購(gòu)房人柳某經(jīng)鏈家公司中介與房主楊某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，簽約后谷某一直不配合辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)，柳某訴至法院要求解除合同，返還定金5萬(wàn)元，支付違約金38.6萬(wàn)元，賠償多租2個(gè)月房屋的房屋租金損失6000元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。近日，北京市海淀區(qū)人民法院一審審結(jié)了此案，判決解除合同，楊某返還柳某定金5萬(wàn)元，支付違約金38.6萬(wàn)元。
柳女士訴稱，2012年6月21日，她與楊先生在鏈家公司居間下簽訂了《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》、《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《居間服務(wù)合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》等書(shū)面合同，約定柳女士向楊先生購(gòu)買(mǎi)海淀區(qū)房屋一套，總房?jī)r(jià)為193萬(wàn)元。合同中明確約定自合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。簽約后，柳女士多次催促楊先生履行合同，但楊先生一直以央產(chǎn)房上市手續(xù)未辦完為由拒絕履行合同。柳女士在無(wú)奈之下，向楊先生郵寄了《關(guān)于解除<北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同>的通知（退房通知）》（以下簡(jiǎn)稱《退房通知》），并與其協(xié)商合同解除后的定金返還及違約賠償?shù)葐?wèn)題，但未能達(dá)成一致意見(jiàn)。楊先生在明知該房是央產(chǎn)房不能上市交易，且不能提供完整房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的情況下，仍與柳女士簽訂合同，且合同簽訂后又不履行合同，因其存在故意或重大過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成根本違約，柳女士認(rèn)為她有權(quán)單方解除合同并要求楊先生承擔(dān)違約責(zé)任和相應(yīng)損失?，F(xiàn)請(qǐng)求法院確認(rèn)《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》、《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》全部解除，判令楊先生向她返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元，支付違約金38.6萬(wàn)元，賠償多租2個(gè)月房屋的房屋租金損失6000元。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，柳女士、楊先生與鏈家公司簽訂的《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》、《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》均系各方在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，合法有效。上述合同對(duì)各方均有約束力，當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。該案中，楊先生主張其不配合辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)的原因在于柳女士違約在先，未在《補(bǔ)充協(xié)議》第二條第3款中約定的面簽當(dāng)日給付其首付款，而根據(jù)本案雙方提交的證據(jù)及交易慣例，雙方《補(bǔ)充協(xié)議》第二條第3款中約定的面簽當(dāng)日系指貸款申請(qǐng)人辦理房貸，簽訂貸款合同的日期，并非楊先生主張的雙方簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的日期，而辦理面簽前楊先生必須先辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)，故楊先生的主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采納。楊先生違反合同約定，遲延辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)，經(jīng)鏈家公司和柳女士催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，故柳女士有權(quán)依約解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同及相關(guān)協(xié)議，其向楊先生郵寄了解除通知，但并未提交證據(jù)證明楊先生收到該解除通知，故對(duì)于其要求確認(rèn)合同已解除的訴訟請(qǐng)求，法院不予采納?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人均同意解除合同，法院不持異議。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。楊先生違反合同約定，應(yīng)向柳女士返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元。雙方約定的房屋價(jià)款名為130萬(wàn)元，實(shí)為補(bǔ)充協(xié)議約定的193萬(wàn)元，故柳女士依據(jù)合同約定主張房屋總價(jià)款20%的違約金38.6萬(wàn)元證據(jù)充分，于法有據(jù)，法院予以支持。柳女士主張其有房屋租金損失但未提供充分證據(jù)證明，故法院不予支持。楊先生的反訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。
最后，法院判決解除柳女士與楊先生、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2012年6月21日簽訂的《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》、《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》；楊先生向柳女士返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元；楊先生向柳女士支付違約金38.6萬(wàn)元；駁回柳女士其他訴訟請(qǐng)求；駁回楊先生的反訴請(qǐng)求。
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