一、買房應(yīng)注意哪些問(wèn)題
消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核開發(fā)商的銷售許可文件。
消費(fèi)者目前在市場(chǎng)上購(gòu)買的主要是期房。期房，并不是一個(gè)法律概念，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。期房買賣適用的主要是商品房預(yù)售買賣制度。對(duì)于開發(fā)商出售的期房是否符合預(yù)售條件，消費(fèi)者主要是要審查開發(fā)商提供的“五證”。所謂“五證”，是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》?！拔遄C”中最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是《國(guó)有土地使用證》，一個(gè)是《商品房預(yù)售許可證》。一般說(shuō)來(lái)，開發(fā)商取得了《商品房預(yù)售許可證》，消費(fèi)者就可以放心購(gòu)買。特別要提醒的是，購(gòu)房者查驗(yàn)“五證”的時(shí)候一定要看原件，因?yàn)閺?fù)印件很容易作弊。此外，在查驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，消費(fèi)者要注意查驗(yàn)其內(nèi)容和范圍與消費(fèi)者準(zhǔn)備購(gòu)買的房屋是否一致、相符，確定所要預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。消費(fèi)者還可以向開發(fā)商索要《商品房預(yù)售許可證》的編號(hào)，在房屋管理局的網(wǎng)站上通過(guò)查詢，了解其真實(shí)性。
如果購(gòu)買現(xiàn)房，消費(fèi)者的法律風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小?，F(xiàn)房的情況又有兩類：一類是房屋已經(jīng)辦理了初始登記，開發(fā)商已經(jīng)取得了房屋的房產(chǎn)證，此時(shí)消費(fèi)者需要仔細(xì)查驗(yàn)欲購(gòu)房屋的房屋權(quán)屬登記手續(xù)即房產(chǎn)證；另一類是房屋還未辦理房屋權(quán)屬證書，此時(shí)可按照購(gòu)買期房的程序查驗(yàn)相關(guān)手續(xù)。
二、購(gòu)房合同無(wú)效能退房嗎
依據(jù)合同法的規(guī)定：合同被確認(rèn)無(wú)效以后，沒(méi)有履行的，不再履行；已經(jīng)履行的，要停止履行。所以，只要商品房買賣合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無(wú)效的，買受人都可以實(shí)現(xiàn)退房的目的。商品房買賣合同無(wú)效的情況有：
1、商品房買賣中開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法。
沒(méi)有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國(guó)有土地使用證》等，項(xiàng)目被確認(rèn)違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，會(huì)導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)效，合同無(wú)效的出賣人應(yīng)承擔(dān)購(gòu)房者因此造成的全部損失。
2、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同無(wú)效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。
特別提示：在起訴前出賣人已取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同可以認(rèn)定有效。也就是說(shuō)，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，出賣人沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經(jīng)取得的，如果買受人再主張合同無(wú)效，法院可以不予支持。因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應(yīng)在得知該事由后抓緊時(shí)間立即主張，以避免因猶豫不決、拖沓而喪失最佳訴訟時(shí)機(jī)。
這里需要注意的是：第一，簽訂商品房買賣合同時(shí)，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假的預(yù)售許可證；第二、出賣人出于故意；第三、在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證。
3、出賣人在訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，商品房買賣合同無(wú)效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。
房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設(shè)定抵押，抵押權(quán)在先，因此，將直接影響買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記。此時(shí)，買受人可以向法院主張確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效。
這里需要注意的是：第一，抵押權(quán)在先；第二、出賣人故意隱瞞。
在購(gòu)買商品房時(shí)，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應(yīng)該到公證處辦理合同公證。買房過(guò)程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對(duì)交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。但是，有些賣房人為了追求經(jīng)濟(jì)利益，往往處處設(shè)置陷阱，買房人防不勝防，建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，咨詢專業(yè)律師或者委托律師簽訂合同。
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