1.什么是商品房買賣合同？如何判斷一份房屋買賣合同是否屬于商品房買賣合同？
2、“樓盤廣告”的性質(zhì)如何認(rèn)定？
3、出售商品房現(xiàn)房應(yīng)當(dāng)具備那些條件？
4、商品房預(yù)售合同有那些特點？
5、商品房預(yù)售需要具備那些條件？
6、什么是商品房預(yù)售登記？
7、商品房預(yù)售后，開發(fā)商能否變更規(guī)劃設(shè)計？
8、“炒房花”行為是否違法？購買預(yù)售的“二手房”如何保護(hù)自己？
9、購買預(yù)售商品房出現(xiàn)“爛尾”怎么辦？
10、什么是商品房預(yù)約合同？預(yù)約合同的法律效力如何認(rèn)定？
11、開發(fā)商通過訂立商品房預(yù)約合同收取定金的法律效力如何認(rèn)定？
12、什么是“按揭”？
13、什么是“樓花抵押”？
14、什么是“五證”、“兩書”？
15、房地產(chǎn)權(quán)屬證書包括那些證書？
16、購房者有權(quán)在什么時間取得房屋權(quán)屬證書？
17、 辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書遲延，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任？
18、什么是建筑面積、銷售面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積和公攤面積？19、如何計算房屋的使用率？
20、什么是暫測面積、實測面積、銷售面積？
21、發(fā)生面積誤差（面積縮水、面積翻倍）如何處理？
22、購房者購買房屋時應(yīng)當(dāng)繳納哪些稅費？
23、屋頂花園是否屬于共有？能否單獨出售或者贈送給業(yè)主？
24、什么是房屋拆遷安置與補償協(xié)議？
25、未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋能否進(jìn)行買賣？
26、房屋質(zhì)量不合格，買受人能否解除合同并要求賠償？
27、開發(fā)商遲延交付房屋，購房者能否解除合同？
28、購房者遲延支付購房款，開發(fā)商能否解除合同？
29、購房者能否要求退房？
1.什么是商品房買賣合同？如何判斷一份房屋買賣合同是否屬于商品房買賣合同？
商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡稱開發(fā)商）作為出賣人將尚未建成的房屋（即期房）或者已竣工的房屋（即現(xiàn)房）向社會公開銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
首先，商品房買賣合同的出賣人開發(fā)商必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備相應(yīng)的法定條件。
其次，商品房買賣合同的標(biāo)的物必須是“商品房”。所謂“商品房”就是商品化房屋、社會化房屋，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的向社會公開出售的房屋,商品房包括期房和現(xiàn)房兩種類型。
【律師提示】
判斷一份房屋買賣合同是否屬于商品房買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)有兩個：
① 開發(fā)商必須是符合法律規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
判斷標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
②開發(fā)商出賣的房屋屬于“商品房”：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的房屋必須向社會公開出售即房屋社會化，才屬于商品房。
因此，私有自建房屋買賣合同、二手商品房買賣合同等都不屬于商品房買賣合同，不適用商品房買賣合同的特殊規(guī)定，而是直接適用《合同法》規(guī)定。
2、“樓盤廣告”的性質(zhì)如何認(rèn)定？
商品房銷售廣告和宣傳資料俗稱“樓盤廣告”。
樓盤廣告一般屬于要約邀請，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，在法律上沒有約束力。如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”、“回家就是度假”、“星級服務(wù)”、“帝王享受”等詞語，大多屬于開發(fā)商夸張性宣傳所需的文字，目的是為了引起注意，制造氣氛，并沒有明確的目標(biāo)，這種廣告僅僅構(gòu)成了要約邀請，在法律上沒有約束力。
但是，樓盤廣告在符合以下三個條件的情況下應(yīng)當(dāng)視為要約而非要約邀請，具有法律效力：
（1）其內(nèi)容是對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施、相關(guān)配套設(shè)施）所作的說明和允諾；
（2）該說明和允諾具體確定；
（3）該說明和允諾并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
