“317北京購房新政”后房屋買賣糾紛中重點
法律問題權威解答
3月17日，北京房地產(chǎn)市場自去年出臺“930新政”后，再次出臺樓市調控政策。該政策因“認房又認貸、暫停發(fā)放貸款期限25年以上個人住房貸款和提高二套房首付比例”，而被冠以北京“史上最嚴”樓市調控政策?！白顕馈睒鞘姓{控政策的落地，對被認定為“二套房”的買家而言，面臨著首付比例大幅提高、貸款額度大幅縮水、還貸壓力變大等困難，甚至會導致部分已簽訂《房房屋買賣合同》的買家無力履行合同。
可以預見的是，伴著樓市“317新政”，二手房市場將迎來一大波“解約潮”和“違約潮”。針對此次房產(chǎn)新政，北京西城法院民一庭法官總結了二手房買賣中雙方可能面臨的有關問題，并結合法律規(guī)定對相關問題予以解答。
(以下問題僅針對在2017年3月18日前尚未網(wǎng)簽但因“317新政”履行情況發(fā)生變化而產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛。)
問題一：“317新政”后，買方因“認房又認貸”被認定為“二套房”，從而導致無力履行已簽訂的房屋買賣合同的，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退還？
回答：在當事人約定以按揭貸款方式支付部分房款的情況下，貸款首付提高、停止辦理25年以上貸款等情況，并不必然導致購房人無履約能力或導致繼續(xù)履行對一方當事人顯失公平，因此不宜簡單認定構成合同法意義上的情勢變更。
從利益關系入手，針對“樓市新政”一般可認定：房屋新政的實施對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續(xù)履行一般會產(chǎn)生一定困難；對購房人因房屋新政不能按預期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，并由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立，購房人應當繼續(xù)履行合同，否則構成違約并應依法承擔違約責任。
在“317新政”出臺后，房屋買賣合同當事人一旦決定解除合同，應及時準確地通知另一方當事人和中介，有效溝通，減輕對方損失。
問題二：新政“認房又認貸”條款出臺后，“二套房”首付比例大幅提高，導致合同無法繼續(xù)履行而解除，賣方是否可以主張補償損失？
回答：在司法實踐中，因“317新政”這樣的不可歸責于當事人雙方的公共政策事由致使當事人訂立的合同無法繼續(xù)履行，一方申請解除合同后，另一方要求補償其合理損失的，經(jīng)審理，合同解除確實導致當事人利益失衡的，可綜合案件本身情況，具體分析，酌情予以支持。
“317新政”等限購限貸政策實施后，因一方當事人故意隱瞞或虛構相關事實，導致訂立的合同違反相關限購限貸政策而無法繼續(xù)履行，另一方當事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當事人賠償其所受損失的，法院一般會結合案件本身情況，具體分析，相應予以支持。
問題三：新政出臺后，“改善型”買家可能面臨無力支付購房款、稅費而違約的情形；同時，因無力改善住房，原有住房也可能會選擇停止出售或解除合同。這就意味著，買家或賣家都會出現(xiàn)違約的情況。那么，房屋買賣合同一方違約不履行合同義務的，另一方可否要求對方繼續(xù)履行？
回答：合同解除分約定解除、依法解除和違約解除。我國《合同法》第107條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！备鶕?jù)該條之規(guī)定，除當事人約定解除及其他原因（不可抗力、樓市新政等）致使房屋買賣合同確實無法繼續(xù)履行等情形外，房屋買賣合同一方當事人不履行合同義務的，另一方可要求對方繼續(xù)履行或者賠償損失。當然，即使房屋買賣合同解除，受損失的一方仍可向另一方要求賠償相應損失。在此提醒廣大房屋買賣當事人，依法成立的合同，受法律保護，一旦簽訂房屋買賣合同，就應當全面履行合同義務，毀約、違約須慎重對待。
問題四：“317新政”后，規(guī)避限貸政策進行二手房買賣有風險么？
回答：在審判實踐中，會遇到一些購買力不足的買家，為達買房目的，設“陰陽合同”或虛增合同房屋成交價，遞交給貸款銀行以求獲得更多的審批貸款，而一旦遇到房價上漲或其他原因，業(yè)主會投訴到銀行、建委或銀監(jiān)局，要求撤銷銀行已經(jīng)做出的貸款承諾，以達到毀約的目的。法官提示，千萬別抱著規(guī)避限貸政策的僥幸心理購房，相關部門的從嚴監(jiān)管也是一把隨時會亮出的風險“利劍”，應誠信守法購房。
問題五：當前樓市，部分購房者在購買房屋的同時，會出售自己名下的房產(chǎn)，這就導致房屋買賣會出現(xiàn)一環(huán)套一環(huán)的情形，也就是俗稱的“連環(huán)套”。該情形下，一旦其中一環(huán)無法按約履行，就可能導致多起房屋買賣糾紛連環(huán)發(fā)生?！?17新政”出臺后，此類糾紛一旦發(fā)生，房屋買賣合同一方可否以第三方原因向合同相對方主張免責？
回答：合同具有相對性，我國《合同法》第121規(guī)定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！睒鞘杏酗L險，簽訂合同需謹慎。在房屋買賣過程中，無論是買家還是賣家，都應充分預估其中的法律風險，并對相應的風險有所預判。根據(jù)《合同法》第121條的規(guī)定，房屋買賣合同因第三人原因發(fā)生違約的，當事人一方依舊應當向對方承擔相應的違約責任，其與第三人之間的糾紛，應該按照法律規(guī)定或者合同約定，采取協(xié)商、調解、訴訟等方式予以解決。
提示：北京市出臺“最嚴”的“317新政”后，房屋買賣合同糾紛可能出現(xiàn)“高發(fā)”態(tài)勢。面對可能出現(xiàn)的法律糾紛，法官提示您一定要調整好心態(tài)，積極理性溝通，以和為貴、耐心為上、互諒互讓，將變化了的情況及時向中介、交易對方、房管部門等積極聯(lián)系溝通，尋求矛盾化解之方?！昂徒庹{解是良劑，迫不得已再去訴訟”，以避免不必要的違約和訴累。
邢珂銘律師執(zhí)業(yè)心得：從千絲萬縷的聯(lián)系中找出問題的關鍵，不發(fā)則已，一擊必中。 從錯綜復雜的關系中找出案情的脈絡，提綱挈領，力挽狂瀾。
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