對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)買房是人生中的大事，耗盡大半生的積蓄或者背負(fù)幾十年的貸款千挑萬(wàn)選買一套住房，如果被無(wú)良開發(fā)商或中介蒙騙，房屋質(zhì)量有問(wèn)題或者產(chǎn)權(quán)無(wú)法辦理，不但房子住不了，錢也打了水漂，甚至還可能惹上一身官司。現(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下，屬于賣方市場(chǎng)，買房一方位居弱勢(shì)，這更需要老百姓學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器維護(hù)自身的合法權(quán)益，保護(hù)自己的家。
本文就通過(guò)法院受理的一些真實(shí)的案例，從法律角度談?wù)劺习傩赵谫?gòu)房的各個(gè)階段應(yīng)該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益。
首先，買房之前要知己知彼，做好充足的準(zhǔn)備。
案例回顧：
案例1：老田與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同購(gòu)買了一處房產(chǎn)并按約交了一部分房款，但合同約定交房日期已過(guò)，開發(fā)商遲遲不交房，老田多次交涉，要求開發(fā)商退還已付房款和利息并且賠償損失。開發(fā)商只將房款退還，拒絕了其他要求。老田訴至法院，要求解除合同，賠償利息和目前上漲后的房?jī)r(jià)與購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)的差價(jià)款。在庭審調(diào)查中，老田才得知開發(fā)商不能交房的原因是一直未取得房屋的預(yù)售許可證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。據(jù)此，老田變更了訴訟請(qǐng)求，將房屋差價(jià)款變更為不超過(guò)已付房款一倍的賠償，法院判決支持了老田的訴訟請(qǐng)求。
提示：
在購(gòu)房者看中一套新房，有購(gòu)買意向之前會(huì)進(jìn)行充分的了解，除了看房屋的地段、質(zhì)量、價(jià)錢等，還應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行兩審查：
一是審查開發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)，如果是信譽(yù)度高的開發(fā)商，房屋質(zhì)量、小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等相對(duì)保障性會(huì)大一些。
二是審查開發(fā)商的“五證”，包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工證是市建委核發(fā)的，后兩個(gè)證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。這五個(gè)證中最重要的是國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證，要看想要購(gòu)買的房產(chǎn)是否在預(yù)售范圍內(nèi)，并且一定要看到證的原件，防止開發(fā)商造假。
從案例中可以看出，查驗(yàn)開發(fā)商的“五證”非常重要，有很多房產(chǎn)訴訟都是因?yàn)橘?gòu)房者買了缺乏資質(zhì)或“五證”不全的房產(chǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)無(wú)法辦理，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)是以登記為發(fā)生要件的，拿不到產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者的權(quán)益就不能得到保障。
案例回顧：
