導讀：
付了錢不交房，房產(chǎn)開發(fā)頻頻上演逾期交房的戲碼，明明合同中都約定了交房日期，開發(fā)商卻嚴重“不守時”，這種行為算違約嗎，本文作者通過一個真實的案例，為您講解逾期交房的法律特征，告訴您逾期交房違約金怎么算。
案情：付了錢不交房地產(chǎn)公司逾期交房被訴違約
金某與某房地產(chǎn)公司與2008年10月8日簽訂了一套商品房買賣合同，雙方約定，金某以1034602萬的價格購買房地產(chǎn)公司的一套房產(chǎn)，該公司于2009年11月3日前按收合格后交給金某，合同簽訂后金某按約定支付清了全部房款，但該公司卻未按期交房，金某多次催促并要求該公司支付違約金未果后，將該房地產(chǎn)公司告上了法庭。
結果：認定為逾期交房地產(chǎn)公司敗訴
本案開發(fā)商逾期交房后果是什么？法院經(jīng)審理后認為：金某與某房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，該房地產(chǎn)公司逾期交房949天，已構成了延遲交房違約，應承擔相應違約責任。
律師講法：
逾期交房是指開發(fā)商在商品房銷售合同約定的交付使用期限內(nèi)，未能向買受人交付房屋的行為。根據(jù)最高人民法院《關于省力商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定為房屋的轉移占有視為房屋交付的使用。只要開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉移給買受人，就是為開發(fā)商房屋交付的義務，反之，就是逾期交房，應當承擔違約責任。
逾期交房在房產(chǎn)交易中非常常見。逾期交房怎么辦？這首先要看開發(fā)商是否存在免責事由。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行的告知義務，則可以不承擔逾期交房的違約責任。但如果開發(fā)商沒有在約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或其他免責事由告知購房者的話，開發(fā)商則仍然要承擔逾期交房的違約責任。包括開發(fā)商能夠支付逾期違約金和在一定條件下、達到一定期限時購房者有權解除合同等。
逾期交房違約金怎么算？如果在《商品房預售合同》中對對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件有約定的，就按合同約定的計算。如果在合同中對逾期交房違約金怎么算沒有具體明確約定，就應按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)平等的買受人所購同地段同類房屋租金保準來確定。消費者沒有損失不能成為開發(fā)商免責理由。
在這里作者以多年的辦案經(jīng)驗提醒大家，在合同中一定要約定逾期交房的違約金數(shù)額，因為在合同中沒有明確約定，就需要照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)平等的買受人所購同地段同類房屋租金保準來確定。而這一租金數(shù)額是很低的，得到的賠償也是非常有限的。
張靜律師辦案心得：家庭和企業(yè)一樣，都需要經(jīng)營和管理，防患于未然，遠勝過事后補救，甚至對薄公堂。作為律師需要做的是，把當事人的事情當做自己的事情，全程認真負責，為當事人爭取最大的利益。
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