從法律上來(lái)說(shuō)，華氏時(shí)尚廣場(chǎng)銷(xiāo)售是沒(méi)有任何問(wèn)題的。記者從武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室了解到，華氏時(shí)尚廣場(chǎng)1～3樓已獲得了商品房預(yù)售許可證，而市國(guó)土房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)處工作人員介紹，如果商鋪有預(yù)售許可證，其他證件齊全，并且合同上對(duì)出售部位的位置指向明確，界限清晰，就可以辦兩證。
兩證齊全，8%的年收益率，“無(wú)限的升值遠(yuǎn)景”，這是吸引很多人出手的原因。但也有部分投資者對(duì)虛擬式產(chǎn)權(quán)商鋪這種銷(xiāo)售方式心存疑慮。
疑問(wèn)一：10年后，店鋪怎么租？
上周，記者在香港路售樓部碰到了一位有意投資的陳先生，他表示對(duì)這一地段的升值潛力很看好，但擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題：商鋪并不是獨(dú)立的，既不能自己經(jīng)營(yíng)也很難自行出租，假如10年后不能或不愿再租給華氏百貨，該如何出租？
對(duì)此，華氏置業(yè)銷(xiāo)售部沈俊勛介紹，華氏時(shí)尚廣場(chǎng)整體返租給華氏百貨管理有限公司10年，10年后，按照法律，廣場(chǎng)何去何從，將交由業(yè)主委員會(huì)決定，如果不愿再交給華氏百貨，則由業(yè)主委員會(huì)指定一家管理公司管理，或進(jìn)行轉(zhuǎn)租。
另?yè)?jù)華氏置業(yè)銷(xiāo)售部一位陳經(jīng)理透露，在與業(yè)主簽訂的合同中有這樣一條：10年后如果業(yè)主需要，華氏置業(yè)愿按原價(jià)回購(gòu)商鋪。
湖北天明律師事務(wù)所張紹明律師：人們所理解的普通“業(yè)主委員會(huì)”根本承擔(dān)不了這個(gè)責(zé)任。根據(jù)即將實(shí)施的《物權(quán)法》，商鋪屬于業(yè)主私產(chǎn)，如何使用只能由業(yè)主本人決定，業(yè)主委員會(huì)只能決定對(duì)公用部分如電梯、公用走道進(jìn)行管理?！皼](méi)有墻的產(chǎn)權(quán)式商鋪”與普通商鋪?zhàn)畲蟮膮^(qū)別在于，只能整體規(guī)劃、無(wú)法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，業(yè)主間互相制約，這大大限制了業(yè)主使用權(quán)的行使。打個(gè)比方說(shuō)，假如一層樓有100個(gè)業(yè)主，其中99個(gè)決定將店鋪?zhàn)饨o某一個(gè)商家，但位于中間的1個(gè)業(yè)主不同意，租賃也不能成功?！斑@是購(gòu)買(mǎi)‘沒(méi)有墻的產(chǎn)權(quán)式商鋪’的最大風(fēng)險(xiǎn)所在”。
他說(shuō)，想要成功租賃，除非由一定獨(dú)立面積內(nèi)的所有業(yè)主自愿聯(lián)合起來(lái)成立一個(gè)法人機(jī)構(gòu)，進(jìn)行管理，而且過(guò)程不能傷害其他業(yè)主的權(quán)益。但按照目前的劃分辦法，整個(gè)華氏時(shí)尚廣場(chǎng)將被劃分為1000多個(gè)鋪面，至少數(shù)百名業(yè)主，各有各的想法，要這么多業(yè)主統(tǒng)一想法，不是件容易的事情。
疑問(wèn)二：誰(shuí)來(lái)保證高收益率？
華氏百貨管理公司承諾年收益率不低于8%，即前五年業(yè)主每年可拿到相當(dāng)于總購(gòu)房款金額8%的租金，后5年除保證8%外，如果商鋪?zhàn)饨鹛岣?，業(yè)主還可拿到增加部分的分成。很多投資者就是沖著這一高收益而出手的。
這種售后返租的方式，在上個(gè)世紀(jì)90年代曾一度流行，后來(lái)被2001年出臺(tái)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》叫停。這種操作方式雖然不算違法，但存在一定風(fēng)險(xiǎn)---所謂高收益率由誰(shuí)來(lái)保證？雖然業(yè)主與承租方簽訂了合同，但萬(wàn)一對(duì)方現(xiàn)金流斷裂，無(wú)法付給房租，業(yè)主找誰(shuí)要租金？
