代理詞
尊敬的審判員：
依據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》和《律師法》有關(guān)代理權(quán)的規(guī)定，北京市北環(huán)律師事務(wù)所根據(jù)本案原告孫某男、郭某女的委托，指派我擔(dān)任其訴臧某、張某房屋買賣合同糾紛一案的一審代理人，依法參加本案民事訴訟活動(dòng)。
根據(jù)法庭調(diào)查和舉證質(zhì)證，基本事實(shí)已經(jīng)清楚，為了協(xié)助人民法院對(duì)本案作出公正判決，我作為原告的訴訟代理人針對(duì)被告的答辯狀和反訴狀請(qǐng)求事項(xiàng)，以及雙方提供的證據(jù)，發(fā)表如下代理意見，供法庭裁判參考：
1、原告孫某男與張某男所簽訂的售購(gòu)房契約無效。1997年8月5日原告孫某男與張某男簽訂《售購(gòu)房契約》，約定孫某男將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶子房8排7號(hào)的房屋賣與張某男，價(jià)格為9.5萬元。后雙方在楊學(xué)忠的證明下，于1997年12月2日在變更房產(chǎn)使用權(quán)證明上簽字蓋章。且該涉案房屋屬于農(nóng)村村民依法取得的宅基地上自建房屋，張某男與本案被告臧某、張某均為城市居民。依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而《土地管理法》第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓……”，同時(shí)我國(guó)《合同法》第52條（五）規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”。故此，本案中孫某男與張某男所簽訂的售購(gòu)房契約因違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
2、因售購(gòu)房合同無效而產(chǎn)生的法律后果。《合同法》第56條、58條規(guī)定了合同無效后的法律后果，56條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力”、58條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。具體到本案中，因?yàn)楹贤瑹o效雙方應(yīng)返還基于合同所取得的財(cái)產(chǎn)，包括原告返還張某男法定繼承人購(gòu)房款9.5萬元、二被告返還原告的房產(chǎn)。
3、對(duì)于被告提出的反訴請(qǐng)求，原告（被反訴人）做出答辯如下：
首先，被反訴人不應(yīng)承擔(dān)賠償費(fèi)用損失及信賴?yán)鎿p失的責(zé)任。根據(jù)合同法第58條的規(guī)定，只有有過錯(cuò)方才應(yīng)承擔(dān)賠償無過錯(cuò)方的損失。本案中反訴人不能成為無過錯(cuò)方，原因有二：其一，在張某男和孫某男簽字或蓋章的、1997年12月2日那份變更房產(chǎn)使用權(quán)證明的書證中，明確寫明“這種情況在奶?hào)|村是不允許的”，可以證明在房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中張某男（反訴人一方）與孫某男（被反訴人一方）均對(duì)于禁止買賣農(nóng)村村民房屋這一規(guī)定是了解的，但是雙方由于種種原因仍然簽訂房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契約，那么雙方在當(dāng)時(shí)是對(duì)簽訂契約后的后果有充分認(rèn)識(shí)的。既然雙方均已意識(shí)到簽訂契約的后果，那么任何一方均不能稱為無過錯(cuò)一方。所以，不存在被反訴人賠償反訴人損失的法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。其二，張某男與反訴人臧某、張某作為參與過拆遷的當(dāng)事人，對(duì)于房屋買賣和房屋拆遷方面的政策法規(guī)等相關(guān)規(guī)定的了解要強(qiáng)于被反訴人，他們更了解國(guó)家的一些禁止性規(guī)定和授權(quán)性規(guī)定，但仍然執(zhí)意購(gòu)買農(nóng)村村民房屋使用權(quán)，本身存在一定的惡意。即在簽訂契約當(dāng)時(shí)，張某男及反訴人對(duì)簽訂違反禁止性規(guī)定的契約之后果已經(jīng)意料到。所以說，無論如何本案反訴人不能稱為無過錯(cuò)方，故反訴人要求被反訴人賠償損失的反訴請(qǐng)求不應(yīng)得到人民法院的支持。
其次，如上所述雙方在簽訂契約中均存在過錯(cuò)，故應(yīng)適用合同法58條中的“雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，具體本案中反訴人應(yīng)自行承擔(dān)翻建、裝修、加蓋房屋所遭受的損失。但鑒于被反訴人不能因?yàn)楹炗啛o效合同而不當(dāng)?shù)美?，從公平原則出發(fā)，被反訴人愿意承擔(dān)反訴人因裝修和加蓋房屋所支出的必要費(fèi)用，但需要反訴人提供相關(guān)必要費(fèi)用的證據(jù)。
4、針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，原告（被反訴人）有如下意見：
其一，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)部分應(yīng)歸原告?zhèn)€人，與本案被告無關(guān)。從售購(gòu)房契約和變更房產(chǎn)使用權(quán)證明的書證中，可以很明確的看出雙方合同標(biāo)的為位于朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶子房8排7號(hào)的房屋使用權(quán)，尤其在變更房產(chǎn)使用權(quán)證明中標(biāo)的非常明確，為“所有地上建筑物”。這些書證證明位于朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶子房8排7號(hào)的宅基地使用權(quán)并未在買賣合同范圍內(nèi)。而且，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，只有原告郭某女、孫某男符合這一身份要求，被告是城鎮(zhèn)居民并非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不應(yīng)享有這一權(quán)利。因此說土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)與本案被告無關(guān)，不屬于本案訴爭(zhēng)范圍之內(nèi)。
其二，對(duì)于地上物現(xiàn)值部分，應(yīng)該說是本案訴爭(zhēng)的涉案標(biāo)的物。但是評(píng)估報(bào)告對(duì)此部分的評(píng)估結(jié)果僅僅能夠證明涉案標(biāo)的房屋現(xiàn)在價(jià)值，不能證明這些價(jià)值中那些屬于因被告（反訴人）添附所增加的、哪些是原有房屋的現(xiàn)今價(jià)值。因此法院在判決時(shí)需要充分考慮到這一點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)由原告（被反訴人）基于不當(dāng)?shù)美颠€被告（反訴人）的部分是價(jià)值中添附那一部分。
綜上所述，為維護(hù)國(guó)家法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，請(qǐng)求法院判決售購(gòu)房契約無效。為維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決被告騰退涉案房屋及院落、原告退還被告購(gòu)房款9.5萬元人民幣及被告在翻建、裝修、加蓋房屋中的必要費(fèi)用。
代理人:徐志超（港融合作律師）
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