從一場輸?shù)舻墓偎局?，邢臺市居民馬某如今終于明白：自己購買的房屋無法辦理房產(chǎn)證。
馬某購買的房屋位于邢臺市“景河·豐澤郡”小區(qū)。該小區(qū)由華鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。
時間追溯到2007年。當(dāng)時，華鋼公司與邢臺市橋西區(qū)西董村村委會簽訂房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議，西董村村委會將該村原磚廠地塊提供給華鋼公司進行舊村改造合作開發(fā)，一期項目共開發(fā)10棟，其中6棟為村民置換樓，4棟對外銷售。協(xié)議簽訂后，華鋼公司進行了“景河·豐澤郡小區(qū)”的項目開發(fā)。
2008年，馬某與華鋼公司簽訂“景河·豐澤郡小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購合同”，約定馬某自愿認(rèn)購“景河·豐澤郡”小區(qū)住房一套，該房產(chǎn)及配套車庫（地下室）總價款共22.8737萬元。雙方還約定馬繳納暖氣集資費、燃?xì)饧Y費等事項，并約定房屋達到交付使用條件后，及時辦理房屋交接手續(xù)，房款交清后，產(chǎn)權(quán)歸馬某所有，由華鋼公司根據(jù)工程項目的幾期工程分期分批辦理。合同簽訂后，馬翠紅分三次通過現(xiàn)金方式，向華鋼公司交納購房款。2010年，華鋼公司將房屋交付給馬某使用，但始終未辦理產(chǎn)權(quán)登記證書。華鋼公司在出售該房屋時沒有取得商品房預(yù)售許可證。
2013年，馬某起訴到邢臺市橋西區(qū)法院，請求法院判令華鋼公司為她辦理邢臺市房屋產(chǎn)權(quán)證書等。
邢臺市橋西區(qū)法院審理認(rèn)為，被告華鋼公司利用舊村改造的機會，在西董村村委會經(jīng)營、管理的土地未被依法征收和出讓的前提下，在屬于農(nóng)民集體所有的土地上進行開發(fā)建設(shè)樓房，并將所建樓房出售給不屬于西董村村民的原告馬某，原、被告雙方簽訂的“景河·豐澤郡小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購合同”違反土地管理法的規(guī)定。該法規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！蓖瑫r，依據(jù)合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同屬無效合同。故原、被告雙方所簽訂的“景河·豐澤郡小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購合同”應(yīng)認(rèn)定無效。因主合同無效，合同其他條款也自然隨之無效。為此，原告請求判決被告依據(jù)合同約定辦理邢臺市房屋產(chǎn)權(quán)證書等訴訟請求，因原、被告之間所簽訂的“房屋內(nèi)部認(rèn)購合同”無效而無法得到法律支持。最終，該院判決駁回馬某的訴訟請求。
馬某不服，上訴至邢臺市中級法院。
邢臺市中級法院經(jīng)審理，于近日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
【說法】購買小產(chǎn)權(quán)房有法律風(fēng)險
該案是典型的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛。小產(chǎn)權(quán)房，是在集體土地未經(jīng)法定程序征收為國有的土地上建設(shè)的房屋。馬某購買的房屋，是在集體土地未征收為國有的土地上建設(shè)的房屋，性質(zhì)是村民住宅，不是商品房。法院依據(jù)土地管理法和合同法規(guī)定，認(rèn)定雙方買賣合同無效，完全正確。馬某因購買建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等訴訟請求不能得到法院支持。
1999年，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?007年，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！眹临Y源部等部門下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確規(guī)定：“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證?！币罁?jù)上述規(guī)定，建在集體土地上的房屋，是村民住宅，只能分配或賣給本村村民，非本村村民沒有資格購買。
在村集體土地上建設(shè)的村民住宅，因為不是商品房，不需辦理預(yù)售許可證或銷售許可證，也不能辦理預(yù)售許可證或銷售許可證。本村村民購買的房屋能辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)證和村民住宅的房產(chǎn)證，其他人購買的小產(chǎn)權(quán)房因購買人不是本村村民，所以辦不了村民住宅的房產(chǎn)證，同時又因為所建房屋不是商品房，也辦不了商品房的房屋所有權(quán)證。
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