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商品房買賣合同糾紛逾期辦證違約金

2015-03-25 作者：王峰律師

導讀：????因開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)權屬證書(房產(chǎn)證)，向開發(fā)商追索違約金五十萬零二十一元，法院支持了全部訴求，成功代理保護了當事人最大化的權益。另附代理詞：民?事?代?理?詞尊敬的審判長、審判員：依照法律規(guī)定，受原告的委...

因開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)權屬證書(房產(chǎn)證)，向開發(fā)商追索違約金五十萬零二十一元，法院支持了全部訴求，成功代理保護了當事人最大化的權益。

另附代理詞：

民事代理詞

尊敬的審判長、審判員：

依照法律規(guī)定，受原告的委托和本律師事務所的指派，我擔任原告劉xx的訴訟代理人，參與本案訴訟活動。

開庭前，我聽取了被代理人的陳述，進行了必要的調(diào)查。經(jīng)過今天的庭審，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見:

一、案件事實

年月日原告與被告簽訂了合同編號為****的《商品房買賣合同》，購買了*****號房屋，并于當日交付了房屋。

《商品房買賣合同》約定，被告應當在商品房交付使用后360天內(nèi)辦理權屬登記。年月日被告向原告交付了房屋，因此，被告至遲應在年月日前辦理房地產(chǎn)權屬證書。但因被告原因致使原告年月日才只取得了房產(chǎn)權屬登記，到現(xiàn)仍未取得國有土地使用證?，F(xiàn)請貴院判令被告向原告支付逾期辦證違約金500021元人民幣。

二、訴訟請求的依據(jù)和理由

《中華人民共和國合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百三十五條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

《商品房買賣合同》規(guī)定被告應當在商品房交付使用后360天內(nèi)辦理權屬登記，年月日才只取得了房產(chǎn)權屬登記，但至今被告還未給原告辦理國有土地使用證。因被告的原因導致逾期辦證的主要原因，大致有：A開發(fā)商的土地使用手續(xù)不合法;B未支付全部的土地使用權出讓金，到頭來還是個臨時用地許可;C違規(guī)開發(fā)建設，沒有取得建設用地規(guī)劃許可證，因為有的開發(fā)商是邊跑手續(xù)邊做事了等等。一句話，就是在合同約定或法定的期限內(nèi)，不能提交辦理房屋所有權初始等級應具備的文件材料或者拒不提供相關證明。

2、合同約定了退房，且約定了退房前提下的違約金，可否主張不退房并同時要求按未約定違約金處理。

這種情形是由于開發(fā)商掌控了簽約主動權，在合同中約定了霸王條款，從而使簽約另一方未能完全表示己方意思而造成的。筆者認為，可主張不退房并同時要求按未約定違約金處理，理由如下：

(1)買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同的主張是基于《合同法》和《民法通則》所規(guī)定的法定權利，法定權利未經(jīng)權利人明示放棄，相對義務人不得免責。對此，合同法第一百一十四條第三款關于遲延履行違約方承擔違約責任還應履行債務的規(guī)定也體現(xiàn)了法定義務的不可免責性。

(2)2000版合同示范文本雖然列有可供選擇的在不退房情況下的違約金約定條款，但合同雙方在簽約中未選擇此條款，并不表明權利人放棄了權利，義務人毌須承擔責任，只能理解為簽約雙方未將此條款文字列為合同內(nèi)容，因此，應視為合同沒有就此作約定。

(3)格式條款具有提供格式一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款無效。雖然對于政府制定的示范文本是否屬于開發(fā)商提供的格式條款合同有不同的看法，但在現(xiàn)實中，開發(fā)商對于示范文本內(nèi)容的填寫、增刪，均掌握了不容置議的絕對決定權，實質(zhì)上具備了格式條款不容對方協(xié)商的性質(zhì)。

綜上所述，請貴院判決支持原告訴求，并判決原告承擔本案全部案件受理費。

以上代理意見，請求法院予以考慮。

代理律師：王峰

年月日