案例2：王某將自己的一套房子賣給謝先生，由于賣房時(shí)王某的產(chǎn)權(quán)證還未辦下來(lái)，約定辦下來(lái)后再過(guò)戶給謝先生，謝先生交付房款后入住，等到王某辦下來(lái)房產(chǎn)證后又將房賣給張女士并辦理過(guò)戶。張女士因?yàn)榱私膺@套房子的地點(diǎn)和房型，就沒(méi)有去實(shí)地考察，而是聽信了王某急于賣房的借口，在王某的催促下匆匆交了房款，以為辦理了產(chǎn)權(quán)就不會(huì)有問(wèn)題，沒(méi)想到拿到鑰匙準(zhǔn)備搬入才發(fā)現(xiàn)該房早已住進(jìn)另一家購(gòu)房人。張女士將謝先生訴至法院要求騰房，謝先生起訴王某要求過(guò)戶，而王某則拿到錢溜之大吉。雖然法院依不動(dòng)產(chǎn)以登記為物權(quán)變動(dòng)原則最終判決該房產(chǎn)應(yīng)歸屬?gòu)埮?，王某?yīng)退還房款，但由于王某下落不明，將畢生積蓄都用來(lái)買房的謝先生一家無(wú)法追回房款，也無(wú)處可搬，案件經(jīng)歷了三年之久的一審、二審、再審程序，最后還會(huì)因難以執(zhí)行而困擾著兩家受害人。謝先生和張女士一個(gè)貪圖便宜，買了沒(méi)有房產(chǎn)證不能上市的房子，一個(gè)疏忽大意，沒(méi)有實(shí)地考察了解實(shí)情受了騙。
案例3：趙先生和胡某系同事，胡某欲與妻子離婚，背著妻子擅自將二人的住房低價(jià)賣給趙先生，由于二人共事時(shí)間不長(zhǎng)，趙先生并不了解胡某，胡某將已婚事實(shí)隱瞞，謊稱自己是單身，房子為其個(gè)人所有，趙先生去建委和派出所查詢，房產(chǎn)確實(shí)登記在胡某名下，且胡某的戶籍仍登記為未婚，未及時(shí)變更，趙先生遂購(gòu)買了該房并辦理了過(guò)戶，直到胡某離婚訴訟期間，胡某的妻子才發(fā)現(xiàn)房子被胡某私自出賣，于是將趙先生和胡某告上法庭。案件也是經(jīng)歷一審、二審、再審的波折，雖然最終法院因善意取得將房屋判決歸趙先生所有，但如果趙先生在購(gòu)房前能實(shí)地深入了解一下房子的真實(shí)狀況，就不會(huì)涉及到一系列不必要的麻煩了。
提示：
如果是購(gòu)買二手房，一樣要認(rèn)真審查，包括查產(chǎn)權(quán)、查現(xiàn)狀。
查產(chǎn)權(quán)，是看該房是否有房產(chǎn)證，并且到房地產(chǎn)交易中心查詢?cè)摲渴欠窬哂猩鲜匈Y格，房產(chǎn)證是真是偽，有沒(méi)有其他債權(quán)關(guān)系。房屋是否涉及抵押，是否被法院查封。
查現(xiàn)狀，不能只聽信中介公司或賣方一面之詞，要防止一房二賣或房屋實(shí)際與描述不符，一定要到房屋實(shí)地考察，看房屋的真實(shí)狀況，是否有人居住，是否有房屋共有人，如夫妻一方賣房，另一方作為共有人是否同意出賣房屋，是否有承租人，承租人是否愿意搬遷，承租人是否要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。還應(yīng)到物業(yè)去了解，看該房屋是否存在欠費(fèi)，是否涉及拆遷。
邢珂銘律師執(zhí)業(yè)心得：從千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系中找出問(wèn)題的關(guān)鍵，不發(fā)則已，一擊必中。 從錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系中找出案情的脈絡(luò)，提綱挈領(lǐng)，力挽狂瀾。
關(guān)注微信“邢珂銘律師”(微信號(hào)xls18600925523)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“邢珂銘律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市盈科律師事務(wù)所
咨詢電話： 18600925523
公司顧問(wèn)專家，民商事資深律師。專業(yè)研究公司法、勞動(dòng)法、合同法，現(xiàn)為中國(guó)規(guī)模最大、專業(yè)服務(wù)能力最強(qiáng)律師事務(wù)所北京盈科律師事務(wù)所律師。邢律師從業(yè)近十載，數(shù)百成功案件經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)數(shù)十家企業(yè)團(tuán)體。訴訟主辦：勞動(dòng)爭(zhēng)議、合同糾紛、股權(quán)糾紛、房產(chǎn)糾紛。電話：18600925523
執(zhí)業(yè)律所：北京市盈科律師事務(wù)所
咨詢電話：18600925523
公司顧問(wèn)專家，民商事資深律師。專業(yè)研究公司法、勞動(dòng)法、合同法，現(xiàn)為中國(guó)規(guī)模最大、專業(yè)服務(wù)能力最強(qiáng)律師事務(wù)所北京盈科律師事務(wù)所律師。邢律師從業(yè)近十載，數(shù)百成功案件經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)數(shù)十家企業(yè)團(tuán)體。訴訟主辦：勞動(dòng)爭(zhēng)議、合同糾紛、股權(quán)糾紛、房產(chǎn)糾紛。電話：18600925523
使用微信掃描二維碼
關(guān)注邢珂銘律師
