?在買(mǎi)房過(guò)程中，購(gòu)房者會(huì)遇到很多法律問(wèn)題，作為一般購(gòu)房者，很難有時(shí)間和專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)解讀并應(yīng)用相關(guān)法律知識(shí)解決實(shí)際問(wèn)題。
“學(xué)區(qū)房”成了“海市蜃樓”案例：市民李女士去年買(mǎi)了套“學(xué)區(qū)房”，買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾業(yè)主的孩子有上學(xué)名額，可直接入校，可如今開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)遵守承諾，承諾的學(xué)校不見(jiàn)了，“學(xué)區(qū)房”成了“海市蜃樓”。
律師點(diǎn)評(píng)：造成這種情況的可能性有很多種，一種可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不能按時(shí)辦理房屋所有權(quán)證造成無(wú)法落戶(hù)；一種可能是該區(qū)域不是李女士期望的學(xué)區(qū)房，或原來(lái)是但調(diào)整后不是了；還有一種可能就是該區(qū)域不是李女士期房的學(xué)區(qū)房，但為了促成交易，銷(xiāo)售人員做了虛假承諾。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，李女士及其他購(gòu)房者如能舉證證明開(kāi)發(fā)商曾作了承諾，且因其自身原因不能兌現(xiàn)，則構(gòu)成違約，應(yīng)擔(dān)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
律師提醒：買(mǎi)房入學(xué)是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略，即使開(kāi)發(fā)商明確承諾，但入學(xué)是由多方面因素決定的，不是單由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。根據(jù)國(guó)家就近免試入學(xué)政策，入讀學(xué)校不僅要滿(mǎn)足“學(xué)區(qū)房”地理位置就近原則，還要滿(mǎn)足戶(hù)籍、入學(xué)資質(zhì)等條件。購(gòu)房者應(yīng)區(qū)分購(gòu)房目的與合同目的，購(gòu)房主要目的是居住而非入學(xué)，合同未明確約定，就不能將為孩子落戶(hù)入學(xué)目的等同于合同目的。
抵押房再出售出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任案例：市民李女士去年購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，在簽訂合同后才得知所買(mǎi)的房子是開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的。這樣的交易會(huì)為自己造成怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？
律師點(diǎn)評(píng)：把已抵押的房產(chǎn)又出賣(mài)給不知情的購(gòu)房人，這是一種嚴(yán)重的欺詐行為，將直接影響到購(gòu)房人對(duì)房屋的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。因此，如果開(kāi)發(fā)商并未告知銀行或未告知消費(fèi)者，那么購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)行為可認(rèn)定為無(wú)效。
律師提醒：在買(mǎi)房時(shí)，要注意預(yù)售許可證上面的“備注”一欄有無(wú)抵押情況。如果買(mǎi)到抵押房，可要求開(kāi)發(fā)商盡快辦理解押手續(xù)。如果得不到解押，建議使用法律武器進(jìn)行維權(quán)。
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