對(duì)此，華氏時(shí)尚廣場(chǎng)香港路售樓部銷(xiāo)售人員稱(chēng)：“我們這么大的公司，賣(mài)商鋪只是為了籌錢(qián)開(kāi)發(fā)對(duì)面的房地產(chǎn)，到時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一成功，這點(diǎn)租金算什么？10年后如果你不想要了，我們可以原價(jià)回購(gòu)?！?/p>
她所說(shuō)的房地產(chǎn)，是指華氏百貨對(duì)面的大地塊，屬于華氏集團(tuán)。沈俊勛介紹，位于華氏百貨對(duì)面的150多畝地年內(nèi)就將動(dòng)工開(kāi)發(fā)，5年內(nèi)，將建起一座大型商業(yè)中心，至少包括一幢50層的寫(xiě)字樓、一幢30層的酒店式公寓，并有約28萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。根據(jù)香港路地段升值速度來(lái)看，假如該商業(yè)中心建成，華氏時(shí)尚廣場(chǎng)商鋪升值幅度無(wú)可限量，很多市民也正是沖著“大商業(yè)中心”的美好前景投資的。
湖北天明律師事務(wù)所張紹明律師：這屬于偷換概念。與業(yè)主簽訂租賃協(xié)議的是華氏百貨管理公司，并非華氏集團(tuán)。除非華氏集團(tuán)以書(shū)面方式為此作擔(dān)保，否則萬(wàn)一真出現(xiàn)無(wú)法付租金的局面，業(yè)主也只能追究華氏百貨的責(zé)任。而華氏百貨屬于有限責(zé)任公司，假如該公司倒閉或破產(chǎn)，業(yè)主將投訴無(wú)門(mén)。他說(shuō)，這在武漢是有過(guò)教訓(xùn)的，漢口火車(chē)站附近的財(cái)神廣場(chǎng)就屬于類(lèi)似產(chǎn)權(quán)式商鋪，后來(lái)承租方無(wú)力支付租金一跑了之，很多投資者血本無(wú)歸。
房產(chǎn)投資專(zhuān)家、億房網(wǎng)總經(jīng)理助理吳衛(wèi)東：投資這類(lèi)“沒(méi)有墻的產(chǎn)權(quán)式商鋪”風(fēng)險(xiǎn)非常大。購(gòu)買(mǎi)這種商鋪，業(yè)主只擁有一小塊店面的產(chǎn)權(quán)，無(wú)法獨(dú)立使用，對(duì)商鋪的使用權(quán)和前景完全不可控制，除非10年包租期內(nèi)能完全收回投資，或者業(yè)主確實(shí)“信得足”，否則不要輕易嘗試。他指出，投資者不要盲目迷信“地段好不愁租”的宣傳，“佳麗廣場(chǎng)的地段是武漢最好的了，不也空置了那么多年？”
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近年來(lái)，北京、上海等地均出現(xiàn)過(guò)因產(chǎn)權(quán)式商鋪而引起的糾紛事件。當(dāng)年紅極一時(shí)的北京某產(chǎn)權(quán)式商鋪總投資6億元，擁有4000個(gè)商鋪鋪位，但最終因無(wú)法兌現(xiàn)“高回報(bào)”承諾，結(jié)果讓數(shù)百名投資者血本無(wú)歸。
2004年，合肥采取虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪包租銷(xiāo)售的某廣場(chǎng)被建設(shè)部查封，重慶在某包租銷(xiāo)售的產(chǎn)權(quán)式商鋪查封后，有關(guān)部門(mén)立即規(guī)定銷(xiāo)售的商鋪必須要有獨(dú)立門(mén)牌號(hào)，同時(shí)必須是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。
張紹明律師辦案心得：受人之托，忠人之事，簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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