房東夫妻離婚分割房產(chǎn)

女房東與愛人協(xié)議離婚，約定出租的門面歸男方所有，但未辦理過戶手續(xù)。租客以門面產(chǎn)權(quán)不明為由行使不安抗辯權(quán)，遲交租金。房東依約行使解除權(quán)，租客不服，訴至法院。

2013年2月，女房東李冰的前夫衛(wèi)軍向租客成定文出示了一張與李冰簽訂的離婚協(xié)議書，協(xié)議書載明李冰和衛(wèi)軍已于2011年11月協(xié)議離婚，涉案門面歸衛(wèi)軍所有，據(jù)此，衛(wèi)軍稱成文定應(yīng)將租金交給其本人。

2013年4月15日，成定文向李冰及衛(wèi)軍表示將繼續(xù)租用門面，但鑒于門面產(chǎn)權(quán)不明，無法確定應(yīng)將租金交給誰。同日，李冰及衛(wèi)軍向成定文發(fā)出通知，告知因成定文存在違法轉(zhuǎn)租、不交租金、物業(yè)費(fèi)等情況，李冰及衛(wèi)軍要求解除合同，要求成定文自行搬走門面內(nèi)貨物，4月20日，成定文收到該通知。4月25日，李冰自行將門面內(nèi)的貨物搬出，并短信通知成定文。之后，成定文向法院起訴要求李冰及衛(wèi)軍返還租金、保證金、賠償損失等。

法院認(rèn)為，李冰和成定文簽訂的租賃合同合法有效，雖然成定文認(rèn)為因門面產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛，自己是行使不安抗辯權(quán)，但根據(jù)雙方的交易習(xí)慣，在李冰明確告知成定文仍按合同履行的情況下，成定文以產(chǎn)權(quán)不明為由延遲交納租金的理由不能成立，其行為已構(gòu)成違約，李冰有權(quán)解除合同。根據(jù)合同約定，在成定文違約的情況下，李冰有權(quán)不退還保證金。 至于成定文要求的損失賠償?shù)?，因其未能提供相?yīng)證據(jù)，法院不予支持。

租客以產(chǎn)權(quán)不明遲交房租

知名合同法律師，北京林鑫沃邦律師事務(wù)所合同部主任，史劍琴律師提示，租客成定文在李冰明確告知仍按合同履行的情況下，依舊以產(chǎn)權(quán)不明為由遲交租金，此行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十五條規(guī)定，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，成定文違約在先，因此，成定文無權(quán)要求返還定金，即保證金。

產(chǎn)權(quán)不明不是成定文遲交租金的理由，成定文只需要按照合同要求盡到相關(guān)義務(wù)和責(zé)任即可。否則，成定文的行為即構(gòu)成違約。