǎn)讓過戶登記(小產(chǎn)證)時，分別前往各區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易中心和市房地產(chǎn)交易中心辦理。需要提請境外購房者注意的是，并軌以后，原外銷房仍在市房地產(chǎn)交易中心辦理相關(guān)手續(xù)。辦理商品房(一手)轉(zhuǎn)讓過戶登記，需提交以下資料：

◆申請書(原件)；當(dāng)事人身份證件或單位合法資格證明(“三資企業(yè)”需提交外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書)；

◆委托書(原件)及代理人身份證件；購房付款憑證(原件、復(fù)印件各一份)；

◆由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)測繪部門認(rèn)定的《房屋勘丈表》及房屋平面圖兩份(原件)；

◆由開發(fā)商提供的《商品房用地面積表》及地籍圖二份(原件)；

◆契稅完稅證(備查聯(lián))及契稅完稅貼花(原件，納稅后提交)；

◆其他有關(guān)文件(如1999年12月1日前購買高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房的華僑、港、澳、臺胞及外籍華人需提供有關(guān)部門出具的身份資格認(rèn)定書；

◆空置商品住宅需提交住宅交付使用許可證或商品房注冊登記證等)。

◆《上海市商品房出售合同》(原件)以及公證材料。

買房人應(yīng)繳納的稅費包括：(1)交易手續(xù)費：個人購買商品住房每次交易過戶時，其交易價格在30萬元以上的，按每套(別墅按每幢)500元收取，由交易雙方各支付250元；交易價格在30萬元(含30萬元)以下的按每套250元收取，由交易雙方各付125元。(2)登記費：個人產(chǎn)權(quán)每件100元，辦理其他產(chǎn)權(quán)每件200元。(3)合同印花稅：按成交價的0.03%繳納。(4)權(quán)證印花稅：每本5元。(5)契稅：由財政局征收。

辦理合同公證

注意五個方面

并軌后，境內(nèi)人士和境外人士在購房時要辦理的手續(xù)都是一樣的。唯一不同之處在于，境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房簽訂的合同，還需要辦理合同公證手續(xù)。據(jù)市公證處介紹，境外人士在辦理合同公證手續(xù)時，有五個方面需要注意。

●根據(jù)上海市司法局、上海市房屋土地資源管理局的有關(guān)規(guī)定，自2001年8月1日起，境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房的，統(tǒng)一由上海市公證處對合同進(jìn)行公證；境內(nèi)外人買賣非商品住房外銷房的以及境外人買賣非商品住房內(nèi)銷房的，仍按原規(guī)定由市公證處對合同進(jìn)行公證。