如:有些樓盤廣告標(biāo)明了價格、位置、裝修條件、物業(yè)管理條件、配套設(shè)施設(shè)備、贈送的物品或優(yōu)惠等具體確定的內(nèi)容，根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”，這些廣告內(nèi)容在符合上述規(guī)定條件下就是要約而不是要約邀請，具有法律效力。
在樓盤廣告視為要約的情形下，適用“容納規(guī)則”，也就是樓盤廣告的說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容；當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【律師提示】
首先，樓盤廣告在絕大多數(shù)情況下屬于要約邀請，不具有法律效力。因此，購房者要看清楚樓盤廣告，不要被廣告上的語言文字所迷惑，上當(dāng)受騙。
其次，把廣告寫進(jìn)購房合同。樓盤廣告盡管屬于要約邀請，但是樓盤廣告的內(nèi)容一旦寫進(jìn)購房合同，那就成為具有法律效力的合同條款。因此，購房者為了保證開發(fā)商的廣告許諾成為現(xiàn)實，最好的辦法就是直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來，這樣就可以避免發(fā)生糾紛。
再者，讓開發(fā)商的促銷宣傳落到實處。對于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認(rèn)下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。對于購房者自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小區(qū)規(guī)劃、停車位使用等、面積測量報告等等，也可以自列清單要求開發(fā)商履行告知義務(wù)。
最后，在購房雙方?jīng)]有將樓盤廣告內(nèi)容寫入購房合同的情況下，根據(jù)最高院司法解釋，樓盤廣告要視為要約（即視為合同條款直接進(jìn)入合同內(nèi)容）受到了特別嚴(yán)格的限制：
A.不僅要求內(nèi)容要具體確定，而且要求該說明和允諾必須對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響；而內(nèi)容是否具體確定、是否對合同訂立及價格有重大影響實際上很難加以證明。
B.更為關(guān)鍵的是，樓盤廣告的內(nèi)容還必須是對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。因此，如果開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境、公益設(shè)施進(jìn)行的漫天虛假宣傳，就只能是要約邀請，對開發(fā)商沒有法律約束力。
因此，作為購房者必須保持清醒的頭腦，不要輕易地相信樓盤廣告，除非您將樓盤廣告的內(nèi)容訂入合同條款。否則，發(fā)生糾紛時主張將樓盤廣告內(nèi)容視為要約，則風(fēng)險很大，基本上很難得到保護(hù)。
3、 出售商品房現(xiàn)房應(yīng)當(dāng)具備那些條件？
商品房現(xiàn)售合同即現(xiàn)房買賣合同，發(fā)生糾紛的并不多，原因在于雙方簽訂商品房買賣合同時房屋已經(jīng)竣工并現(xiàn)實存在，開發(fā)商“忽悠”購房者的機會大為減少，購房者只要具備基本的合同法常識就可以了。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，出售商品房現(xiàn)房需要具備以下條件：
（1）企業(yè)主體資格合法。現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
（2）用地合法，取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。
（3）規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
（4）符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，已通過竣工驗收。
（5）保障被拆遷人的利益：拆遷安置已經(jīng)落實。
（6）達(dá)到基本使用條件：供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。
（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
【律師提示】
目前開發(fā)商銷售現(xiàn)房不再需要辦理《現(xiàn)售許可證》，但是所銷售的現(xiàn)房需要滿足以上七個條件。
商品房現(xiàn)房購房者最關(guān)鍵是要看開發(fā)商是否擁有所售房屋的“大產(chǎn)權(quán)證”（“大產(chǎn)權(quán)”是指開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)）。如果開發(fā)商銷售的現(xiàn)房沒有取得“大產(chǎn)權(quán)證”，那么您需要特別注意，是否因為開發(fā)商開發(fā)的房子不具備上述條件而不能取得“大產(chǎn)權(quán)證”。因為“大產(chǎn)權(quán)證”是辦理“小產(chǎn)權(quán)證”的前提，假如您購買這樣的房子，有可能將來不能辦理“小產(chǎn)權(quán)證”（“小產(chǎn)權(quán)”是指購房者取得的房屋所有權(quán)）。
4、商品房預(yù)售合同有那些特點？
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
商品房預(yù)售合同最大特點是開發(fā)商出售的并非現(xiàn)實存在的房屋，而是圖紙上和廣告當(dāng)中才存在的“樓花”（即虛擬房屋），購房者在簽訂商品房買賣合同時只能見到地基、規(guī)劃、圖紙和廣告，因此是購房風(fēng)險和發(fā)生糾紛最為集中的領(lǐng)域。原因在于商品房預(yù)售合同并非一手交錢一手交房的簡單交易，購房者從簽訂購房合同到交付房屋基本上都要等1－2年，當(dāng)中還涉及復(fù)雜環(huán)節(jié)和程序以及眾多法律問題，一般的購房者很容易暈頭轉(zhuǎn)向。開發(fā)商正是利用購房者對房地產(chǎn)開發(fā)程序不熟悉以及不了解法律的特點，進(jìn)行購房欺詐。因此，在國外大部分國家是不允許開發(fā)商賣期房的。另外，購房者對期房的過多憧憬，導(dǎo)致交付的房屋與期待之間存在巨大落差，這也是糾紛發(fā)生主要原因。
【律師提示】
期房是可以期待的房子，但是也是風(fēng)險較大的房子。
5、商品房預(yù)售需要具備那些條件？
商品房預(yù)售屬于政府特許經(jīng)營范圍，實行行政許可制度。
根據(jù)《房地產(chǎn)法》第45條和《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定，商品房預(yù)售許可條件由法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定：
（1）已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上；并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
【律師提示】
《商品房預(yù)售許可證》是商品房預(yù)售不可缺少的條件。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。同時，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》；售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。
購房者在簽訂商品房預(yù)售合同前必須認(rèn)真查看《商品房預(yù)售許可證》，查看時要看原件而不能只看復(fù)印件，必要時還可以向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門查詢核實；同時，還要查看您所簽訂的預(yù)售房屋是否屬于《商品房預(yù)售許可證》批準(zhǔn)的預(yù)售范圍，這點尤為購房者忽視。
開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明而與購房者訂立商品房預(yù)售合同，該預(yù)售商品房合同在法律上無效；但是如果在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
6、什么是商品房預(yù)售登記？
商品房預(yù)售登記也稱為預(yù)告登記，屬于不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)登記的一種。其登記的權(quán)利是請求權(quán)，登記的內(nèi)容是將來發(fā)生的物權(quán)變動。
按照規(guī)定，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并且自簽約之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
商品房預(yù)售經(jīng)登記后，預(yù)告人（購房者）取得優(yōu)先于其他人而購買該商品房的優(yōu)先購買權(quán)，以及對抗第三人效力的期待權(quán)。
【律師提示】
“預(yù)售登記”是商品房預(yù)售的保護(hù)傘！
首先，購房者在簽訂預(yù)售商品房購房合同、購房繳款之前，要去房地產(chǎn)管理局等行政主管部門查詢期房的有關(guān)登記情況，調(diào)查清楚后再簽訂合同繳款，以防止購房前房屋已經(jīng)被開發(fā)商“假按揭”、抵押貸款等現(xiàn)象發(fā)生。
其次，購房者在簽訂預(yù)售商品房購房合同之后，一定要督促并落實開發(fā)商及時（30日內(nèi)）將商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案（即預(yù)告登記程序），以防止購房后開發(fā)商“一房兩賣”或房屋被抵押貸款的等現(xiàn)象發(fā)生。
因為只有經(jīng)過“預(yù)售登記”商品房預(yù)售合同才具有物權(quán)效力，“預(yù)售登記”的購房人才是受法律保護(hù)的將來產(chǎn)權(quán)所有人。這樣您就擁有預(yù)售商品房的優(yōu)先購買權(quán)以及對抗第三人的效力，其他人包括開發(fā)商再處分您的預(yù)售房屋都是無效行為，您的權(quán)利才能真正受法律保護(hù)。
7、商品房預(yù)售后，開發(fā)商能否變更規(guī)劃設(shè)計？
商品房銷售后開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計，但是經(jīng)批準(zhǔn)同意可以變更規(guī)劃設(shè)計。也就是說，開發(fā)商只要經(jīng)過政府審批就有可以變更商品房的規(guī)劃設(shè)計，這給購房者帶來很大風(fēng)險。
開發(fā)商變更設(shè)計，要在變更確立之日起１０日內(nèi)書面通知買受人；而買受人必須在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，過期未作書面答復(fù)的，即視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人可以隨時退房。
問題是購房者哪怕嚴(yán)格按照規(guī)定期限提出退房，開發(fā)商也只是承擔(dān)違約責(zé)任，因此對購房者的保護(hù)力度不足。
【律師提示】
開發(fā)商中途變更規(guī)劃設(shè)計是商品房期房買賣最大風(fēng)險之一，您有可能到時拿到的房子就不是您當(dāng)初“看到”的房子。
購房者可以從以下方面保護(hù)自己購房的“規(guī)劃設(shè)計權(quán)”。
首先，在簽訂商品房買賣合同前，要查看清楚開發(fā)商經(jīng)過批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計。
其次，在簽訂商品房買賣合同時，要完善“規(guī)劃條款”，不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中，而且應(yīng)該要求開發(fā)商將布局圖中的很多內(nèi)容標(biāo)注清楚。對于重要內(nèi)容，如陽臺、樓高、綠化面積等在購房合同中明確約定。
再者，在簽訂商品房買賣合同時，要明確約定只要開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計就得承擔(dān)違約責(zé)任，而不是只有退房的才承擔(dān)違約責(zé)任；而且要約定清楚違約金的金額，因為按照《合同法》規(guī)定，如果沒有約定違約賠償金額，那么違約責(zé)任按照實際損失賠償，到時候您很難舉證證明您的實際損失到底是多少，實際上便宜了開發(fā)商。
當(dāng)開發(fā)商向您發(fā)出變更規(guī)劃設(shè)計通知時，您務(wù)必要在收到通知的15日內(nèi)發(fā)出是否退房的書面通知，一旦過期您就喪失了退房的權(quán)利。
最后，交房時購房者一定要仔細(xì)查看房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向等是否發(fā)生了變化，看清楚開發(fā)商是否擅自變更了規(guī)劃設(shè)計，切莫輕率簽字。因為一旦簽字交房，等于您默示認(rèn)可了現(xiàn)有房屋結(jié)構(gòu)，這樣您的權(quán)利就更難保證了。
8、“炒房花”行為是否違法？購買預(yù)售的“二手房”如何保護(hù)自己？
“炒房花”是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，實際上就是預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為。
“炒樓花”是否受到法律的禁止呢？
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定，“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。到目前為止，國務(wù)院對該問題并沒有作出明確規(guī)定。因此，國家并沒有禁止預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，“炒房花”行為并不違法。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓一般要遵循以下程序：
（1）轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽章；
（2）轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到預(yù)售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記；
（3）交易管理部門對被批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。
【律師提示】
“炒房花”不違法。
預(yù)售商品房的“二手”購房人務(wù)必注意，只有依法經(jīng)過“預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記”，您的權(quán)利才能真正受到法律保護(hù)。因為對于預(yù)售商品房，法律永遠(yuǎn)保護(hù)登記的預(yù)售購房人。切忌為了省點費用，私下“房錢交易”，不去預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。
另外，如果該預(yù)售房屋已經(jīng)辦理了“樓花抵押”，那么“二手”購房者將受到銀行抵押權(quán)的追償，損失將非常巨大（詳見12、什么是“樓花抵押”？）。
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